Një metodë për zgjedhjen e opsioneve efektive në sistemet e kërkimit dhe rekomandimit (opsionet). Dispozita normative e zgjedhjes së opsionit të përdorimit më të mirë dhe më efikas të objektit të vlerësimit në përcaktimin e vlerës së tij të tregut Zgjedhja e më efikasit

Përdorimi më i lartë dhe më i mirë (HUE) i një prone është përdorimi më i mundshëm i pronës që është fizikisht i mundshëm, i lejuar ligjërisht, ekonomikisht i qëndrueshëm, financiarisht i mundshëm dhe rezulton në vlerën maksimale të pronës.

Pasuria e paluajtshme është pronë që mund të përdoret në më shumë se një mënyrë. Meqenëse secila mënyrë e përdorimit të pronës i përgjigjet një vlere të caktuar të vlerës së saj, atëherë para vlerësimit zgjidhet një mënyrë përdorimi, e quajtur më e mira dhe më efektive.

Opinioni i përdorimit më të mirë pasqyron opinionin e vlerësuesit për përdorimin më të mirë të pronës bazuar në analizën e tregut. Termi "përdorimi më i lartë dhe më i lartë" siç përdoret në këtë raport nënkupton atë përdorim i cili, nga të gjitha përdorimet e mundshme, fizikisht të mundshme, të pranueshme financiarisht, të siguruara siç duhet dhe ligjërisht të lejueshme, rezulton në vlerën më të lartë aktuale të tokës.

Analiza e përdorimit më të mirë dhe më efektiv kryhet duke kontrolluar nëse rastet e përdorimit të konsideruara përmbushin kriteret e mëposhtme:

Lejueshmëria legjislative: Merrni parasysh përdorimet e lejuara nga urdhëresat për zonimin, kufizimet për iniciativën private, rregulloret e zonës historike dhe ligjet mjedisore.

Fizibiliteti fizik: Marrja në konsideratë e përdorimeve që janë fizikisht të realizueshme në zonën lokale.

Fizibiliteti financiar: Një konsideratë e përdorimit fizikisht të realizueshëm dhe të lejuar ligjërisht do të gjenerojë të ardhura të pranueshme për pronarin e sitit.

Kriteri për fizibilitetin financiar është kthimi pozitiv i kapitalit të investuar, d.m.th. një kthim i barabartë ose më i madh se kostoja e kompensimit për kostot e mirëmbajtjes, detyrimet financiare dhe kthimin e vetë kapitalit.

Efikasiteti maksimal: Duke marrë parasysh se cili nga përdorimet financiarisht të realizueshme do të gjenerojë të ardhurat maksimale neto ose vlerën maksimale aktuale.

Mjedisi, topografia e tokës lejon që ajo të përdoret për ndërtimin e objekteve me orientime të ndryshme funksionale - administrative, magazine, bujqësore. Kjo nuk kërkon investime kapitale shtesë që do të kompensonin karakteristikat fizike të zonës së studimit (madhësia dhe forma, tiparet topografike dhe gjeografike, kushtet inxhiniero-gjeologjike dhe hidrogjeologjike, aksesi i transportit dhe komoditeteve komunale).

Nuk janë identifikuar kushte ligjore që kufizojnë natyrën e përdorimit - aktet legjislative, komunale dhe kërkesat rregullatore. Nuk ka informacion për ndryshimet e pritshme në rregullore në pjesën përkatëse, të cilat do të ndikonin ndjeshëm në natyrën e përdorimit. Qëndrimi i popullatës lokale është përgjithësisht i favorshëm.

Për të përdorur saktë qasjet për vlerësimin e kostos, si dhe për t'iu përgjigjur pyetjes së përshtatshmërisë së ekzistencës së vazhdueshme të përmirësimeve të disponueshme në sit, përcaktimi i përdorimit më të mirë të përmirësimeve të disponueshme në sit kryhet në dy fazat:

Për faqen si falas;

Për një faqe me përmirësime ekzistuese.

Kjo analizë supozon se toka është e pazhvilluar (ose mund të lirohet nga prishja e ndërtesave ekzistuese). Vlerësimi i një trualli në këto kushte është i nevojshëm për zbatimin e saktë të metodës së kostos.

Analiza e mundësive të përdorimit të faqes si falas

Gjatë përcaktimit të përdorimit më efikas të një pjese toke si të lirë, merren parasysh sa vijon:

Qëllimi dhe përdorimi i lejuar;

Metodat mbizotëruese të përdorimit të tokës në afërsi të ngastrës së vlerësuar të tokës;

Perspektivat për zhvillimin e zonës në të cilën ndodhet toka;

Ndryshimet e pritshme në tregun e tokës dhe pasurive të tjera të paluajtshme;

Përdorimi aktual i tokës.

Sidoqoftë, zgjedhja e opsionit për përdorimin më efikas të tokës mund të bëhet midis opsioneve që janë fizikisht të mundshme, të justifikuara ekonomikisht, në përputhje me kërkesat e legjislacionit, financiarisht të realizueshme dhe si rezultat i të cilave vlera e vlerësuar e vlera e truallit do të jetë maksimale (parimi i përdorimit më efikas).

Nëse vlera e tokës së lirë e kalon vlerën e pronës me përmirësime, përdorimi më i mirë dhe më efikas do të ishte përdorimi i tokës si bosh. Megjithatë, në këtë rast situata është e ndryshme. Ndërtesa në tërësi, si një pasuri e vetme e paluajtshme, sigurisht e kalon vlerën e tokës. Gjithashtu, ambientet e vlerësuara ndodhen brenda një ndërtese që i përket pronarëve të ndryshëm, dhe për këtë arsye pronari i këtij ambienti është i kufizuar në aftësinë e tij për të përdorur në mënyrë të pavarur pjesën e tij në truall. Në lidhje me sa më sipër, trualli që lidhet me objektin e vlerësimit nuk mund të konsiderohet i lirë. Prandaj, vlerësuesi analizoi përdorimin e mundshëm të faqes me përmirësimet ekzistuese.

Përfundim: Vendndodhja e truallit, si dhe e gjithë infrastruktura e zonës, e bën me kosto efektive përdorimin e saj për ndërtime, ndërtime tregtare.

Analiza e opsioneve për përdorimin e objektit të vlerësuar: Ndërtesë jo-banesore

Përdoret si objekte prodhimi dhe magazinimi

Objekti i vlerësimit është një ndërtesë jo-banesore, e cila vendos kufizime në opsionet e mundshme të përdorimit të saj. Për shembull, është e papranueshme përdorimi i ambienteve që lidhen me organizimin e prodhimit, procesi teknologjik i të cilave, në një mënyrë ose në një tjetër, shoqërohet me një nivel të rritur të zhurmës, dridhjeve, emetimeve të dëmshme dhe rrezikut nga zjarri. Përdorimi i ambienteve si magazinë është krejtësisht i pajustifikuar nga pikëpamja e efikasitetit financiar. Të ardhurat nga dhënia me qira e ambienteve të magazinës janë dukshëm më të ulëta se të ardhurat korresponduese nga përdorimi i tyre si hapësirë ​​për shitje me pakicë ose zyrë. Prandaj, raste të tilla përdorimi duhet të braktisen.

Përdorimi i lokaleve si komerciale

Një analizë e tregut të pasurive të paluajtshme tregon se çmimet e shitjes dhe tarifat e qirave për hapësirat me pakicë janë më të larta se sa për hapësirat për zyra. Prandaj, një përdorim i tillë mund të jetë më efikas. Në të njëjtën kohë, kur zgjidhni opsionin më efikas të përdorimit, duhet të merret parasysh se përdorimi i ambienteve për të akomoduar një dyqan të plotë shoqërohet me kosto të larta për shkak të nevojës për rizhvillim dhe riparim të konsiderueshëm. Infrastruktura rrethuese e vendndodhjes së objektit të vlerësimit është objekte industriale, administrative dhe të mëdha të shitjes me pakicë. Kështu, duke marrë parasysh që prona e subjektit, megjithëse ndodhet në një vend të ngarkuar, nuk është e përshtatshme për tregti të vogël me pakicë, fizibiliteti financiar i këtij opsioni duket i dyshimtë.

Përdorimi i lokaleve si objekt komercial - objekt zyre.

Një analizë e tregut të pasurive të paluajtshme tregon se një ndërtesë tregtare është një investim shumë më paqësor. Kërkesa për ambiente tregtare po rritet krahas ekonomisë. Arsyeja pse strukturat e lëndëve të para, financiare dhe bankare po investojnë aktualisht në mënyrë aktive në tregun e pasurive të paluajtshme komerciale qëndron në nivelin e lartë të përfitimit të projekteve të zyrave. Me një potencial të lartë investimi, Kemerova po përjeton një mungesë akute të ambienteve komerciale të cilësisë së lartë. Duke pasur parasysh sa më sipër, vlerësuesi beson se një përdorim i tillë është më efikasi.

Konkluzioni: Kështu, përdorimi më i mirë dhe më efikas i objektit të vlerësuar është përdorimi i ndërtesës si ndërtesë zyre.

2.7. Karakteristikat e vlerësimit të tokës

2.7.3. Analiza e përdorimit më të mirë dhe më efikas të tokës

Kur vlerësoni një parcelë toke, është e nevojshme të përcaktohet opsioni për përdorimin më të mirë dhe më efikas të tij, i cili përcaktohet nga ndërveprimi i një sërë faktorësh.

Analiza e përdorimit më të mirë përfshin studimin e opsioneve alternative për përdorimin (zhvillimin, zhvillimin) e tokës dhe zgjedhjen e asaj optimale. Kjo merr parasysh perspektivat e vendndodhjes, gjendjen e kërkesës së tregut, koston e zhvillimit, stabilitetin e të ardhurave të pritura, etj.

Gjatë vlerësimit të vlerës së një objekti të përbërë nga një truall dhe ndërtesa, një rëndësi e madhe i kushtohet analizës së përdorimit më të mirë, së pari, i truallit të pretenduar të lirë dhe, së dyti, i truallit me përmirësime ekzistuese.

Një analizë e një trualli të supozuar të lirë është një hap i domosdoshëm në përcaktimin e vlerës së saj dhe bazohet në përcaktimin e opsionit më fitimprurës për përdorimin e tokës.

Një analizë e një trualli me përmirësime ekzistuese përfshin një vendim për prishjen, modernizimin ose ruajtjen e përmirësimeve ekzistuese në parcelën e tokës në mënyrë që të sigurohet përfitimi maksimal i objektit.

Përdorimi i mundshëm dhe më fitimprurës i faqes ofron vlerën e tij më të lartë. Rastet e përdorimit duhet të jenë të ligjshme, fizikisht të realizueshme dhe me kosto efektive.

Le të përmendim faktorët kryesorë që përcaktojnë përdorimin optimal të tokës:

1) vendndodhja - një faktor që ka një ndikim të madh në koston e një trualli (duke marrë parasysh perspektivat e vendndodhjes, aksesin e transportit, natyrën e mjedisit);

2) kërkesa e tregut - një faktor që pasqyron raportin e ofertës dhe kërkesës në treg;

3) fizibiliteti financiar - aftësia e projektit për të siguruar të ardhura nga shfrytëzimi i tokës, të cilat do të ishin të mjaftueshme për të rimbursuar shpenzimet e investitorëve dhe për të siguruar fitimin e pritur;

4) përshtatshmëria fizike e sitit - perspektiva për të bërë përmirësime - madhësia, topografia, cilësia e tokës, klima, karakteristikat inxhiniero-gjeologjike dhe hidro-gjeologjike të zonës, zonimi ekzistues, parametrat mjedisorë, etj.;

5) fizibiliteti teknologjik dhe fizibiliteti fizik - analiza e raportit të cilësisë, kostove dhe kushteve të projektit, gjasat e fatkeqësive natyrore, disponueshmëria e transportit, aftësia për t'u lidhur me shërbimet komunale, duke marrë parasysh madhësinë dhe formën e sitit , për shembull, madhësia mund të jetë e vogël për ndërtimin e një objekti industrial;

6) pranueshmëria legjislative (ligjore) - pajtueshmëria e opsionit të përdorimit të truallit me legjislacionin aktual. Zbulohet si rezultat i analizës së ndërtimit, standardeve mjedisore, kufizimeve të dyshemesë, pranisë së ndalimeve të përkohshme të ndërtimit në një vend të caktuar, vështirësive në fushën e zhvillimit historik urban, një ndryshim i mundshëm në rregullore, respektimi i zonimit. rregullat, disponimi negativ i popullatës lokale;

Drafti i ri i Standardeve Federale të Vlerësimit (FSO, shih) parashikon një kusht të detyrueshëm për kryerjen e një analize në mënyrë që të zgjidhet opsioni për përdorimin më të mirë dhe më efikas (NNEI) të çdo objekti vlerësimi gjatë përcaktimit të tij. vlera e tregut. Ky kusht është përfshirë në përkufizimin e rishikuar të konceptit të vlerës së specifikuar (FSO Nr. 1):

“4.3.1. Vlera e tregut e një objekti të të drejtave civileështë shuma e vlerësuar e parave për të cilën, me një shkallë të lartë probabiliteti, objekti i specifikuar mund të këmbehet në datën e vlerësimit në një transaksion tregtar midis një blerësi të gatshëm dhe një shitësi të gatshëm në tregun e hapur në një mjedis konkurrues midis shitësve të gatshëm dhe blerësit e vullnetshëm, kur palët veprojnë me kompetencë, me maturi dhe pa detyrim, duke pasur të gjithë informacionin e nevojshëm dhe çdo rrethanë e jashtëzakonshme nuk pasqyrohet në vlerën e çmimit të transaksionit, pra kur:

1. motivet e shitësit dhe blerësit janë tipike për kushtet e tregut, njëra nga palët nuk është e detyruar të tjetërsojë objektin e vlerësimit dhe pala tjetër nuk është e detyruar të pranojë kryerjen, oferta shtesë e blerësit me interes të veçantë është nuk merret parasysh në llogaritje;
2. palët në transaksion janë të vetëdijshme për objektin e transaksionit dhe veprojnë në interesat e tyre, bazuar në kushtin e përdorimit sa më të mirë dhe më efikas të objektit të vlerësimit;
3. objekti i vlerësimit paraqitet në tregun e hapur nëpërmjet një oferte publike tipike për objekte të ngjashme vlerësimi, pas marketingut të duhur dhe përpara datës së vlerësimit të ishte në treg të hapur për një periudhë kohe të barabartë me periudhën mesatare të ekspozimit të tregut për këtë. lloji i produktit;
4. çmimi i shlyerjes së transaksionit të simuluar me objekt vlerësimi është një shpërblim i arsyeshëm për këtë objekt pa asnjë zbritje apo koncesion të veçantë nga askush, pa zbritur prej tij kostot dhe taksat që lidhen me transaksionin e shitblerjes;
5. pagesa për objektin e vlerësimit shprehet në formë monetare.

Komentet mbi këtë përkufizim të konceptit të vlerës zbulojnë thelbin e parimit NNEI:

“4.3.7. Për të përcaktuar vlerën e tregut, vlerësuesi duhet së pari zgjidhni opsionin e përdorimit më të mirë (socialisht të pranueshëm) dhe më efikas (maksimal produktiv) të objektit të vlerësimit - përdorimi i mundshëm i objektit, i cili është ligjërisht i lejueshëm, fizikisht i mundshëm, i justifikuar ekonomikisht, i realizueshëm nga pikëpamja financiare. , si rezultat i së cilës vlera e pronës që vlerësohet është më e larta. Më e mira dhe më efektive mund të jetë vazhdimi i përdorimit ekzistues ose ndonjë përdorim alternativ. Zgjedhja e rastit të përdorimit bazohet në analizën e të dhënave të tregut, duke marrë parasysh preferencat e mundshme të pjesëmarrësve në transaksion të modeluara nga vlerësuesi.

Para së gjithash, le t'i kushtojmë vëmendje faktit se gjatë vlerësimit të objekteve me rëndësi shoqërore (pasuri të paluajtshme, ndërmarrje), është e nevojshme të sigurohet që të plotësohen kushtet e pranimit të rasteve të përdorimit të konsideruara për shoqërinë në tërësi ("më të mirat" zbatohet kriteri i përdorimit, i cili nuk nënkupton një karakteristikë sasiore të rezultatit). Më tej, nga opsionet e pranueshme shoqërore, zgjidhet opsioni "më efektiv" - ai më fitimprurës (zbatohet një kriter që justifikon jo vetëm zgjedhjen e funksionit, por edhe karakteristikën sasiore të rezultatit të zgjedhjes). Për pasuri të paluajtshme, kjo do të thotë, për shembull, se zgjedhja funksionin e tregtimit lejohet nga rregullat e zonave dhe nevojat e shoqërisë, si më e mira, duhet të mbështetet nga zgjedhja e llojit (kategorisë) së ndërmarrjes, madhësisë dhe natyrës së strukturës së ndërtesës, gamës së produkteve dhe grupit të qiramarrësve që ofrojnë efikasitetin më të madh(rendimenti) i këtij funksioni. Në këtë drejtim, përshtatshmëria e përdorimit të shprehjes "përdorimi më i lartë dhe më i mirë" i propozuar nga amerikanët, i cili interpretohet saktë nga përkthyesit tanë si " përdorimi më i mirë dhe më efikas».

Standardet Ndërkombëtare të Vlerësimit (IVS) përdorin një frazë të shkurtuar - përdorimi më efikas(NEI), por ekziston edhe një koncept i qartësuar i ngjashëm me frazën e mësipërme NNEI (shih, f. 24, paragrafi 6.3: "përdorimi më efikas është përdorimi" më i lartë dhe më i mirë, në të cilin vlerësimi jep vlerën maksimale" ). Në këtë drejtim, shprehja "përdorimi më efektiv" dhe shkurtesa NEI mund të konsiderohen si një përcaktim i kushtëzuar (i shkurtër) i NNEI. Në të njëjtën kohë, duhet pasur parasysh se, sipas paragrafit 6.7 të IVS 2007, koncepti i NEI "është themelor dhe është gjithashtu një pjesë integrale e llogaritjeve të vlerës së tregut".

Duke marrë parasysh që IVS 2007 (seksioni "Konceptet që qëndrojnë në themel të parimeve të vlerësimit të pranuara përgjithësisht" - OPPO, në lidhje me vlerësimin e të gjitha llojeve të objekteve të qarkullimit civil) jep një (dhe duhet të ketë vetëm një) përkufizim të përgjithshëm të konceptit të vlerës së tregut për të gjithë. Llojet e objekteve, duhet të lidhet me këtë koncept kushti i përdorimit të detyrueshëm të parimit NNEI, i vendosur në paragrafin 6.7 të OPPO, edhe për të gjitha llojet e objekteve. Miratimi i një interpretimi të tillë të dispozitës për lidhjen e vlerës së tregut me parimin NNEI pengohet nga fakti se në OPPO ky parim rrjedh në bazë të arsyetimit për pasuritë e paluajtshme (me sa duket, për perceptimin e statusit të ky parim), dhe nuk ka asnjë fjalë për këtë parim në standardin e vlerësimit të biznesit. Kjo rrethanë përdoret nga kundërshtarët (shih) si dëshmi e refuzimit të Komitetit Ndërkombëtar për Standardet e Marrëveshjes (ICSC) për të zbatuar këtë parim gjatë përcaktimit të vlerës së tregut të pasurisë së luajtshme dhe biznesit.

Në fakt, duhet pasur parasysh se kur përcakton vlerën e tregut të çdo objekti, vlerësuesi modelon sjelljen e një shitësi tipik që dëshiron ta shesë objektin me çmimin më të lartë të mundshëm (në versionin NNEI) dhe sjelljen e një blerësi që dëshiron të sigurojë dobinë maksimale dhe përfitimi i objektit në të ardhmen (gjithashtu në versionin NNEI). Nëse ndjekim logjikën e një përkufizimi të unifikuar të konceptit të vlerës së tregut si çmimi maksimal i mundshëm në një transaksion të simuluar me një objekt vlerësimi, në përputhje me IVS 2007, atëherë Këshilli Kombëtar për Aktivitetet Vleresuese (NCV) dhe IVS do të kenë të bëjë dispozitat e duhura për NNEI dhe në standardet për vlerësimin e grupeve të tjera të objekteve të të drejtave civile..

Për ato raste kur zgjedhja e opsionit NNEI nuk është e nevojshme nga klienti ose nuk mund të kryhet për arsye objektive ose subjektive, ka kuptim të kufizohemi në përcaktimin e kostos në përdorimin aktual, duke e quajtur atë vlera e tregut në përdorim aktual. Ideja e futjes së konceptit të vlerës së tregut në përdorimin aktual u propozua nga S.V. Gribovsky, i cili tërhoqi vëmendjen për faktin se vlera e tregut të pasurive të paluajtshme për qëllime tatimore përcaktohet nga metoda e vlerësimit masiv pa zgjedhur opsionin NNEI.

Marrja parasysh e rreziqeve gjatë zgjedhjes së opsionit të përdorimit dhe vlerësimit më të mirë dhe më efikas të objektit

Le t'i kushtojmë vëmendje edhe faktit se klasikja vlera e tregut" - kjo vlerë në këmbim, i cili është i barabartë me çmimin që mund të paguhet me një probabilitet të lartë në një transaksion të modeluar nga vlerësuesi midis shitësit dhe blerësit. Gjatë modelimit të sjelljes së këtyre entiteteve tipike të tregut, vlerësuesi mbështetet në transaksionet e kryera me objekte analoge, të cilat klasifikohen si ngjarje të rastësishme me çmimet si variabla të rastit. Duke modeluar një transaksion dhe duke përcaktuar vlerën e tregut si një çmim hipotetik për një transaksion të mundshëm, vlerësuesi nuk i garanton klientit që transaksioni me objektin do të ndodhë me një çmim saktësisht të barabartë me vlerën e tregut. Vlerësuesi mund të përcaktojë dhe informojë vetëm klientin vlera e priturçmimi i një transaksioni hipotetik dhe intervali i besimit për këtë vlerë, duke treguar nivelin përkatës të besimit (kjo duhet të shprehet qartë në dokumentet rregullatore që rregullojnë aktivitetet e vlerësimit). Nga kjo rrjedh se algoritmet e kërkuara për zgjedhjen e opsionit NNEI dhe procedurat e vlerësimit duhet të bazohen në metoda të njohura të analizës së rrezikut.

Përmbajtja e parimit të përdorimit më të mirë dhe më efektiv dhe rregulli i zbatimit të tij

Edicioni i ri i propozuar i FSO nr. 2 përshkruan në detaje të mjaftueshme vetë parimin e NNEI dhe formulon një rregull për zbatimin e tij në vlerësimin e të gjitha llojeve të objekteve të të drejtave civile:

“2.4.4. Parimi i përdorimit më të mirë dhe më efikas të një objekti merr parasysh që kur analizon vlerën e një objekti, një përdorues tipik merr parasysh mundësinë e sigurimit të përdorimit sa më produktiv të këtij objekti duke zgjedhur nga lista e funksioneve potencialisht të dobishme që funksionojnë. (ose ai grup funksionesh) që është ligjërisht i lejuar, i realizueshëm fizikisht, i realizueshëm ekonomikisht dhe financiarisht i realizueshëm. Në të njëjtën kohë, përdorimi funksional konsiderohet të jetë më i miri, i cili siguron kënaqësinë më të plotë (në përputhje me standardet e konsumatorit dhe normat sociale) të nevojave të përdoruesve të këtij burimi. Duke formuar një kriter cilësor për zgjedhjen e qëllimit (më të mirë) funksional të një objekti, kjo pjesë e parimit duhet të merret parasysh për çdo qëllim të objektit, duke përfshirë përdorimin e një objekti që nuk përfshin gjenerimin e të ardhurave. Më efikas është përdorimi në të cilin është e mundur të arrihet produktiviteti maksimal i objektit. Kjo pjesë e parimit formon një kriter sasior për zgjedhjen e një funksioni që siguron arritjen e nivelit të specifikuar të përfitimit të objektit.

Duhet pasur parasysh se zbatimi i parimit të përdorimit më të mirë dhe më efikas (NNEI) të një objekti të të drejtave civile është i detyrueshëm gjatë përcaktimit të vlerës së tregut të pasurive të paluajtshme, bizneseve, automjeteve të mëdha. Përdorimi i një objekti të vlerësuar të të drejtave civile, në të cilin ky objekt ka vlerën më të lartë dhe që plotëson kërkesat e mësipërme, njihet si më i miri dhe më efektiv.

Kështu, sipas parimit NNEI, është e nevojshme të kryhet një analizë krahasuese e funksioneve nga lista e plotë e funksioneve që janë potencialisht të dobishme për mbajtësit e një objekti të të drejtave civile. Në të njëjtën kohë, vetëm ato funksione për të cilat ka kërkesë tregu duhet të përfshihen në listën e specifikuar. Prania dhe parametrat e kërkesës duhet të konfirmohen nga vlerësuesi me të dhënat e marra në procesin e kërkimit të tregut për objekte të ngjashme me objektin e vlerësimit. Parashikohet që në rast se opsioni NNEI i vendosur nga analiza ndryshon nga përdorimi aktual, transformimi i objektit derisa të arrijë parametrat e NNEI do të kryhet nga pronari i ardhshëm, të cilit do t'i kalojë objekti pas transaksioni i simuluar.

Drafti i ri jep një përshkrim të shkurtër të procesit të përzgjedhjes për opsionin NNEI: “4.4. Zgjedhja e opsionit të përdorimit më të mirë dhe më efikas të objektit të vlerësimit. Bazuar në rezultatet e përpunimit të informacionit, kryhet një analizë për të zgjedhur opsionin e përdorimit më të mirë (shoqërisht të pranueshëm) dhe më efektiv (maksimum produktiv) të objektit të vlerësimit. Kjo analizë kryhet nga zbatimi sekuencial i pesë fazave:

• është krijuar një listë shteruese e opsioneve të mundshme (potencialisht të dobishme) për përdorimin dhe zhvillimin e objektit të vlerësimit;
• Nga lista e specifikuar përjashtohen opsionet, zbatimi i të cilave do të jetë i pamundur për shkak të ndalimeve të pakapërcyeshme ligjore dhe ngarkesave sociale;
• më tej, opsionet përjashtohen nga lista e mbetur, zbatimi i të cilave është i pamundur për shkak të kufizimeve fizike;
• nga lista e opsioneve të lejuara ligjërisht dhe fizikisht të realizueshme, ekonomikisht të papërshtatshme (duke mos siguruar një kthim të kapitalit dhe një kthim minimal të pranueshëm të kapitalit) dhe financiarisht të parealizueshme (të paparashikuara me mundësinë e përdorimit të fenomenit të levës financiare - marrja e kredive me kushte të pranueshme ) janë të përjashtuara;
• opsionet e mbetura krahasohen me njëra-tjetrën për të zgjedhur prej tyre opsionin që është më produktiv, domethënë të ketë vlerën më të lartë të vlerës aktuale neto të të ardhurave të ardhshme në nivelin më të ulët të rrezikshmërisë (me një interval më të vogël besimi në terma të rrezikut ose me nivelin më të ulët të humbjeve të mundshme në kushtet e pasigurisë).

Gjatë vlerësimit të aktiveve, mundësia e ndryshimit të qëllimit funksional të objektit të vlerësimit ose pjesëve të tij ndryshon, duke përfshirë pa ndryshuar ose me ndryshimin e karakteristikave të objektit. Gjatë vlerësimit të një biznesi, analizohen mundësitë e diversifikimit të produktit të prodhimit, faktorët e prodhimit dhe struktura e biznesit. Zgjedhja e opsionit më produktiv për përdorimin e një objekti kryhet duke marrë parasysh parimet e bilancit, ndarjes ekonomike, madhësisë ekonomike, rritjes dhe uljes së kthimit dhe të tjera. Zgjedhja e opsioneve për përdorimin e objektit të vlerësimit kryhet duke marrë parasysh rreziqet.

Vini re se këtu në vend të frazës së përdorur gjerësisht "analiza e përdorimit më të mirë dhe më efektiv ...", e cila u shfaq pas përkthimit "fjalë për fjalë" të "analizës më të lartë dhe më të mirë të përdorimit" amerikan, fraza "analizë për qëllimin e zgjedhja e një opsioni ..." është shkruar, por mund të shkruhet në një mënyrë më të thjeshtë - "përzgjedhja e opsionit për përdorimin më të mirë dhe më efikas të objektit të vlerësimit" (analizohen opsione të ndryshme, nga të cilat më të mirat dhe më të zgjidhen efektive).

Përshkrimi i algoritmit të analizës për të zgjedhur opsionin NNEI duhet të paraqitet në standardet përkatëse (në blloqe të mëdha) dhe në Udhëzimet (me një përshkrim tërësisht të plotë të të gjitha detajeve - specifike për çdo lloj objekti vlerësimi). Më tej, ne do të diskutojmë disa probleme në formimin e një algoritmi të tillë - së pari për pasuritë e paluajtshme ("që shkaktoi" problemin e zbatimit të parimit NNEI në vlerësim), pastaj për pasurinë e luajtshme dhe biznesin.

Bazat e analizës për të zgjedhur përdorimin më të mirë dhe më efikas për pasuri të paluajtshme

Duke përgatitur bazën për përcaktimin e vlerës së tregut të një trualli që është i lirë ose, si të thuash, pa përmirësime (si pjesë e një objekti pasurie të paluajtshme), vlerësuesi zgjedh opsionin NNEI bazuar në një analizë të mundshme, të pranueshme ligjërisht dhe potencialisht të kërkuara nga tregu (përfshirë ato të propozuara nga klienti i vlerësimit) opsionet për përdorimin e tij duke marrë parasysh parimet:

• ekuilibër (një grup dhe grup funksionesh janë të harmonizuara me nevojat e shoqërisë);
• ndarja ekonomike (varësia e efikasitetit të përdorimit të sitit studiohet në ndarjen hapësinore dhe kohore të këtij përdorimi);
• madhësia ekonomike (është e mundur të rritet kostoja e secilit vend kur lidhni disa vende në ose të rrisni koston e sitit të vlerësuar kur bashkoni një sit fqinj me të - brenda kornizës së një projekti NNEI);
• kthimet në rritje dhe në ulje (varësia e kostos së një trualli nga lartësia e një ndërtese ka një maksimum - të vetin për çdo funksion);
• konkurrenca (analiza e rrezikut duhet të marrë parasysh mundësinë e planifikimit nga pronarët e disa parcelave fqinje për të zbatuar të njëjtat funksione).

Grupi i funksioneve të konsideruara për zbatim në një ngastër toke (falas ose, si të thuash, falas) është relativisht i vogël: zyrë, shitje me pakicë, hotel, banim, industriale, magazinë (nganjëherë kombinime të çiftuara të këtyre funksioneve). Parametrat e ndërtesave për çdo funksion ndryshojnë në përputhje me parimet e specifikuara, preferencat e tregut dhe kufizimet e planifikimit urban. Në të njëjtën kohë, një analizë për një ngastër toke, si të thuash, është e detyrueshme, pavarësisht nga mundësia reale ose përshtatshmëria e përmirësimeve të prishjes: në qasjen e kostos për vlerësimin e një objekti të vetëm, vlera e tregut të një trualli përcaktohet në versioni NNEI për një parcelë në dukje të lirë, dhe diferenca midis vlerave të kostos së kësaj parcele në variantin NNEI dhe në përdorim aktual konsiderohet si vjetrim i jashtëm i përmirësimeve, parametrat e të cilave nuk korrespondojnë plotësisht me preferencat moderne të tregut (deri në koston negative të përmirësimeve; shih). Kjo e fundit është e rëndësishme të mbahet parasysh gjatë zhvillimit të një programi të menaxhimit të objektit, kur planifikohet modernizimi i përmirësimeve dhe kur rregullohen marrëdhëniet në rast se toka dhe përmirësimet kanë pronarë të ndryshëm.

Kur zgjidhni opsionin NNEI për një vend me përmirësime ekzistuese, numri i veçorive potencialisht të dobishme për përdorim në sit është më i madh se sa kur analizohen opsionet e përdorimit të tokës. Kjo e fundit shpjegohet me faktin se kur zgjedh versionin NSEI të një objekti të vetëm, konsiderohen kombinime të shumta funksionesh në dhoma të ndryshme të ndërtesës ekzistuese, si dhe në zgjerime dhe superstruktura potencialisht të dobishme dhe të planifikuara (këtu, më shpesh, një duhet ta konsiderojë ndërtesën e përfunduar si një objekt të një profili “universal”). Vini re se kur formoni një mostër të funksioneve potencialisht të dobishme për secilin objekt, vlerësuesi duhet të mbështetet në rezultatet e hulumtimit të tregut, duke konfirmuar kërkesën për marrjen me qira të objektit të vlerësuar për secilin prej funksioneve të përfshira në listë. Për shembull, theksojmë se gjatë përpilimit të listës së funksioneve të paraqitura në tabelën 5.5 të monografisë, hartuesit e saj (të diplomuar të certifikuar të programit të trajnimit të menaxherëve të pasurive të paluajtshme) duhej të jepnin shembuj të dhënies me qira të ambienteve për këto funksione.

Siç dihet, zgjedhja e opsionit NNEI nga analiza e grupit të plotë të funksioneve të përpiluara në fazën e parë, fillimisht për truallin dhe më pas për parcelën me përmirësime, kryhet në katër fazat e ardhshme.

Në fazën e dytë të analizës, funksionet që kanë kundërindikacione ligjore të tre niveleve dallohen nga grupi i specifikuar:

1. të ndaluara me ligje ose rregullore të bazuara në ligje, duke përfshirë rregulloret e urbanistikës të miratuara nga legjislaturat vendore (në tekstin e mëtejmë, funksione të tilla përjashtohen nga shqyrtimi);
2. në kundërshtim me urdhrat e autoriteteve ekzekutive që nuk bazohen në ligje (në lidhje me këto funksione, po hulumtohet mundësia e tejkalimit të ndalimeve: me një justifikim ekonomik për preferencën e një opsioni të ri për përdorimin e tokës dhe përmirësime - për autoritetin ekzekutiv. të shlyerjes dhe me një vlerësim të kostove shtesë - për pronarin e objektit të vlerësimit);
3. potencialisht të aftë për të shkaktuar rezistencë publike (është duke u studiuar mundësia e tejkalimit të protestave me një vlerësim të kostove të prodhimit të përfitimeve "kompensuese" për popullsinë "protestuese").

Mundësia e tejkalimit të ndalimeve dhe protestave studiohet me pjesëmarrjen e avokatëve ose konsulentëve të klientit dhe në shumicën e rasteve parashikohet me sukses - me një vlerësim të mundësisë së një vendimi pozitiv brenda një kohe të arsyeshme dhe me një parashikim të shumës së shtesës. kostot (të gjitha duke marrë parasysh rreziqet dhe sigurisht me mbështetjen e këtyre veprimeve nga një klient i arsyeshëm i vlerësimit të interesuar për të përcaktuar vlerën maksimale të pronës së tij).

Në fazën tjetër (të tretë) të analizës, funksionet përzgjidhen nga lista e mbetur, zbatimi i të cilave mund të jetë i vështirë për shkak të aftësive të kufizuara të sitit dhe përmirësimeve (madhësia e vogël e sitit, ka probleme të natyrës gjeologjike ose terren i pabarabartë, përmasa të vogla ambientesh, mundësi të kufizuara për t'i siguruar objektit burime etj.). Përjashtohen nga shqyrtimi i mëtejshëm funksionet, zbatimi i të cilave do të jetë i pamundur për shkak të vështirësive të pakapërcyeshme në eliminimin e këtyre kufizimeve. Sidoqoftë, në listën për analizë ka funksione (duke marrë parasysh rreziqet), zbatimi i të cilave është i mundur në kurriz të kostove shtesë. Në veçanti, madhësia e truallit mund të rritet duke marrë pjesën e munguar të zonës nga një fqinj, terreni i pabarabartë mund të korrigjohet duke tërhequr kontraktorë të specializuar, problemi i sigurimit të burimeve mund të zgjidhet nëse pronari i ardhshëm i objektit të vlerësuar merr pjesë në krijimin e elementeve të reja të burimeve të infrastrukturës së prodhimit dhe shpërndarjes.

Në fazën e parafundit (të katërt) të analizës, përjashtohen ato nga funksionet e mbetura, zbatimi i të cilave nuk mund të sigurojë një kthim të plotë të kapitalit të investuar dhe kthim mbi kapitalin edhe me një normë të barabartë me normën pa rrezik. Y rf. Nga lista e cunguar më parë e funksioneve, për analizë të mëtejshme kanë mbetur vetëm ato funksione, zbatimi i të cilave rezulton ekonomikisht i realizueshëm, që korrespondon me kushtin. NPV> 0 me një normë kthimi të barabartë me Y rf. Vini re se funksionet e lëna për analiza të mëtejshme me një normë të ulët të kthimit të kapitalit mund të jenë potencialisht të kërkuara kur harmonizohet grupi i funksioneve të propozuara (me produktivitetin maksimal të arritur) për zbatim në objekt me përmirësimet ekzistuese.

Në këtë fazë, kontrollohet shtesë fizibiliteti financiar i funksioneve të mbetura: lista e këtyre të fundit përjashton funksionet për zbatimin e të cilave nuk do të jetë e mundur të merren fonde të huazuara me kushte të pranueshme (dukuri e levës financiare pozitive vendos blerjen ose krijimi i një objekti pasurie të paluajtshme vetëm me përfshirjen e fondeve të huazuara - me normën e interesit të kredisë më pak se norma e përgjithshme e kthimit të kapitalit).

Së fundi, në fazën e pestë të analizës, nga një listë e reduktuar ndjeshëm, mbetet një funksion (ose kombinim funksionesh), zbatimi i të cilit (minus të gjitha kostot shtesë të përmendura) siguron përfitimin më të lartë të projektit dhe koston maksimale. i objektit - me një nivel të pranueshëm besueshmërie të rezultatit të parashikuar. Kjo e fundit do të thotë që në zgjedhjen përfundimtare të opsionit NNEI, vlera aktuale e të ardhurave të ardhshme duhet të llogaritet duke marrë parasysh rreziqet, jo vetëm në normat e kthimit të kapitalit (të tijat për çdo funksion), por edhe në skenarët e zhvillimit të projektit. , veçoritë e të cilave nuk merren parasysh nga primet e rrezikut në strukturën e normave të skontimit (rreziqet që lidhen me tejkalimin e ndalimeve dhe protestave, zbatimin e projekteve për eliminimin e defekteve fizike të objektit, sigurimin e besueshmërisë së burimeve të financimit, dhe të tjerët). Vendimi përfundimtar për zgjedhjen e opsionit NNEI justifikuar dhe pranuar nga vlerësuesi. Në të njëjtën kohë, supozohet se, në përputhje me detyrën për vlerësimin, zgjidhet opsioni që korrespondon me koston më të lartë të mundshme të objektit të vlerësimit, në të cilin duhet të interesohet një klient i arsyeshëm, i cili dëshiron të marrë një opinion mbi tregukosto. Nëse klientit për ndonjë arsye nuk i pëlqen rasti i përdorimit i justifikuar nga vlerësuesi, ai mund të ndryshojë porosinë dhe të kërkojë në vend të vlerës së tregut për të përcaktuar vlera e tregut në përdorim aktual ose vlera e investimit(në rast të zgjedhjes së një opsioni që është i ndryshëm nga përdorimi aktual, por gjithashtu jo NNEI). Vlerësuesi duhet të ketë parasysh se do të jetë blerësi i transaksionit hipotetik (vlera në këmbim përcaktohet!) që do të zbatojë opsionin NNEI përveç përdorimit aktual. Nga kjo rrjedh se kundërshtimet e klientit të vlerësimit (zakonisht shitësit të pronës) nuk kanë gjasa dhe mund të lindin vetëm nëse ka vështirësi në zbatimin e transaksionit për shkak të mospërputhjes së opsionit të zgjedhur me pritshmëritë e një blerës tipik (për shkak të mangësive në argumentimin e vlerësuesit gjatë zgjedhjes së opsionit NNEI).

Në lidhje me sa më sipër, shtojmë (për më shumë detaje shihni në ) që vlerësuesi përgatit një përfundim mbi zgjedhjen e opsionit NNEI duke përdorur kriteret e vendimit: për kushtet e pasigurisë (duke marrë parasysh treguesit e rrezikut në mungesë të informacionit për probabilitetet e skenarëve) dhe për kushtet e rrezikut (duke marrë parasysh treguesit e rëndësisë, nëse është e mundur të vlerësohen probabilitetet e skenarëve). Në versionin më të thjeshtë të analizës, për të zgjedhur opsionin NNEI, merren parasysh skenarët optimistë, të mundshëm dhe pesimistë për zhvillimin e projektit, me një vlerësim ekspert të probabiliteteve të këtyre skenarëve, duke përcaktuar vlerën e pritur të NPV-së dhe besimin. intervali (devijimi standard) për të. Opsioni për të cilin vlera NPV është maksimale në minimum (ose e krahasueshme me opsionet e tjera) intervali i besimit (intervali i besimit, devijimi standard) zgjidhet si NNEI.

Në mungesë të mundësive për vlerësimin e probabiliteteve të këtyre skenarëve, zgjedhja e një opsioni kryhet duke përdorur kriteret Wald dhe Savage (shih) ose metodat e simulimit - tani bazuar vetëm në skenarë optimistë dhe pesimistë (shih). Në të njëjtën kohë, vlerësuesi duhet të informojë klientin se vlera e tregut e pronës përcaktohet si çmimi i pritshëm i transaksionit me intervalin e besimit dhe nivelin e besimit të paraqitur në raport.

Duhet theksuar se, siç del nga praktika e vlerësimit të pasurive të paluajtshme, në rastin e vlerësimit për qëllime shitjeje, vlerësuesit-konsulentët, së bashku me një raport vlerësimi të pasurive të paluajtshme, mund t'i ofrojnë klientit (për kënaqësinë e tij) rekomandime të dobishme. mbi strategjinë dhe taktikat e transaksionit bazuar në rezultatet e zgjedhjes së opsionit NNEI (formimi i rekomandimeve të tilla nuk duhet të rregullohet nga standardet e vlerësimit).

Karakteristikat e zgjedhjes së opsionit të përdorimit më të mirë dhe më efikas të pasurisë së luajtshme

Një analizë e praktikës së vlerësimit të pasurisë së luajtshme tregon se në shumicën e rasteve përdorimi i projektuar dhe zbatuar i pasurisë së luajtshme është më efektivi, por nuk mund të përjashtohet nga shqyrtimi i situatave në të cilat pjesëmarrësit tipikë në transaksion mund të përfitojnë përfitime shtesë nga zgjedhja opsioni NERI në bazë të tregut.

Para së gjithash, le t'i kushtojmë vëmendje faktit që vlera e tregut është ekonomikeid i kostos, e cila manifestohet (sipas përkufizimit) vetëm kur oferta është e kufizuar dhe në prani të kërkesës tretës. Tregu i mallrave të prodhuara në masë dhe të konsumit mund të arrijë përsosmërinë, në të cilin mekanizmi i rregullimit të çmimeve siguron arritjen e një ndryshimi të dobët (pothuajse statik) ekuilibri ofertës dhe kërkesës. Në një gjendje të tillë tregu, arrihet një barazi e përafërt e vlerës së tregut të objekteve vlerësuese me çmimin ekuilibër të objekteve të ngjashme.

Megjithatë, ndërsa objektet e vlerësimit që veprojnë si mallra në treg bëhen më komplekse, prodhimi i tyre në masë zvogëlohet, vendosja dhe kohëzgjatja e procedurave përgatitore bëhen më të ndërlikuara deri në momentin e transaksionit, parametrat e tregut për mallra të tillë po bëhen gjithnjë e më shumë. ndryshe nga parametrat e një tregu perfekt - me zëvendësimin e fenomenit " statike» ekuilibri regjimi" dinamike» ekuilibri. Në të njëjtën kohë, transaksionet bëhen edhe me objekte komplekse arbitrare (anije, pasuri të paluajtshme), nën veprimin e mekanizmit të çmimeve për rregullimin e sjelljes së pjesëmarrësve në transaksion, por tani vlera e tregut rezulton të jetë e barabartë me "Çmimi pothuajse ekuilibër", i cili nuk mund të përcaktohet duke ndërtuar kurba të ofertës dhe kërkesës, por është e mundur të përcaktohet me metoda të analizës krahasuese të çmimeve të transaksioneve (shih). Në të njëjtën kohë, për pasurinë e luajtshme, e cila është më pak komplekse në krahasim me pasuritë e paluajtshme, detyra e zgjedhjes së opsionit NNEI është gjithashtu shumë e thjeshtë: për objekte relativisht të thjeshta (makineri dhe makina), vetëm preferencat e subjekteve të kërkesës. , analizohen opsionet e konfigurimit, metodat e financimit të transaksionit, ndërsa për objektet komplekse (det, lumë dhe avion) ​​dhe funksionet mund të ndryshojnë. Në veçanti, veglat e makinerive mund të blihen nga ndërmarrje të profileve të ndryshme dhe ngarkesave të ndryshme të faktorëve të prodhimit. Nëse një pjesë e ndërmarrjeve tipike përdor makineri (me pajisje speciale) për të prodhuar një produkt intensiv të punës dhe me shumë lëngshmëri në një modalitet me tre ndërrime, dhe një pjesë tjetër e ndërmarrjeve (gjithashtu jo e vogël në numër) përdor të njëjtat makina me pajisje më të thjeshta për të. prodhojnë produkte që janë më të lehta për t'u prodhuar dhe punuar në një ose dy turne, atëherë ndërmarrjet e grupit të parë, me një furnizim të kufizuar të mjeteve makinerike në treg, janë të gatshme të paguajnë më shumë për secilën makinë sesa ndërmarrjet e grupit të dytë. .

Vlerësuesi, i ftuar për të përcaktuar vlerën e tregut të një makinerie të caktuar, studion kërkesën për makina të tilla, përcakton vlerën e objektit të vlerësimit duke përdorur metodën e të ardhurave, bazuar në të dhënat për pjesën e të ardhurave të krijuara nga një makinë e tillë në prodhim. procesi i ndërmarrjes, merr vlera të ndryshme për makineritë e përdorura nga këto dy grupe ndërmarrjesh. Nëse ka kërkesë për këtë lloj makinerie nga të dy grupet e ndërmarrjeve, atëherë me një numër të kufizuar makinerish të prodhuara, vlerësuesi zgjedh opsionin e mënyrës së përdorimit me efikasitet të lartë (me një produkt biznesi intensiv të punës me tre turne) si një opsion NNEI.

Duhet gjithashtu të kihet parasysh se nëse, në praktikën tipike, makina të tilla blihen nga ndërmarrje që përdorin burime krediti, atëherë vlerësuesi duhet të marrë parasysh zgjedhjen e ndërmarrjeve me qira ose blerje - me një preferencë për opsionin në të cilin makina do t'i kushtojë më pak ndërmarrjes. Kështu, vlerësuesi duhet të marrë në konsideratë shtesë mundësinë e pjesëmarrjes në konkursin për blerjen e makinerive dhe shoqërisë leasing, duke analizuar të ardhurat që makina mund të sjellë në biznesin e një shoqërie të tillë.

vini re, se qarkullim të vogël Dhe shumë e shtrenjtë makinat e pasagjerëve u shiten jo vetëm pronarëve privatë, por edhe kompanive të qiradhënies dhe leasing-ut, të cilat në kushtet e furnizimit të kufizuar janë në gjendje të paguajnë më shumë se një privat. Kjo duhet të merret parasysh nga një vlerësues i cili u ftua të përcaktojë vlerën e tregut të një makine nga grupi i parë i mostrave ekskluzive që mbërritën në përfaqësi, ose vlerën e një makine relativisht të rrallë që u shfaq në një pronar privat. Në të njëjtën kohë, duhet të merren parasysh opsionet për ofrimin e një makine për shitje si në një konfigurim standard, ashtu edhe në një paketë me një sërë elementësh shtesë, përfshirja e të cilave në paketën e marrëveshjes mund të sjellë përfitime shtesë për shitësin (sipas Parimi i kontributit: rritja e kostos së paketës mund të jetë më e madhe se shuma e kostove të elementeve të përfshira në të). Me rekomandimin e vlerësuesit, i cili merr parasysh veçoritë e preferencave të llojeve të ndryshme të blerësve, tregtari përgatit listën e tij të çmimeve për të gjithë grupin e modeleve dhe opsionet e konfigurimit, dhe klienti privat i vlerësimit përgatit opsionet e tij për çmimi i ofertës.

Një shembull i dobishëm është zgjedhja e opsionit më të mirë (pa një justifikim sasior të "më efikasit") për përdorimin e një makine, duke marrë parasysh kërkesën për pajisjet e saj. Kjo i referohet një shembulli me një vlerësim për qëllimet e shitjes së një makine të përdorur të një modeli "afatshkurtër" Niva-Bronto (një version i zgjeruar i Niva me tre dyer - më i përshtatshëm dhe më i besueshëm se modeli bazë), i dorëzuar dorëzuar nga pronari te një tregtar në këmbim të një makine të re të një modeli tjetër. Vlerësuesi i tregtarit zbuloi se ka oferta për shitjen e makinave të përdorura të këtij modeli, dhe makina të reja janë në kërkesë (shiten me një rekord "të shkurtër" në tregtarin në VAZ). Më tej, vlerësuesi tërhoqi vëmendjen për faktin se objekti i vlerësimit ka rrota të markës me goma të të gjitha sezoneve që nuk parashikohen nga asambleja standarde, një "kenguryatnik" me drita mjegull, një bagazh të përshtatshëm jo standard dhe pajisje moderne. . Vlerësuesi zbuloi se sa do të rritej çmimi i një analogu të ri të makinës së vlerësuar për blerësin e tij pas instalimit të elementëve shtesë të specifikuar (në datën e vlerësimit), përcaktoi humbjen e vlerës për shkak të konsumimit për të gjithë makinën (me elementet shtesë të përmendura) dhe hetoi kërkesën. Sondazhi i tij i një kampioni blerësish të mundshëm nga komuniteti i kopshtarisë tregoi se ata e mirëpresin modelin e ri, por vetëm instalimi i një bagazhi njihet si i pranueshëm dhe i denjë për një tarifë shtesë, ndërsa shtesat në pajisjet standarde të pjesës tjetër të artikujve kualifikohen si “mbi-përmirësime” për të cilat nuk ia vlen të paguhen. Në të njëjtën kohë, klubi i gjuetarëve dhe peshkatarëve reagoi pozitivisht për të gjitha këto shtesa, me një qëndrim të rezervuar ndaj propozimeve të mundshme të shprehura nga vlerësuesi për instalimin shtesë të një timoni dhe navigatori në makinë (gjithashtu nuk parashikohet nga montimi standard). Duke marrë parasysh ofertën dhe kërkesën, vlerësuesi përcaktoi vlerën e tregut të makinës. Pasi shpjegoi vlerësuesin dhe krahasoi versionin e tij me ato të përpjekjeve të tij të mëparshme për të shitur makinën, pronari ra dakord me rezultatin e vlerësimit, makina u nxor në shitje dhe rreth tre javë më vonë ajo u shit me një çmim të barabartë me vlerën e specifikuar të tregut. Bazuar në këtë përvojë, vlerësuesi konfirmoi nevojën për një analizë të hollësishme të kërkesës për objekte të ngjashme të objektit të vlerësuar dhe rekomandoi që tregtari të ofrojë SUV të reja dhe të përdorura të kësaj marke në konfigurimin e specifikuar.

Le t'i kushtojmë vëmendje faktit që A. Damodaran prezantoi konceptin e "investimeve të këqija", të cilat në ndërmarrje sjellin të ardhura që nuk plotësojnë pritshmëritë e kthimit të fondeve të investuara në to. Ai propozon të shqyrtohen opsione të ndryshme për të vendosur fatin e aseteve të tilla fikse, duke përfshirë opsionet për refuzimin e riparimeve parandaluese nëse përfitimi nga ndalimi i riparimeve tejkalon humbjet nga zvogëlimi i jetëgjatësisë ekonomike të objektit. Ne jemi njohur me situatat në të cilat, në përgjigje të pyetjeve të vlerësuesve, përfaqësuesit e klientëve të vlerësimit raportuan për përmirësimet e planifikuara të linjave ekzistuese të prodhimit (me zëvendësimin e veglave ose elementeve individuale të pajisjeve) për të nisur prodhimi i një produkti të ri, më premtues. Situatat e fundit duhet të merren parasysh gjatë përcaktimit të vlerës së tregut të një biznesi (përfshirë aktivet e tepërta dhe jo thelbësore) - në versionin NNEI të këtyre aktiveve (me identifikimin e vjetërsimit funksional dhe të jashtëm të disa prej tyre).

Duke përfunduar diskutimin e veçorive të analizës për të zgjedhur opsionin NSEI për pasurinë e luajtshme, le t'i kushtojmë vëmendje faktit se shumë më tepër opsione për zgjedhjen e opsioneve të tilla (në krahasim me makinat dhe makinat) zbulohen kur vlerësohen lumi, deti. dhe avionë. Këtu, jo vetëm opsionet për përfundimin dhe financimin e transaksioneve mund të analizohen, grupet e funksioneve të zbatuara gjithashtu i nënshtrohen hulumtimit, duke marrë parasysh kufizimet ligjore për këto opsione në lidhje me normën e ligjit për regjistrimin shtetëror të anijeve dhe transaksionet me to. .

Mundësitë dhe problemet e zgjedhjes së opsionit më të mirë dhe më efektiv të përdorimit në vlerësimin e biznesit

Gjatë përcaktimit vlerën e tregut të biznesit algoritmi për zgjedhjen e opsionit NNEI zbatohet plotësisht nëse vlerësohet aksioni kontrollues (dhe 100%) (me fokus në preferencat e tregut dhe blerësve të mundshëm), dhe pjesërisht - kur vlerësohet një aksion i pakicës (vetëm synimet e bordi i drejtorëve dhe drejtimi i shoqërisë merren parasysh, duke përfshirë propozimet e vlerësuesit të pranuara prej tyre).

Le t'i kushtojmë vëmendje supozimeve të kundërshtarëve se zgjedhja e opsionit NNEI për biznesin duhet të jetë vetëm kur përcaktohet vlera e investimit. Këto supozime kundërshtojnë teorinë e mëposhtme: për çdo objekt, vlerësimi pa aplikimin e parimit NEUT jep një vlerë në përdorimin aktual, e cila rezulton të jetë e barabartë me vlerën e tregut vetëm nëse përdorimi aktual është NEUT. Gjatë përcaktimit të vlerës së investimit, parimi NNEI konsiderohet vetëm si i rekomanduar dhe zbatohet vetëm në marrëveshje me iniciatorin e "motiveve atipike (investimit)" - blerësin ose shitësin.

Le të vëmë re pasojat potencialisht pozitive të hasura në praktikën e vlerësimit të biznesit:

• diversifikimi i produkteve të biznesit dhe tregjeve të shitjes(janë konsideruar mundësitë e planifikimit dhe organizimit të prodhimit të llojeve të reja ose përmirësimit të parametrave të mallrave dhe shërbimeve të prodhuara, janë analizuar mundësitë e hyrjes në segmente të reja territoriale dhe produktesh të tregjeve - të gjitha duke marrë parasysh nevojën për të futur organizative dhe teknologjike risitë);
• zhvillimi i faktorit(analizohen pasojat e futjes së teknologjive të reja premtuese, krijimit të elementeve të reja të infrastrukturës, përditësimit të pajisjeve, ristrukturimit dhe zhvillimit të personelit - të gjitha brenda kornizës së procedurave për përcaktimin e vlerës së tregut të aktiveve në versionin NNEI kur zbatohet një qasje e kostos për vlerësimin e biznesit) ;
• ristrukturimi i biznesit(shqyrtohen perspektivat për futjen e ndryshimeve organizative në sistemin e menaxhimit të biznesit, mundësia e bashkimeve, blerjeve, ndarjes së kompanive, formimi i një zotërimi, shndërrimi i divizioneve në ndërmarrje të pavarura, krijimi i degëve dhe filialeve).

Për shembull, ne tregojmë ndryshimet që rezultuan të rëndësishme për rezultatet e vlerësimit të biznesit (me një rritje shumë të dukshme të vlerës së pronës që vlerësohet):

• ndryshime në gamën e produkteve të një fabrike buke (me përmirësime të vogla në pajisjet e pajisjeve), një fabrike tullash (me një rishpërndarje të kapacitetit prodhues në favor të një lloji produkti të njohur në tregun vendas), një ndërmarrje druri (me ndërlikimin e një produkt në kushtet e parashikuar rritje të mungesës së lëndëve të para);
• ngjeshja e njësive të prodhimit të një ndërmarrje të vogël të propozuar nga vlerësuesi dhe pranuar nga menaxhmenti, me dhënien e lokaleve me qira (për të përfituar të ardhura shtesë);
• lëshimi i një pjese (më shumë se 30 për qind e 500,000 metra katrorë) të ambienteve për dhënie me qira të zbatuara nga menaxhmenti i një ndërmarrje të madhe (si rezultat i futjes së "lizingut të brendshëm", divizionet vetë-mbështetëse kanë optimizuar nevojat e tyre për ambiente) ;
• një ndryshim në tabelën e personelit të një ndërmarrje të vogël i propozuar nga vlerësuesi dhe i pranuar nga menaxhmenti (vlerësuesi u ndihmua nga përvoja e një kompanie më "të avancuar" të një madhësie të ngjashme, e studiuar në procesin e zbatimit të një qasjeje krahasuese për vlerësimin të kësaj ndërmarrje);
• ndërtimin e një godine të re magazine si pjesë e kompleksit logjistik të planifikuar nga menaxhmenti dhe të llogaritur nga vlerësuesi (kontributi i pjesës së lirë të truallit në vlerën e biznesit është rritur);
• propozimi i vlerësuesit i pranuar nga drejtuesit e shoqërisë për të zëvendësuar opsionin e shitjes së pjesës së tepërt të pronës (një truall me tre ndërtesa) me opsionin e kalimit të kësaj prone në administrim besimi, me rikonstruksionin e përmirësimeve për një qëllim të ri dhe ruajtja e mundësisë së shitjes fitimprurëse të këtij objekti vlerësues në të ardhmen;
• Krahasimi i propozuar nga vlerësuesi i opsioneve për ri-pajisjen teknike të ndërmarrjes duke përdorur fonde të huazuara ose leasing dhe rekomandimin e vlerësuesit të pranuar nga klienti për preferencën për zgjedhjen e një skeme leasing;
• ndarja e një ndërmarrje të madhe në dy: njëri u bë pronar i aseteve fikse, domethënë "familja", e dyta mbeti "firmë" me të njëjtin ekip prodhimi, të njëjtin sistem porosish dhe shitjesh produktesh, por tani me qira. asetet fikse nga "familja" (një rritje e konsiderueshme në vlerën totale të biznesit pas ndarjes, kjo sigurohet duke tërhequr qiramarrësit e ambienteve të shkarkuara dhe pajisjeve të shtrenjta nga konkurrentët e mundshëm të "kompanisë").

Ka edhe situata më komplekse, të ngjashme me shembujt e dhënë nga pjesëmarrësit e forumit. Kështu, për shembull, kur diskutuam (disa vite më parë) një urdhër për vlerësimin e biznesit të një ndërmarrje mesatarisht të suksesshme, ne tërhoqëm vëmendjen e klientit për planet e shpallura nga qyteti për të ndryshuar qëllimin funksional të territorit në të cilin toka e dhënë me qira nga kjo ndërmarrje. i takon. Si pjesë e fushatës për zhvendosjen e ndërmarrjeve industriale nga një vend prestigjioz në zona industriale, qyteti u ofroi këtyre ndërmarrjeve tokë, infrastrukturë, burime dhe, më e rëndësishmja, ndërmarrja ruan të drejtën për të dhënë me qira tokë "prestigjioze" nëse pranonte të marrin pjesë në një projekt investimi për të krijuar infrastrukturën turistike të tokës së dhënë me qira. Ne i propozuam menaxhmentit që të vlerësojë biznesin me zhvillimin e një programi për zhvendosjen e ndërmarrjes, me futjen e së drejtës për të lidhur një marrëveshje qiraje për një parcelë toke në një zonë prestigjioze dhe pronësinë e përmirësimeve të ndërmarrjes në të rikonstruktohet si kontribut në kapitalin e autorizuar të një sipërmarrjeje të re biznesi turistik. Klientët nuk ranë dakord me këtë propozim dhe urdhri nuk u bë, pasi nuk kishte kuptim të vlerësohej biznesi që nga data e negociatave pa marrë parasysh perspektivat e menjëhershme (sot, perspektiva e parashikuar më parë e ri- profilizimi i territorit është realizuar në dëm të biznesit të ndërmarrjes, vlerësimi i së cilës nuk është bërë).

Vini re se zgjedhja e opsionit NNEI çon në konvergjencë të rezultateve të vlerësimit të biznesit duke përdorur qasjet e të ardhurave dhe kostos. Nuk ka pasur kurrë një kohë kur një klient i arsyeshëm ishte i pakënaqur me rezultatet e një vlerësimi të bazuar në zgjedhjen e opsionit NNEI. Për më tepër, ne vërejmë interesin në rritje të klientëve të tillë për mundësinë e marrjes së vlerës maksimale të vlerës së tregut të siguruar nga zgjedhja e specifikuar e opsionit NNEI. Prania e një interesi të tillë u njoftua tashmë disa vite më parë në një fjalim në një konferencë të Shoqatës Ruse të Vlerësuesve nga një përfaqësues i Lukoil. Ai shprehu keqardhjen për mungesën e praktikës së vlerësuesve që ndryshojnë planet e biznesit dhe strukturën e biznesit të ndërmarrjes që po vlerësohet për të justifikuar opsionin NNEI (në përgjigje të një vërejtjeje nga presidiumi, ai tha se vlerësuesi ishte i gatshëm të paguante mjaft shumë para për një raport me variacionet e përmendura). Ne e mbështetëm këtë deklaratë, duke tërhequr vëmendjen për faktin se në procesin e këtyre variacioneve, vlerësuesi, natyrisht, merr parasysh të gjitha propozimet, projektet, pritjet dhe këshillat nga menaxhmenti i ndërmarrjes, dhe më vonë bind me numrat e avantazhin e opsionit të rekomanduar prej tij, nëse konstatohet një avantazh i tillë.

Si përfundim, vërejmë se problemet e zgjedhjes së opsionit NNEI për asetet dhe biznesin e përshkruar në artikull dhe shembujt e dhënë janë marrë nga praktika reale. Është larg nga gjithmonë që vlerësuesit të jenë më të zgjuar se menaxherët e ndërmarrjeve që vlerësohen dhe pronarët e aseteve (duhet të ktheheni për raporte rishikimi që as nuk kanë marrë parasysh atë që kanë planifikuar menaxherët ose pronarët), por kohët e fundit vlerësuesit janë gjithnjë e më shumë fillimi i kërkimit të opsioneve dhe arritja e rezultateve pozitive - me bashkëpunimin e klientit dhe për kënaqësinë e tij. Në kontekstin e krizës në vazhdim me perspektivën e pritshme të një rrugëdaljeje prej saj, e cila është e mundur vetëm në rastin e zhvillimit inovativ të ekonomisë, nevoja për të zgjedhur NNEI në vlerësimin e biznesit manifestohet pothuajse kudo (në një masë më të madhe ose më të vogël shtrirja). Ky trend është i pakthyeshëm dhe në të ardhmen e afërt vlerësuesit do të duhet të kërkojnë (së bashku me menaxhmentin dhe specialistët e ndërmarrjeve që vlerësohen) për transformime rrënjësore në objektin e vlerësimit - deri në një ndryshim biznesi bazuar në asetet ekzistuese. Në këto kushte, bëhet e qartë se ka nevojë për zhvillim të detajuar dhe reflektim në dokumentet rregullatore të Këshillit Kombëtar të Veprimtarive Vlerësuese të të gjitha aspekteve të problemit të analizës për të zgjedhur opsionin NNEI gjatë përcaktimit. vlera e tregutçdo objekt i qarkullimit civil. Në periudhën kalimtare të kërkuar për zhvillimin e versioneve të reja të dokumenteve rregullatore dhe zhvillimin e metodologjisë së analizës nga komuniteti i vlerësuesve, propozohet të futet koncepti " vlera e tregut në përdorim aktual” (pa zgjedhur opsionin NNEI), duke treguar listën e rasteve në të cilat mjafton të përcaktohet kjo kosto në vend të vlera e tregut, krijimi i të cilave parashikohet nga dokumentet rregullatore moderne.

Ndikimi i sjelljes së tregut në vendimmarrjen financiare të individëve, kompanive, autoriteteve dikton konceptin e përdorimit sa më efikas të pasurive të paluajtshme. Faktorët e tregut përcaktojnë vlerën e tregut, kështu që kërkesat e forcave të tregut për pronat kanë një rëndësi të madhe në përcaktimin e përdorimit më efikas. Analiza e përdorimit më efikas të pronës përfshin a një studim i detajuar i situatës së tregut, karakteristikave të pronës që vlerësohet, identifikimi i opsioneve të kërkuara nga tregu që janë në përputhje me parametrat e pronës që vlerësohet, llogaritja e përfitimit të çdo opsioni dhe vlerësimi i vlerës. e pasurive të paluajtshme për çdo rast përdorimi. Kështu, përfundimi përfundimtar për përdorimin më efikas mund të bëhet vetëm pasi të jetë llogaritur kostoja.

Përdorimi më i lartë dhe më i mirë i një prone përfaqëson përdorimin e një toke të lirë ose të ndërtuar që është ligjërisht e mundur dhe e projektuar siç duhet, fizikisht e realizueshme, e mbështetur nga burimet e duhura financiare dhe jep vlerën më të lartë. Përdorimi optimal i një toke përcaktohet nga faktorët konkurrues të tregut të veçantë të cilit i përket prona e vlerësuar dhe nuk është rezultat i hamendësimeve subjektive të pronarit, zhvilluesit ose vlerësuesit. Prandaj, analiza dhe përzgjedhja e përdorimit më efikas është, në fakt, një studim ekonomik i faktorëve të tregut që janë të rëndësishëm për pronën që vlerësohet. Faktorët e tregut të përdorur për të përcaktuar përdorimin më të mirë të pasurive të paluajtshme në datën e vlerësimit merren parasysh në të dhënat e përgjithshme të mbledhura dhe të analizuara për të përcaktuar vlerën e pronës. Prandaj, përdorimi më efikas mund të cilësohet si bazë mbi të cilën bazohet vlera e tregut.

Në mënyrë tipike, analiza e përdorimit më të mirë kryhet në disa opsionet alternative dhe përfshin fushat e mëposhtme: analizën e tregut; analiza e realizueshmërisë së opsionit; analiza e përdorimit më efektiv. Fushat e listuara të analizës përfshijnë një studim gjithëpërfshirës pyetjet e mëposhtme: Analiza e tregut përfshin identifikimin e kërkesës për rastet e përdorimit alternativ për të studiuar ofertën dhe kërkesën, madhësinë e tregut, dinamikën e normës së qirasë, etj. për çdo opsion. Një studim fizibiliteti përfshin llogaritjen e komponentëve bazë të kostos: rrjedhën e të ardhurave dhe normat e kapitalizimit për të përcaktuar koston, duke marrë parasysh variablat e çdo opsioni të justifikuar ligjërisht dhe fizikisht të realizueshëm. Analiza e përdorimit më efektiv përfshin zhvillimin e një plani të detajuar për zbatimin e secilit opsion, duke marrë parasysh pjesëmarrësit specifikë të tregut, kohën e projektit, burimet e financimit për të zgjedhur opsionin që siguron produktivitetin maksimal të pronës që vlerësohet.

Kriteret për analizën e përdorimit më të mirë: pranueshmëria ligjore(Vlerësuesi merr parasysh kufizimet private, rregulloret e zonave, kodet e ndërtimit, rregulloret për mbrojtjen e ndërtesave historike dhe ligjet mjedisore që mund të kenë përdorime specifike të mundshme. Zgjedhja e përdorimit më efikas të pronës mund të ndikohet nga ekzistenca e qirave afatgjata) ; fizibiliteti fizik(Kriteret e fizibilitetit fizik - madhësia, forma, sipërfaqja, dizajni, kushtet e tokës dhe rrugët hyrëse në lokacion, si dhe rreziku i fatkeqësive natyrore (si përmbytjet ose tërmetet) - ndikojnë në përdorimin e synuar të tokës); siguri financiare(Të gjitha përdorimet që mund të ofrojnë një kthim pozitiv konsiderohen financiarisht të realizueshme. Nëse përdorimi nuk gjeneron të ardhura të rregullta nga funksionimi, atëherë analiza zgjedh ato opsione që krijojnë pasuri të paluajtshme me një kosto të barabartë ose më të madhe se kostot e ndërtimit ose rinovimi i prona për këtë përdorim të ri.Vlerësuesi duhet të krahasojë fitimin kapital ose të ardhurat nga përdorimi i pronës me shpenzimet kapitale të bëra. Nëse të ardhurat janë vetëm pak më të ulëta ose mbi koston, përdorimi konsiderohet financiarisht i pamundur.); produktiviteti maksimal(kjo është vlera më e lartë e truallit si e tillë, pavarësisht nëse është e lirë (në fakt ose me kusht) apo e ndërtuar. Zbatimi i këtij kriteri përfshin, nga të gjitha opsionet e të ardhurave të lejuara ligjërisht, të realizueshme fizikisht dhe pozitive, zgjedhjen e llojit e përdorimit që siguron vlerën maksimale bazën e pasurive të paluajtshme - një truall. Produktiviteti maksimal i një trualli përcaktohet duke korreluar shumën e të ardhurave të saj me normën e kapitalizimit që kërkon tregu për këtë lloj përdorimi). Kjo sekuencë e procedurës së analizës është për faktin se rasti i përdorimit më efektiv, edhe me financimin e nevojshëm, nuk është i realizueshëm nëse është ligjërisht i ndaluar ose zbatimi i tij fizik është i pamundur.

Vlerësuesit përdorin dy teknika kur analizojnë përdorimin më të mirë të pasurive të paluajtshme:: përdorimi më efikas i sitit si i pazhvilluar; përdorimi më efikas i sitit si i ndërtuar. Arsyet kryesore për përcaktimin e përdorimit më efikas të tokës si të pazhvilluar: Evidentimi në vlerën e pasurisë së paluajtshme të vlerës vetëm të truallit. Përdorimi i metodës së krahasueshme të shitjes për të vlerësuar tokën e ndërtuar. Llogaritja e humbjes në vlerë për shkak të vjetërsimit të jashtëm. Vlerësimi i vlerës reale të tokës si pjesë e një prone që është jooptimale për një zonë të caktuar. Analiza e përdorimit më efikas të një zone të ndërtuar bëhet për dy arsye.: Identifikimi i llojit të përdorimit të pronës që siguron kthimin më të lartë total në kapitalin e investuar. Identifikimi në treg i objekteve të pasurive të paluajtshme të të njëjtit qëllim me një nivel të krahasueshëm efikasiteti përdorimi.

Dërgoni punën tuaj të mirë në bazën e njohurive është e thjeshtë. Përdorni formularin e mëposhtëm

Studentët, studentët e diplomuar, shkencëtarët e rinj që përdorin bazën e njohurive në studimet dhe punën e tyre do t'ju jenë shumë mirënjohës.

Postuar ne http://www.allbest.ru/

ZgjedhjashumicaefektiveopsionpërdorniObjektpasurive të paluajtshme

Prezantimi

Analiza e përdorimit më efikas të pronës përfshin një studim të detajuar të situatës së tregut, karakteristikat e pronës që vlerësohet, identifikimin e opsioneve të kërkuara nga tregu që janë në përputhje me parametrat e pronës që vlerësohet, llogaritjen të përfitimit të çdo opsioni dhe vlerësimin e vlerës së pronës për çdo rast përdorimi. Përdorimi më i lartë dhe më i mirë i një prone përfaqëson përdorimin e një toke të lirë ose të ndërtuar që është ligjërisht e mundur dhe e projektuar siç duhet, fizikisht e realizueshme, e mbështetur nga burimet e duhura financiare dhe jep vlerën më të lartë.

Qëllimi i kësaj pune është të analizojë pronën në kuptimin e përdorimit më të mirë dhe më efikas të saj si pa kusht, si dhe me përmirësime. Parcela e tokës me numër kadastral 78:5516A:2 dhe ndodhet në Shën Petersburg në adresën: Prosveshcheniya, 40, germa A. Për këtë, opsionet e mundshme ligjore për përdorimin e truallit do të përcaktohen bazuar në Rregullat e Përdorimit dhe Zhvillimit të Tokës. të Shën Petersburgut, dhe janë bërë edhe të gjitha llogaritjet e nevojshme.

1 . KarakteristikatObjekt

Ky seksion i punës përfshin:

Karakteristikat sasiore dhe cilësore të objektit, duke përfshirë informacionin për të drejtat pronësore, barrët që lidhen me sendin e paluajtshmërisë, mbi pasuritë fizike të sendit të paluajtshëm, informacionin e disponueshëm për amortizimin dhe vjetërsimin.

Karakteristikat sasiore dhe cilësore të elementeve që përbëjnë objektin e pasurive të paluajtshme, të cilat kanë veçori specifike që ndikojnë në rezultatet e projektit.

Informacion rreth përdorimit aktual të objektit të pasurive të paluajtshme.

Faktorë dhe karakteristika të tjera që lidhen me objektin e pasurive të paluajtshme që ndikojnë ndjeshëm në treguesit tekniko-ekonomikë të projektit.

1.1 Përshkrimtokëfaqe

Përshkrimi i truallit është paraqitur në tabelën e mëposhtme.

Tabela 1.1 - Përshkrimi i truallit

1.2 Përshkrimi i përmirësimeve

Përshkrimi i përmirësimeve është paraqitur në tabelën e mëposhtme.

Tabela 1.2 - Përshkrimi i përmirësimeve të tokës

1.3 Historia e objektit

Në vitin 1986, në rrethin Vyborgsky të Shën Petersburgut, në Prosveshcheniya Prospekt, u shfaq një ndërtesë e re e bukur, e ndërtuar posaçërisht për Shkollën e parë të Artit për Fëmijë në qytet. Klasa të ndritshme, të pajisura mirë, korridore të bollshme, bufe, një ekspozitë dhe 2 salla koncertesh. Këto ambiente të bukura strehonin tre departamente - artistike, koreografike dhe muzikore. Një komunitet i tillë krijues ishte i ri dhe ngjalli menjëherë interesin më të gjallë jo vetëm te banorët e mikrodistriktit, por edhe te gjithë qyteti.

Oriz.

Në vitin 1999, Shkolla e Artit për Fëmijë mori emrin e Georgy Sviridov, një kompozitor i shquar rus, jeta dhe vepra e të cilit lidheshin me qytetin tonë për shumë vite. Një atmosferë vërtet krijuese, një nivel i lartë arsimor profesional janë zhvilluar kryesisht falë themeluesit dhe drejtorit të parë të shkollës, Punëtor i nderuar i Kulturës së Rusisë A. M. Serdyuk (1937-2001). Alexander Mikhailovich ishte një mësues dhe muzikant i mrekullueshëm, i cili zotëronte në mënyrë të përsosur dy instrumente, organin dhe pianon. Emri i tij gjendej shpesh në posterat e filarmonisë jo vetëm në Shën Petersburg, por edhe në qytete të tjera të Rusisë dhe jashtë saj, ishte një udhëheqës i tillë që ishte në gjendje të krijonte një ekip specialistësh të shkëlqyer në fushën e tyre që e duan profesionin e tyre dhe përpiqen të magjepsni fëmijët në botën e muzikës, vallëzimit, pikturës.

Që nga viti 2001, shkolla drejtohet nga Punëtore e nderuar e Kulturës e Federatës Ruse Natalia Mikhailovna Veledeeva. Natalia Mikhailovna ka punuar në fushën e edukimit muzikor që nga viti 1966, dhe ka qenë në një pozicion administrativ që nga viti 1987. Një drejtues me përvojë, N.M. Veledeeva gëzon prestigj të madh në qytet, është anëtare e Bordit të Drejtorëve të Shkollave nën Komitetin për Kulturë.

Rreth 2000 fëmijë studiojnë në shkollë, më shumë se 130 mësues punojnë. Për arritje të mëdha krijuese, mësuesit më të mirë u vlerësuan me tituj nderi. "Punëtor i nderuar i Kulturës së Federatës Ruse": N.M. Veledeeva, V.G. Efimov, M.V. Hwang, G.S. Leonova; "Për arritjet në kulturë": I.S. Sokolova, V.P. Kalshchikov; “Për suksesin në humanizimin e shkollës së Shën Petërburgut”: N.M. Veledeeva, V.G. Efimov, M.V. Hwang, M.F. Pugachevsky, O.I. Kuznetsova, O.F. Perevertkina, M.V. Fursova, O.V. Gerasimova, Yu.B. Slivovsky. Shkolla krenohet me nxënësit e saj të talentuar, më të mirët e të cilëve fitojnë titujt e laureatëve dhe diplomatëve në shumë konkurse dhe festivale ndërkombëtare. Profesionistëve të ardhshëm u jepen bursa nga Komiteti për Kulturë i Qeverisë së Shën Petersburgut, Ministria e Kulturës së Rusisë, Shoqëria Filarmonike e Shën Petersburgut. Ekipi i shkollës mban me krenari emrin e kompozitorit të madh rus. Më 8 dhjetor 2000, në lidhje me 85-vjetorin e G. V. Sviridov, u hap solemnisht muzeu i shkollës "Sviridov në Leningrad".

Që nga viti 2000, shkolla organizon çdo vit Festivalin e Hapur të Arteve Performuese të Fëmijëve në Shën Petersburg me emrin A. G.V. Sviridov. Në 2005, pasi u bë anëtar i Shoqatës së Konkurrencave Muzikore të Rusisë, festivali fitoi një status të ri: Konkursi Ndërkombëtar për Artet Performuese të Rinisë me emrin G.V. Sviridov. Gjatë gjithë këtyre viteve, nipi i kompozitorit Alexander Sergeevich Belonenko ka qenë President nderi i konkursit, dhe artisti i nderuar i Rusisë, profesor në St. NË TË. Rimsky-Korsakov Oleg Yurievich Malov.

Për shumë laureatë, fitorja në konkursin Sviridov ishte një fillim i mirë në zhvillimin e tyre profesional.

Për muzikantët më të rinj (deri në 10 vjeç) Shkolla inicioi festivalin e qytetit "Xixëllonjat". Çdo dy vjet, solistë të rinj të çdo specialiteti konkurrojnë në shfaqje muzikore. Ceremonia e ndarjes së çmimeve dhe koncerti i laureatëve zhvillohet në Sallën e Vogël me emrin M.I. Glinka e Filarmonisë së Shën Peterburgut. Sot shkolla luan një rol të rëndësishëm në jetën koncertale të qytetit. Studentët e departamenteve të muzikës dhe koreografisë performojnë vazhdimisht në ambiente të mëdha koncertesh: në Pallatin Sheremetev, Sallat e Mëdha dhe të Vogla të St. Rimsky-Korsakov. Djemtë marrin pjesë në abonimin muzikor të Shtëpisë së Kompozitorëve, teatrit "Përmes xhamit të shikimit", në Shtëpinë e Kochneva, në muzeun e F.I. Chaliapin, në pallatet e Muzeut Rus.

Një nga departamentet më të mira të muzikës është departamenti i pianos. Mësues të tillë si: G.S. Leonova, D.Yu. Bystrov, M.Yu. Kuzmina, O.F. Perevertkina, O.I. Radaeva, M.V. Hwang përgatit me sukses studentët e saj për shfaqje në konkurse, koncerte të qytetit dhe për pranim në shkollat ​​e mesme. Të gjitha departamentet e shkollës punësojnë ish-maturantë të cilët u kthyen në muret e tyre të lindjes pas diplomimit në institucionet e arsimit të lartë. Shkolla shquhet për ekipet e saj krijuese, të cilat performojnë jo vetëm në qytetin tonë, por edhe jashtë saj.

Një ekip shembullor i një bande tunxhi të udhëhequr nga Punëtori i nderuar i Kulturës së Federatës Ruse Efimov V.G. - fitues i shumë konkurseve dhe festivaleve ndërkombëtare - vizitoi Izraelin, Italinë, Gjermaninë, Francën, Spanjën, Belgjikën, Greqinë. Grupi i korit "Consonance" nën drejtimin e M.V. Fursova është laureate dhe fituese e diplomave të shumë festivaleve ndërkombëtare: Unë shpërblej në konkursin-festival kushtuar 90 vjetorit të G.V. Sviridova (Moskë, 2005), Diploma e shkallës së parë në Asamblenë e Korit të Hapur Gjith-Rus të Fëmijëve "Në brigjet e Neva" (Shën Petersburg, 2006), Medalje e artë e konkursit koral ndërkombëtar "Mundi Cantant" (Çekisht Republic, Olomouc, 2007), Çmimi I i konkursit ndërkombëtar me emrin G.V. Sviridova (SP-b 2007), Diploma e shkallës II të festivalit X të koreve të fëmijëve në Shën Petersburg "Klasikët dhe Moderniteti" (2007), Çmimi I për 56 - Europees Musikfestival voor de Jeugd Neerpelt (Belgjikë 2008), diplomë argjendi në Festivalin e 6-të të Concorso Corale Internazionale Jesolo Lido - VENEZIA (Itali 2008). Ekipi vazhdimisht udhëton me koncerte në shumë qytete në Rusi dhe jashtë saj: Poloni, Hungari, Finlandë, Francë, Itali, Republikën Çeke, Belgjikë. Departamenti i artit i shkollës ka 22 mësues. Midis tyre: N.E. Belykh, V.P. Golovin, O.N. Pankratova, F.F. Rasulov, Yu.B. Slivovsky, M.S. Smirnov, N.P. Starova, M.V. Trofimova janë anëtarë të Unionit të Artistëve të Federatës Ruse. Punimet e studentëve të departamentit të artit kanë fituar vazhdimisht çmime në ekspozita në Shën Petersburg, Rusi, Angli, Amerikë, Francë, Gjermani, Finlandë, Poloni, Republikën Çeke dhe Hungari.

Departamenti koreografik punëson një ekip mësuesish me përvojë, të cilët kanë përvojë të gjerë në punën skenike dhe pedagogjike dhe marrin pjesë në seminare ndërkombëtare për artin koreografik: në SHBA, Francë, Finlandë. Studentët e departamentit studiojnë sipas programit akademik. I.K punon në departament. Novik është regjisori kryesor i Teatrit Muzikor të Fëmijëve në Shën Petersburg "Përmes xhamave". Nën udhëheqjen e saj, kryhet punë krijuese interesante, kryhen shfaqje që ndërthurin aktivitetet e departamenteve koreografike, muzikore dhe artistike të shkollës. Krijoi lidhje krijuese me Akademinë e Vallëzimit Ruse me emrin A. Vaganova. Studentët performojnë në vendet kryesore të koncerteve në qytet: Salla e Madhe e Filarmonisë, Capella Akademike, Katedralja Smolny. Një nga arritjet e punës së departamentit është arritja nga studentët e titujve të laureatëve dhe diplomatëve në festivale të qytetit dhe ndërkombëtarë, duke përfshirë: "Dancing Olympus" (Berlin 2008), "Sparks" (Shën Petersburg 2009). Shfaqjet e studentëve zbukurojnë shumë mbajtjen e koncerteve të abonimit dhe festave.

2 .Analizamjedisoremjedise

2.1 AnalizavendndodhjetObjekt

Oriz.

Zhvillimi i territorit

Territori i tremujorit në të cilin ndodhet objekti në studim është i kufizuar në:

- Rruga Yesenin;

- Perspektiva e Iluminizmit;

-Rruga Ivan-Fomin;

- Bulevardet jargavan.

Zona e studimit dallohet nga një bollëk parqesh.

Më i madhi prej tyre është Parku Sosnovka, me një pyll të rregulluar, shtigje për ecje, kënde lojërash dhe fusha volejbolli, Parku i Akademisë Pyjore, i vendosur afër Sheshit Muzhestva.

Gjendja ekologjike e lagjeve të banimit të rrethit është përgjithësisht e mirë, por shkalla e ndotjes së tokës në mikrodistrikte ndryshon ndjeshëm. Por niveli i ndotjes së ajrit, në përgjithësi, është më i lartë se në rrethin fqinj Primorsky, ku ajri ventilohet në mënyrë aktive nga gjiri. Pranë objektit të hetuar është edhe ura Kantemirovsky, territori i së cilës konsiderohet si një nga vendet më të zhurmshme në qytet.

Figura 2.1 - Vendndodhja lokale e objektit

Zhvillimi i banimit

Përbërja e stokut të banesave të rrethit Vyborgsky praktikisht përsërit kronologjinë e zhvillimit të qytetit. Në jug - fondi i vjetër, në pjesën qendrore - "Stalinka" dhe "Hrushovi", në veri - kryesisht shtëpi të reja. Ndër avantazhet kryesore të rrethit Vyborgsky është infrastruktura e saj e zhvilluar. Rrethi renditet i katërti në renditjen e rretheve të Shën Petersburgut për sa i përket disponueshmërisë së hapësirës me pakicë me cilësi të lartë. Zona është e njohur për zonat tregtare pranë stacioneve të metrosë Udelnaya dhe Politekhnicheskaya, qendrat tregtare Svetlanovsky dhe Shuvalovsky, qendrat e mëdha tregtare dhe argëtuese në zonën Ozerkov dhe stacionin e metrosë Prospekt Prosveshcheniya, O Kay, hipermarketet Lenta "dhe" Maxidom ". Në zonë ka qendra biznesi" Nobel "(argjinatura Pirogovskaya)," Aquatoria "(argjinatura Vyborgskaya)," Bekar "(perspektiva B. Sampsonievsky). Duhet të theksohet se shumica e qendrave ekzistuese të biznesit ndodhen në anën Vyborgsky. Rrethi Vyborgsky ka nje numer i madh objektesh (mbi 40), ambjent zyrash me qera.Gjithashtu ne zone po rikonstruktohen pallate te vjetra, projektohen dhe ndertohen pallate te reja per qendra biznesi, parkingje.

informacion i pergjithshem

Distrikti Vyborgsky (i themeluar në 1718) është një nga më të mëdhenjtë sot në Shën Petersburg dhe një nga më të vjetrit: emrin e ka marrë në vitin 1817. Ishte në këtë kohë që me dekret të Pjetrit I, territori përgjatë bregut të djathtë të Bolshaya Nevka dhe Neva, ku kalonte rruga antike për në Vyborg, filloi të quhej ana e Vyborg.

Në vitet e para të ekzistencës së qytetit, ana e Vyborg u konsiderua një kufi. Në ballë të qytetit, ky territor ishte pjesë e pjesës së Shën Petersburgut, më pas u bë një pala e pavarur finlandeze, më pas e Vyborg.

Në bregun e djathtë të Bolshaya Nevka, e cila pothuajse nuk u përmbyt gjatë përmbytjeve, depot, hambarët dhe spitalet filluan të ndërtohen tashmë në fillim të shekullit të 18-të. Argjinatura në këtë seksion po zgjerohej vazhdimisht për shkak të mbushjes së bregut dhe avanconte në lumë me gati 200 metra. Që nga viti 1711, u shfaqën ndërtesa banimi. Këtu u vendosën ndërtues të qytetit, ushtarë në pension, artizanë. Kështu u formuan vendbanimet: kooperativë, shoqëri, spital, Sinyavinskaya. Këtu, zonat e ndërtuara alternonin rreth fabrikave. Në çerekun e parë të shekullit të 18-të, ana e Vyborgut po zhvillohej më ngadalë se rrethet e tjera të Shën Petersburgut. Në 1717, kishte vetëm 350 familje në anën e Vyborg (në të njëjtën periudhë kishte 1720 familje në ishullin Admiralteysky).

Ndërmarrje të ndryshme industriale shfaqen në periferi - sheqer, fabrikë lëkurësh, birrari; kantier detar, baraka, burgje. Pikërisht atje në argjinaturat e Nevës, personalitetet cariste - G. Teplov, A. Bezborodko, Admirali A. Sinyavin dhe të tjerë po ndërtojnë vila verore.

Pjesa jugore e rrethit, ngjitur me Neva, u bë pjesë e qytetit në shekullin e 18-të. Këtu u krijua një vendbanim spitalor. Spitali i parë ushtarak në Rusi (Spitali Admiralty) u themelua në 1715 me dekret të Pjetrit të Madh, pranë tij në 1717 u hap një spital ushtarak tokësor. Ato u ndërtuan mbi pirgje nga arkitekti i parë i qytetit tonë D. Trezzini, më pas në gur këto ndërtesa me dy frëngji në qoshe dhe gati 300 metra të gjata u rindërtuan nga M. Zemtsov. Formën që po shohim tani, Akademia e mori në vitet 60 të shekullit të kaluar. Së pari, ato ndërtesa që kanë pamje nga Neva u rindërtuan, pastaj pjesa tjetër. Që nga viti 1881, ky kompleks është bërë i njohur si Akademia Mjekësore Ushtarake. Në gjysmën e dytë të shekullit të 19-të, një rajon industrial u formua përgjatë brigjeve të Neva dhe Bolshaya Nevka. Këtu ndodhen fabrikat e A. Baranovsky, G. Lessner, L. Erikson, L. Nobel, si dhe fabrikat Sampsonievskaya, Nikolskaya dhe Vyborgskaya.

Pjesa qendrore e rrethit modern më parë quhej "Pylli". Është mjaft e vështirë të përcaktosh kufijtë e saktë të Lesnoy në një qytet modern. Sergei Alexandrovich Bezbakh (një historian i shquar vendas i viteve 20) vuri në dukje në librin e tij se "Pylli" është emri i zonës në anën e djathtë të autostradës Vyborg (Ave Engels) midis Rrugës Lanskaya, Isakov per. (tani Rruga Manchesterskaya), Ave Staro-Pargolovsky (sot Maurice Thorez Ave.), Varreza Teologjike dhe Parku i Institutit Pyjor. Tani, sipas historianit S. Glezerov: "Koncepti i gjerë i "Pyllit" përfshin Malaya dhe Bolshaya Kushelevka, Grazhdanka dhe Sosnovka aty pranë".

Tokat në pjesën qendrore dhe veriore të rrethit modern Vyborgsky dikur i përkisnin fisnikëve mbretërorë - Shuvalov, Levashov, Kushelev. Emrat e tyre i dhanë emrin fshatrave Kushelevka, Levashovo, Shuvalovskoe. Në shekullin e 19-të, Shkolla e Pyjeve u zhvendos nga Tsarskoye Selo në zonën e Kushelevka, mbi bazën e së cilës u krijua më pas Akademia e Inxhinierisë Pyjore. Në mesin e shekullit të 19-të, territori pranë Shkollës Pyjore filloi të ndërtohej me dacha, por me vendosjen e një dege të Hekurudhës Finlandeze në vitet '70, ndërtimi i tyre u zhvendos në veri, në Shuvalovo dhe Ozerki. Në zonën e Sheshit Muzhestva, të gjitha autostradat kryesore të Lesnoy janë të lidhura. Në shekullin e 18-të, ata çuan në Manor Spassky. Atëherë ajo ishte në pronësi të një fisniku me ndikim të oborrit mbretëror të Katerinës II dhe Palit I - Ivan Kushelev. Pasi bleu një pjesë të tokës nga Konti Bezborodko, ai ndërtoi një vendbanim veror. Në fillim të shekullit, ngjitur me daçën e Kushelev, ndodhej një fermë angleze, historia e së cilës daton që nga mbretërimi i Aleksandrit I, kur ai lejoi kapitenin anglez në pension Davidson të ngrinte një fermë shembullore bujqësore, për të cilën toka përtej Pala Vyborg u ble, duke përfshirë një pjesë të feudali Spasskaya. Ferma nuk u bë model, por solli vetëm humbje dhe në 1809 u kthye në thesar. Një pjesë e tokës së fermës u shit, përveç dy parcelave ku ndodheshin ndërtesat ndihmëse. Ata strehuan në 1811, Institutin Pyjor, të transferuar nga Tsarskoe Selo, i quajtur atëherë "Instituti Forst" (nga anglishtja "pyll" - pyll), i cili më vonë i dha emrin të gjithë zonës. Instituti gradualisht e ktheu një pjesë të tokës së tij në një park pyjor: në vend të rrugëve të vjetra të shtrembër për në Manor Spassky dhe Murino, u shtruan rrugë, u mbollën pisha, u organizuan çerdhe, një kopsht botanik dhe një serë.

Nga vitet '30 të shekullit XIX, instituti, në nevojë për para, filloi t'u shesë një pjesë të tokës së tij privatëve për ndërtimin e vilave verore dhe zona përreth tij u shndërrua në një periferi të ngarkuar. Tokat u blenë shpejt nga Petersburgerë të pasur, të cilët vlerësuan atraktivitetin e këtyre vendeve periferike. Zona e daçës që rezultoi filloi të quhej "dacha prapa Institutit të Pyjeve". Më pas, kur instituti në 1837 u bë një institucion arsimor ushtarak, i cili u quajt Korpusi i Pyjeve dhe zona filloi të quhej Korpusi i Pyjeve. Emri mbijetoi deri në mesin e shekullit të 19-të, më vonë fjala "trup" dalëngadalë doli nga përdorimi dhe emri "Pyll", e ndonjëherë "Pyll" mbeti.

Me kalimin e kohës, nga fillimi i shekullit të 20-të, emri "Pylli" mbuloi një territor mjaft të madh. Kur u hap Instituti Politeknik këtu, rëndësia e Lesnoy u rrit veçanërisht. U kthye në një lloj “Cambridge” të Shën Petersburgut. Fati i Lesnoy pas revolucionit është tipik për shumë periferi metropolitane. "Në vitet 20-30 të shekullit të 20-të, këtu jetonte një publik i thjeshtë nga punëtorët dhe bashkëpunëtorët, dhe në vitet '60 qyteti erdhi këtu," shkruan S. Glezerov. Vetëm disa ndërtesa kanë mbijetuar nga Lesnoy i vjetër, midis tyre - ndërtesa prej druri e daçës së Bertling në rrugën Bolotnaya, e famshme për të kaluarën e saj revolucionare, tani është Muzeu Historik i Fëmijëve, rezidenca e Kotlovit në Sheshin Muzhestva, shtëpia e Profesorit të Instituti i Pyjeve Dmitry Nikiforovich Kaygorodov afër Serebryany Pond, një rezidencë afër sheshit Guximi, të cilin të vjetërit e quajnë "shtëpia e Chaliapin." Dhe sot parku i Akademisë së Pyjeve (dikur Instituti i Pyjeve), si më parë, është i preferuari. vend për shëtitje për banorët e rajonit Vyborg. Më i lashtë nga rrethinat veriore të rajonit është fshati Pargolovo. Përmendja e parë e tij gjendet në librin e pagave të regjistrimit për Novgorod për 7008 (1500). Atëherë fshati quhej Parkola. Shtëpia Pargolovskaya, e dhuruar nga Pjetri I vajzës së tij Elizabeth Petrovna, përfshinte vendbanimet e mëposhtme: Suzdalskaya Sloboda (Pargolovo 1), Malaya Vologodskaya Sloboda (Pargolov 2). Rrethi ekziston në kufijtë e tij që nga viti 1978, ai kufizohet me Primorsky, Kalininsky , Petrogradsky, Qendrore. Në veri, distrikti kufizohet me rrethet Vsevolozhsky dhe Kurortny. Në jug, kufiri i tij kalon përgjatë Nevës midis urës Liteiny dhe Bolshaya Nevka, Vyborgsky lidhet me rrethin qendror me anë të Urës Liteiny, e cila hidhet përtej Bolshaya Neva.

Territori i rrethit shtrihej në drejtim të argjinaturës Vyborgskaya dhe u zgjerua në veri. Sipërfaqja e territorit është 11.5 mijë hektarë. Popullsia është rreth 412 mijë njerëz. Për sa i përket popullsisë, rrethi renditet i treti në qytet pas rretheve Kalininsky dhe Nevsky.

Pavarësisht se rrethi Vyborgsky zë një nga vendet kryesore në qytet për sa i përket ngopjes me ndërmarrjet industriale, ai është një nga zonat më të gjelbra në Shën Petersburg. Më shumë se një e treta e rrethit është e zënë nga parqe dhe sheshe. Për shembull, zona e parkut Sosnovka është rreth 322 hektarë. Territori i parkut të Akademisë Pyjore - 65 hektarë, hapësirat e gjelbra në Levashovo - 346 hektarë. Për nga sasia e gjelbërimit për frymë, rrethi zë vendin e parë në Shën Petersburg.

Zona industriale përgjatë Bolshaya Nevka ende ekziston. Ka më shumë se pesëmbëdhjetë ndërmarrje të mëdha në territor, duke përfshirë "Engine", "Maison", "Uranus", "Petersburg Textile", "System", "Red Thread", "Compressor", "Red Mayak", "Teplopribor" , "Svetlana", fabrika e parë e ëmbëlsirave "Azart", etj. Në periudhën post-sovjetike, pjesa më e madhe e prodhimit industrial në territorin e anës së Vyborgut u mbyll. Lindi ideja për të krijuar një qendër të madhe biznesi në vend të tyre. Projekte të mëdha investimi po zbatohen me ritme të shpejta - po ndërtohen fabrikat e automobilave Nissan dhe Hyundai, faza e parë e fabrikës së qumështit Petmol (grupi i kompanive Unimilk), qendra e biznesit Capital-M në rrugën Matrosova, doganat e kompanisë dhe Terminali logjistik "Sterkh" në Pargolovo.

Në kohët sovjetike, një zonë tjetër industriale u shfaq në veri të rrethit Vyborgsky - Parnassus, ku ndërtimi industrial vazhdon edhe sot. Ajo strehon ndërmarrje të tilla të mëdha si Baltika Brewery OJSC, Parnas-M CJSC. Midis tyre, përveç atyre të përmendura më lart, janë Fabrika Pilot Parnassus për Strukturat Metalike, një fabrikë asfalto-betoni, LPO Vibrator, Ndërmarrja nr. 2 Petrochimopttorg, Pepsi-Cola, Wimm Bill Dann. Këtu ndodhen edhe posta doganore veriore, magazinat dhe terminalet. Ekziston edhe një qendër biznesi me të njëjtin emër në Parnassus. Garazhe betoni të parkingjeve kolektive të rreshtuara përgjatë hekurudhës dhe Engels Avenue. Zona industriale “Parnassus” vazhdon të zhvillohet me shpejtësi, duke zhvilluar territorin rreth saj, duke u zvarritur mbi Unazën.

Aksesueshmëria e transportit të rrethit Vyborgsky mund të përshkruhet përgjithësisht si e kënaqshme.

Pjesa qendrore e saj shërbehet nga dy stacione metroje - Lesnaya dhe Vyborgskaya, pjesa veriore - nga katër stacione: Parnassus, Prospekt Prosveshcheniya, Ozerki, Udelnaya. Megjithatë, territori i rrethit është shumë i madh, stacionet ekzistuese të metrosë nuk janë të mjaftueshme. Rrugët kryesore të rrethit, që lidhin pjesët e tij veriore dhe jugore, janë: Bolshoy Sampsonievsky Prospekt, Engels Prospekt dhe Autostrada Vyborgskoe, si dhe Lesnoy, Tikhoretsky Prospekts dhe Kultury Prospekt, të cilat lidhin pjesët veriore dhe jugore të rrethit. Pjesët perëndimore dhe lindore të rrethit lidhen me rrugët Svetlanovsky, Lunacharsky, Prosveshcheniya dhe Suzdalsky. Pronarët e mjeteve personale, duke ia lënë zonën qendrës së qytetit, detyrohen të qëndrojnë pa punë në bllokime të gjata trafiku. Ndërkëmbimet ekzistuese në dalje nga rajonet veriore nuk mund të përballojnë ngarkesën, dhe në orën e pikut, automjetet "ndalojnë" në Sheshin Muzhestva, Sheshin Svetlanovskaya dhe Sheshin Lenin.

rrethinat e afërta të objektit - kryesisht kompanitë prodhuese dhe ndërtesat e banimit

· Niveli i intensitetit të flukseve të trafikut pranë Objektit të Vlerësimit është i lartë dhe niveli i aktivitetit të këmbësorëve mesatar;

· aksesueshmëria e transportit me transport publik dhe automobil karakterizohet si e mirë e kënaqshme.

3. Analizatregukomercialepasurive të paluajtshme

pronë e paluajtshme tregtare

Përmbledhje e pasurive të paluajtshme komerciale. Pasuritë e paluajtshme komerciale tradicionalisht përfshijnë segmente të pronave të paluajtshme për zyra, shitje me pakicë, industriale dhe depo dhe hotele. Në të njëjtën kohë, pasuritë e paluajtshme me pakicë përfshijnë zona të përdorura për vendosjen e shërbimeve të ndryshme: hotelierike, shtëpiake, sportive, argëtuese, etj.

Në përputhje me pozicionimin paraprak të pronës së vlerësuar, ky Raport ofron një pasqyrë të pasurive të paluajtshme komerciale në Shën Petersburg në sektorët e mëposhtëm:

Pasuri të paluajtshme industriale dhe magazine;

Pasuri të paluajtshme për zyra;

Toka.

Situata e përgjithshme. Në segmentin e pasurive të paluajtshme komerciale, po zhvillohet një zhvillim progresiv: pjesa e hapësirave të pabanuara po zvogëlohet, tarifat e qirave po rriten paralelisht me inflacionin. Analistët e të gjitha kompanive bien dakord për këtë. Ekspertët nga kompani të ndryshme vlerësojnë ofertën totale të hapësirave për zyra me cilësi të lartë në rreth 2 milionë metra katrorë. m. Vlerësimet më koprrac - në kompaninë Knigh Frank St-Petersburg (1.65 milion), më bujare se të tjerët në këtë drejtim, specialistët e kompanisë administruese Maris / CBRE (2.2 milion). Të gjithë ekspertët gjithashtu pajtohen se gjatë të kaluarës numri i ambienteve të lira në segmentin e zyrave është ulur gjatë vitit (niveli aktual i vendeve vakante në kompani vlerësohet në 11-13%). Në të njëjtën kohë, ekspertët e Jones Lang LaSalle në Shën Petersburg vënë në dukje se tregu i pasurive të paluajtshme për zyra në Shën Petersburg në vitin 2011 mbeti një "treg qiramarrësish", ndërsa thithja neto e tejkaloi komisionimin, si dhe një rënie në pjesën e hapësirës së lirë në 2012 nga 19.7% në 13,pesë.

Kërkesa e qëndrueshme për hapësira për zyra, një rënie në numrin e ambienteve të lira çuan në një rritje të tarifave të qirasë. Sipas analistëve të Maris, zyrat e klasës B janë rritur në çmim me 3-4%. Në qendrat ekzistuese të zyrave të klasës A, tarifat e qirave nuk ndryshuan ndjeshëm.

Ekspertët vlerësojnë në mënyrë të ngjashme normën aktuale të shfrytëzimit të hapësirës me pakicë - rreth 96% - që tregon një shkallë të lartë të kërkesës për këtë lloj pasurie të paluajtshme në qytet. Pavarësisht pjesës modeste të hapësirave të lira, nuk ka rritje të shpejtë të normave as në këtë segment. Vendet e tregtimit gjatë vitit të kaluar janë rritur në çmim pothuajse njësoj si zyrat - me 7-10%.

Në vitin 2012, tregu i magazinave pothuajse nuk pati rritje (rritje në nivelin 1% të vëllimit të disponueshëm). Për shkak të kësaj, zënia e këtyre zonave është rritur ndjeshëm, zhvilluesit filluan urgjentisht projekte të ngrira. Në fund të vitit 2012, vlerat e normave të kapitalizimit në Shën Petersburg janë: për pronat e zyrave të klasit të lartë - 9,5-10%, për pronat me pakicë me cilësi të lartë - 10-10,5%, për asetet institucionale të cilësisë në magazinë Segmenti i pasurive të patundshme - 11-11 ,pesë %. Në rajone, normat minimale të kapitalizimit për pasuritë e paluajtshme komerciale të nivelit të lartë kanë pësuar gjithashtu një korrigjim të lehtë në rënie.

Tabela 3-1 Normat minimale të kapitalizimit për pasuritë e paluajtshme komerciale cilësore në 2012

Zhvillimi i segmenteve të pasurive të paluajtshme komerciale në Shën Petersburg është i pabarabartë. Tregjet më të zhvilluara janë pasuritë e paluajtshme për zyra dhe me pakicë. Tregu i hoteleve dhe i objekteve të prodhimit dhe magazinimit mbetet shumë pas tyre.

Shpërndarja territoriale e zonave tregtare. Shpërndarja territoriale e hapësirave tregtare varet shumë nga funksioni i tyre. Ambientet e zyrave, si në qendrat e biznesit dhe të ndërtuara, si dhe objektet hoteliere janë të vendosura kryesisht në rrethet qendrore të Shën Petersburg - Admiralteisky, Petrogradsky, Qendrore. Kjo për shkak të afërsisë me qendrat e biznesit dhe destinacionet turistike.

Komplekset e mëdha tregtare janë të vendosura kryesisht në zona banimi (Primorsky, Vyborgsky, Moskovsky), e cila përcaktohet nga prania e parcelave të mëdha toke atje dhe afërsia me pjesën më të madhe të konsumatorëve. Ambientet e integruara të shitjes me pakicë janë të vendosura kryesisht në rrethet qendrore (Admiralteisky, Vasileostrovsky, Petrogradsky, Centralny) Komplekset e prodhimit dhe magazinës me cilësi të lartë gravitojnë drejt korridoreve kryesore të transportit të qytetit - Porti Detar i Shën -10, drejtimi për Moska), autostrada Murmansk (M-18) dhe korridori perëndimor (autostrada Tallinskoe, M-11).

Sipas GUION, objektet e prodhimit dhe magazinimit të ndërtuara me qira janë të vendosura kryesisht në rrethet Vyborgsky, Nevsky, Krasnogvardeisky, Frunzensky dhe Kirovsky.

Aktiviteti i tregut. Sipas analistëve të Qendrës për Vlerësimin dhe Konsulencën e Shën Petersburgut, ka një rishpërndarje të forcave në segmentin e investimeve dhe zhvillim në treg - ka një "ndryshim të përbërjes" për shkak të krizës së mëparshme. Që nga gjysma e dytë e vitit 2012, ka pasur një rritje të dukshme dhe mjaft të mprehtë të aktivitetit të blerësve në treg për shkak të individëve dhe personave juridikë të interesuar për të blerë pasuri të paluajtshme komerciale relativisht të mëdha (kryesisht ndërtesa) për qëllime të ndryshme - shitje me pakicë, zyra, kohën e lirë dhe argëtimin. Kjo prirje është kryesisht për shkak të faktit se Rusia dhe, në veçanti, Shën Petersburgu në vitin 2011 më në fund e kapërceu krizën dhe hyri në tregun e pasurive të paluajtshme me një normë të qëndrueshme rritjeje.

Nga ana tjetër, ekonomia globale dhe tregjet financiare vazhdojnë të jenë në ethe për shkak të ngjarjeve të njohura në SHBA dhe Evropë. Kjo u jep investitorëve një mungesë besimi në të ardhmen dhe pritshmëri mjaft serioze inflacioniste. Në këtë situatë, klientët kanë një motivim për të blerë objekte ekzistuese që tashmë janë ndërtuar dhe mbushur me qiramarrës. Këto pasuri të paluajtshme shërbejnë si një instrument për të investuar fonde dhe për të siguruar veten nga zhvlerësimi i parave. Në të vërtetë, sipas përvojës së viteve 2008-2009, pronat me cilësi të mirë të mbushura me qiramarrës, megjithëse shfaqën një rënie të lehtë të treguesve aktualë për sa i përket banimit dhe përfitimit, vazhduan të gjenerojnë fluks monetar.

Përveç investitorëve, blerësit fundorë janë bërë dukshëm më aktivë. Kjo mund t'i atribuohet si stabilizimit të ekonomisë ashtu edhe procesit të transferimit të zyrave të një numri kompanish të mëdha në Shën Petersburg, kryesisht në sektorin e mallrave. Shumë shpesh, strategjia e kompanive të tilla nuk është marrja me qira, por zotërimi i pasurive të paluajtshme. Ata janë të fokusuar në blerjen e ndërtesave moderne të klasit të lartë në vendet më të mira të qytetit dhe janë të gatshëm të paguajnë çmimin e duhur për to.Në vitin 2012 tregu i pasurive të paluajtshme u rimbush me oferta. Pasoja e krizës ishte se një sërë pronarësh, për një arsye ose një tjetër, nxorën në shitje objektet e tyre. Përveç kësaj, ishte në vitin 2012 që objektet e kolateralit të bankave filluan të shiten. Strukturat bankare arritën në atë pikë kritike kur u desh të merrej një vendim për këto aktive. Dhe shpesh ishte në favor të shitjes, megjithëse ndonjëherë me një zbritje të konsiderueshme. Duhet theksuar se objektet cilësore me vendndodhje dhe nivel ndërtimi të mirë janë të rralla në këtë masë të penguar. Tani blerësit që po monitorojnë nga afër situatën aktuale kanë mundësinë të hyjnë në negociata me bankat dhe të blejnë këto aktive kolaterale.

Në përgjithësi, aktiviteti i nisur në verën e vitit 2012 ka sjellë tashmë disa transaksione të rëndësishme për tregun. Për shembull: blerja nga Jensen Group e magazinimit Passage si një aset kolateral, shitja e kinemasë Coliseum, negociata për shitjen e qendrës tregtare Gallery dhe një sërë transaksionesh të përfunduara ose të hapura me ndërtesa të famshme në qytet. Ky trend i periudhës vjeshtë-dimër do të vazhdojë.

Për momentin ka një rishpërndarje të forcave në segmentin e investimeve dhe zhvillimit. Disa kompani po forcojnë ndikimin e tyre, të tjera po humbasin terren ose po largohen nga tregu dhe po shfaqen edhe lojtarë të rinj.

Nëse nuk do të ketë goditje financiare globale në të ardhmen, atëherë deri në fund të vitit 2012 do të vëzhgojmë një rritje mjaft të sigurt të tregut - si transaksionet e qirasë ashtu edhe ato të investimeve.

Tabela 3-2 Kthimi nga investimi në segmente të ndryshme të pasurive të paluajtshme komerciale në Shën Petersburg

Tregu i konsumatorit. Në janar-nëntor 2012, krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit të kaluar, qarkullimi i tregtisë me pakicë në qytet u rrit me 8,3%, në rajon - me 2,7%. Qarkullimi i hotelierisë publike në qytet u rrit me 2.4%, në rajon - me 7.9%. Qarkullimi me shumicë në qytet është ulur me 10% krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit të kaluar, në rajon është rritur me 1.7%.

Tregu i punës. Në tetor 2012, krahasuar me tetorin 2011, numri i vendeve të punës të zëvendësuara në organizata (me përjashtim të bizneseve të vogla) u rrit me 1.0% në Shën Petersburg, me 0.1% në Rajonin e Leningradit. Sipas komiteteve të punës dhe punësimit të popullsisë së St. Petersburg dhe Rajoni i Leningradit, numri i të papunëve të regjistruar zyrtarisht nga nëntori 2011 deri në nëntor 2012 u ul në qytet me 22%, në rajon - me 16% dhe arriti në 10.2 dhe 4.2 mijë në fund të nëntorit 2012, respektivisht. njeri. Niveli i papunësisë së regjistruar në fund të nëntorit 2012 ishte 0,4% në Shën Petersburg, 0,5% e popullsisë ekonomikisht aktive në rajonin e Leningradit, kundrejt 0,5%, si në qytet ashtu edhe në rajon në fund të nëntorit 2011.

Ndërtim dhe investim. Në janar-nëntor 2012, vëllimi i investimeve në kapitalin fiks nga organizatat e mëdha në Shën Petersburg u ul me 10.0% në krahasim me janar-nëntor të vitit të kaluar dhe arriti në 176.2 miliardë rubla, në rajonin e Leningradit u rrit me 4.0% dhe arriti në 194.1 miliardë rubla. Që nga fillimi i vitit aktual, vëllimi i punës në llojin e aktivitetit "ndërtim" në Shën Petersburg gjithashtu u ul me 6.7% në krahasim me periudhën korresponduese të vitit të kaluar dhe arriti në 299.4 miliardë rubla, në rajonin e Leningradit u rrit me 10.1% dhe arriti në 101.4 miliardë rubla.

Vënia në punë e ndërtesave të banimit në periudhën janar-nëntor të këtij viti, si në Shën Petersburg ashtu edhe në Rajonin e Leningradit, u rrit përkatësisht me 2,8% dhe 11,3%, krahasuar me periudhën korresponduese të vitit të kaluar dhe arriti në 1778,3 mijë metra katrorë. . m sipërfaqe banimi në Shën Petersburg dhe 894.0 mijë metra katrorë. m në rajonin e Leningradit. Në nëntor të këtij viti. në Shën Petersburg, ndërtesa e prodhimit të LLC Ferromet-Invest, kompleksi i prodhimit dhe magazinës së LLC Trader, qendra prodhuese dhe teknike për riparimin dhe shitjen e makinave të LLC Phoenix-Motors, kompleksi i magazinës me një parking të CJSC UNISTO, një depo materialesh ndërtimi e GRAN CJSC, 1 nënstacion transformatori, 3 stacione karburanti, një institucion arsimor parashkollor në rrethin Pushkinsky, një restorant në rrethin Kurortny, një qendër biznesi në rrethin Moskovsky, një kompleks social dhe komod në rrethi Kirovsky dhe të tjerët.

Në Rajonin e Leningradit, një objekt serë i Vector LLC, një qendër përzgjedhjeje dhe farash e Departamentit të Pyjeve të Rajonit të Leningradit, një punëtori për përpunimin e drurit të Pallet-Plus LLC, 2 shtëpi bojleri në rrethet Vyborgsky dhe Vsevolozhsky, 1 pikë karburanti, u vu në funksion një institucion arsimor parashkollor dhe një qendër federale trajnimi (faza 1) në rajonin e Vsevolozhsk dhe të tjera.

4. Analizamë e miraDheshumicaefektivepërdornitokëfaqesime kushtfalas

Zgjedhja e përdorimit optimal të tokës.

Një analizë për të zgjedhur përdorimin më të mirë dhe më efikas të tokës zakonisht kryhet në dy raste: nëse është i nevojshëm një vlerësim i veçantë i një pjese toke, dhe gjithashtu gjatë përzgjedhjes së objekteve për analizë krahasuese. Koncepti i “përdorimit më të mirë dhe më efikas” përkufizohet si përdorimi i mundshëm i pronës që vlerësohet me kthimin maksimal dhe kushtet për realizueshmërinë fizike, ligjore dhe financiare të veprimeve të tilla janë të domosdoshme. Së pari, duhet të listoni funksionet që mund të zbatohen në këtë pjesë toke pa asnjë kufizim. Përdorimi më efektiv përcaktohet nga ndërveprimi i një numri faktorësh:

Fizibiliteti ligjor: Konsideroni përdorimet e lejuara nga urdhëresat për zonimin, kufizimet e iniciativës private, rregulloret e vendeve historike dhe ligjet mjedisore

Fizibiliteti fizik: Marrja në konsideratë e përdorimeve që janë fizikisht të realizueshme në zonën lokale.

fizibiliteti financiar. Shqyrtimi i mundësisë themelore të sigurimit të financimit të projektit me përfshirjen e kapitalit të marrë hua.

Efikasiteti maksimal. Duke marrë parasysh se cili nga përdorimet ekonomikisht të qëndrueshme do të gjenerojë të ardhurat maksimale neto ose vlerën maksimale aktuale

Analiza e përdorimit të faqes si falas me kusht. fizibiliteti ligjor. Llojet kryesore, ndihmëse dhe të lejuara me kusht të përdorimit të parcelave të tokës dhe objekteve ndërtimore kapitale në territorin e kësaj zone, të përcaktuara në Shtojcën 3 të Ligjit të Shën Petersburgut "Për rregullat për përdorimin dhe zhvillimin e tokës në Shën Petersburg" të 16 shkurt 2009 Nr. II) janë paraqitur në tabelën e mëposhtme:

Tabela 4.1 - Llojet e përdorimit të lejuar të objektit të kërkimit

Objektet e llojeve të përdorimit të shënuara në pikën 3 të këtij neni me shenjën (*) mund të vendosen vetëm në parcela tokësore drejtpërdrejt ngjitur me vijat e kuqe të rrugëve, rrugëve, shesheve, rrugëve, argjinaturave, bulevardeve që janë sipërfaqe publike, me me përjashtim të rrugëve brenda tremujorit, në mungesë të legjislacionit që ndalon vendosjen e tyre.

Sipërfaqja minimale e tokës.

Lejohet jo më pak se shuma e sipërfaqes së zënë nga objekti ndërtimor kapital ekzistues ose që ndodhet në territorin e tij, si dhe sipërfaqja e zonave të gjelbra të kërkuara në përputhje me këto Rregulla, zona për parkingje, rrugë dhe objekte të tjera ndihmëse. kërkohet në përputhje me këto Rregulla dhe rregullore teknike për mirëmbajtjen dhe funksionimin e tij.

Koeficienti i përdorimit të territorit.

Faktori i shfrytëzimit të sipërfaqes përcaktohet si raporti i sipërfaqes totale maksimale të apartamenteve që mund të vendosen në territorin e truallit me sipërfaqen e truallit. Përcaktohen këto vlera maksimale kufizuese të faktorit të shfrytëzimit të sipërfaqes: - për ndërtesat e banimit të mesëm dhe të lartë deri në 9 kate - 1.7; - për parcelat e ndërtesave të banimit shumëkatëshe nga 9 kate e lart - 2.3.

Prirjet minimale të ndërtesave, strukturave, strukturave nga kufijtë e parcelave të tokës.

Prirjet minimale nga kufijtë e parcelave tokësore të mureve të ndërtesave, strukturave, strukturave pa dritare: në një distancë që siguron izolim dhe ndriçim standard në një lartësi prej 6 metrash ose më shumë në çdo pikë, përgjatë kufijve të territoreve ngjitur dhe të ndara të përbashkëta. përdorimi i parcelave të tokës ose përgjatë kufijve të territoreve ku nuk janë formuar parcelat e tokës; në rastin e territoreve fqinje (parcelave) të vendosura brenda kufijve të zonave territoriale, rregulloret e urbanistikës së të cilave nuk përcaktojnë llojet e përdorimit të lejuar për të cilat është e nevojshme të sigurohet izolim dhe ndriçim standard, një distancë minimale prej 0 metrash. nga kufijtë e parcelave që nuk përkojnë me vijat e kuqe lejohet.

Prirjet minimale nga kufijtë e parcelave të tokës së mureve të ndërtesave, strukturave, strukturave me dritare: në një distancë që siguron izolim dhe ndriçim standard në një lartësi prej 6 metrash ose më shumë në çdo pikë, përgjatë kufijve të parcelave të tokës ngjitur, përgjatë kufijtë e parcelave të tokës të ndara sipas zonave të përbashkëta, ose përgjatë kufijve të territoreve në të cilat nuk janë formuar parcelat e tokës, por jo më pak se 10 metra;

Në rastin e territoreve fqinje (parcelave) të vendosura brenda kufijve të zonave territoriale, rregulloret urbanistike të të cilave nuk përcaktojnë llojet e përdorimit të lejuar, për të cilat është e nevojshme të sigurohet izolim dhe ndriçim standard, një distancë minimale prej 3. metra nga kufijtë e parcelave që nuk përkojnë me vijat e kuqe lejohet.

Përcaktohen pikat minimale nga kufijtë e parcelave të mureve të ndërtesave, strukturave, strukturave përgjatë kufijve të parcelave të tokës që përkojnë me vijat e kuqe të rrugëve dhe rrugëve: për ndërtesat e banimit me apartamente në katet e para dhe arsimore. dhe institucionet arsimore përballë rrugëve kryesore - 6 metra; për ndërtesat e banimit me apartamente në katet përdhese dhe institucionet arsimore dhe edukative përballë rrugëve të tjera dhe rrugëve publike - 3 metra; për ndërtesa të tjera - 0 metra.

Zgjatjet maksimale përtej vijës së kuqe të pjesëve të ndërtesave, strukturave të strukturave.

Në përputhje me nenin 7 të pjesës II të këtyre rregullave: lejohet: në lidhje me ballkonet, dritaret e gjirit, tendat - jo më shumë se 3 metra dhe mbi 3.5 metra nga niveli i tokës.

Lartësia maksimale e ndërtesave, strukturave, strukturave në territorin e parcelave të tokës.

Lartësia maksimale e ndërtesave, strukturave, strukturave në territorin e truallit të vendosur në zonat e ndërtuara nuk është më shumë se 30% më e lartë se lartësia mesatare e ndërtesave ekzistuese në tremujor, përkatësisht 30 metra në zhvillimin e ndërtesave të ndërtuara. zona - nuk është vendosur), përveç rasteve kur në diagramin e kufijve të veprimit të rregulloreve të urbanistikës tregohet një vlerë e ndryshme për sa i përket lartësisë maksimale të ndërtesave, strukturave dhe strukturave. Në të njëjtën kohë, nëse kufizimet që lidhen me të njëjtin territor përkojnë, zbatohen parametrat e kufirit minimal, me përjashtim të rasteve kur vendosen dominues lokalë.

Pjesa minimale e sipërfaqeve të gjelbra.

Tabela 4-2. Pjesa minimale e sipërfaqes së gjelbër për zona me lloje të ndryshme përdorimi.

Gjatë formimit të parcelave të ndërtesave të banimit me shumë apartamente, pjesët e hapësirave të gjelbra të hapura ngjitur të kërkuara nga këto Rregulla (deri në 30% të sipërfaqes së tyre) mund të ndahen për t'u kombinuar në parcela toke të pavarura të kopshteve publike brenda tremujorit (kopshtet).

Numri minimal i vendeve të parkimit.

Numri minimal i hapësirave të parkimit për ruajtjen e automjeteve individuale në territorin e parcelave të tokës - në përputhje me nenin 10 të Pjesës II të Rregullave: vend parkimi për 20 shtretër, si dhe 1 vend parkimi për 5 punonjës.

Numri minimal i vendeve në zonat e ngarkimit dhe shkarkimit

Numri minimal i vendeve në zonat e ngarkimit dhe shkarkimit në territorin e parcelave të tokës - në përputhje me nenin 11 të pjesës II të rregullave: përcaktohet në bazë të: një vend për objektet me sipërfaqe totale prej ​100 metra katrorë deri në 1500 metra katrorë dhe plus një vend për çdo 1500 metra katrorë shtesë sipërfaqja e përgjithshme e objekteve - për objektet tregtare (kodi 105), objektet e hotelierisë publike (kodi 106), objektet industriale (kodi 121), për ndërmarrjet. për përpunimin primar, ambalazhimin e produkteve bujqësore dhe mirëmbajtjen e prodhimit bujqësor (riparim, magazinim) (kodi 131.2); një vend për objektet me sipërfaqe totale nga 100 metra katrorë deri në 1250 metra katrorë dhe plus një vend për çdo 1250 metra katrorë shtesë të sipërfaqes totale të objekteve - për objektet e magazinës (kodi 122).

Hapësira minimale e ruajtjes

1. Numri minimal i vendeve në zonat e ngarkim-shkarkimit në territorin e parcelave përcaktohet në bazë të: një vend për objektet me sipërfaqe totale nga 100 metra katrorë deri në 1500 metra katrorë dhe plus një. vend për çdo 1500 metra katrorë shtesë të sipërfaqes së përgjithshme të objekteve - për objektet tregtare (kodi 105), objektet e hotelierisë publike (kodi 106), objektet industriale (kodi 121), për ndërmarrjet e përpunimit parësor, paketimin e produkteve bujqësore. produktet dhe mirëmbajtja e prodhimit bujqësor (riparim, magazinim) (kodi 131.2); një vend për objektet me sipërfaqe totale prej 100 metrash katrorë deri në 1250 metra katrorë dhe plus një vend për çdo 1250 metra katrorë shtesë të sipërfaqes totale të objekteve për objekte magazine (kodi 122).

2. Sipërfaqja e hapësirave të parkimit për magazinimin (llumin teknologjik) të kamionëve përcaktohet në masën 95 metra katror për automjet (përfshirë udhëtimin); kur zonat e parkimit ngjiten me karrexhatën e rrugëve dhe kalimeve dhe rregullimin gjatësor të makinave - 70 metra katrorë për makinë.

Lartësia maksimale e gardheve për parcelat e zhvillimit të banimit

Lartësia maksimale e gardheve për parcelat e tokës së zhvillimit të banimit - në përputhje me nenin 13 të pjesës II të këtyre rregullave: përgjatë rrugëve të shpejta - 2.5 metra; përgjatë rrugëve dhe rrugëve - 1.8 metra; ndërmjet parcelave ndërtimore ngjitur - 1.8 metra pa marrëveshje me përdoruesit e tokës ngjitur. Më shumë se 1.8 metra - në marrëveshje me përdoruesit e tokës ngjitur. Për zonat e banuara mund të tejkalohet një lartësi prej 1.8 metrash, me kusht që kjo të mos cenojë karakteristikat vëllimore dhe hapësinore të ndërtesave dhe peizazhit përreth, standardet e izolimit dhe dritën natyrore.

Klasa maksimale e rrezikut

Klasa maksimale e rrezikut (sipas klasifikimit sanitar) e objekteve ndërtimore kapitale të vendosura në territorin e zonës është V (me përjashtim të stacioneve të autobusëve dhe objekteve të transportit brenda rrugës). Rregullat për përdorimin e tokës dhe zhvillimin e Shën Petersburgut dallojnë më shumë se 100 lloje të përdorimit të lejuar të parcelave të tokës. Megjithatë, profesionistët e tregut të pasurive të paluajtshme përmendin dukshëm më pak segmente të tregut të tokës. Karakteristikat e parcelave, të cilat shkaktojnë diferencën tjetër të tyre, njihen si faktorë çmimi që ndikojnë në çmimin e një objekti brenda një grupi, segmenti të ngjashëm.

Segmentet e ndara nga tregu sipas qëllimit funksional përfshijnë parcelat e tokës të destinuara për përdorim në:

Zbatimi i vilave verore të klasit të ulët dhe hortikulturës;

Ndërtesa të ulëta rezidenciale (shtëpi në qytet dhe vila);

Ndërtesa të larta banimi;

zhvillimi i hotelit;

Funksioni i prodhimit dhe magazinës;

parkingje;

Parkime të hapura dhe parkingje;

Objektet sportive;

Meqenëse bëhet fjalë për segmentimin e tregut, parcelat e destinuara për zhvillim me objekte të orientuara nga shoqëria dhe objekte komunale i përkasin grupit të objekteve jotërheqëse për investime. Për qëllime të analizës së përdorimit më të mirë dhe më efikas të një prone nga një investitor tipik, segmentimi i mëtejshëm i këtij grupi është i pakuptimtë.

Rregullat për përdorimin e tokës dhe zhvillimin e Shën Petersburgut tregojnë gjithashtu opsione për përdorimin e parcelave të tokës që janë të kufizuara në qarkullim ose të hequra plotësisht nga qarkullimi. Kur zgjedh opsionin e përdorimit më të mirë dhe më efikas të një prone nga një investitor tipik, parcela të tilla toke nuk analizohen. Llojet e përdorimit funksional të truallit të studiuar të paraqitura në rregullat e përdorimit dhe zhvillimit të tokës së Shën Petersburgut mund të grupohen si më poshtë:

Tabela 4-3 - Llojet e përdorimit funksional të lejuar të truallit të studiuar

Dokumente të ngjashme

punim afatshkurtër, shtuar 05/08/2009


Llogaritja e rregullimeve për pazaret gjatë vlerësimit të llojeve të ndryshme të pronës. Analiza e tregut të pasurive të paluajtshme. Përcaktimi i vlerës së ambienteve jorezidenciale duke përdorur një qasje krahasuese, kosto dhe të ardhura. Konsolidimi i treguesve të kostos në vlerësimin përfundimtar të vlerës së objektit.

test, shtuar 20.04.2016


Konceptet bazë të tregut të pasurive të paluajtshme, segmentimi i tij. Planifikimi dhe llogaritja e kostos për funksionimin e pronës. Analiza e mjedisit të marketingut të kompanisë OOO "Diol". Zbatimi praktik i teknikave të menaxhimit të pasurive të paluajtshme, optimizimi i formave dhe metodave.

punim afatshkurtër, shtuar 22.07.2011


Karakteristikat e përgjithshme të LLC "Qendra e qytetit të pasurive të paluajtshme", analiza e aktiviteteve kryesore, njohja me metodat e planifikimit të personelit. Metodat për vlerësimin e efektivitetit të sistemit të menaxhimit të personelit. Konsiderimi i elementeve të strukturës organizative.

raport praktik, shtuar 05/09/2013


Thelbi, funksionet, metodat dhe nivelet e menaxhimit të pronës. Analiza e tregut të pasurive të paluajtshme komerciale në Samara. Përshkrim i shkurtër i qendrës tregtare dhe argëtuese "MegaCity", politika e saj e qirasë. Analiza e sistemit të menaxhimit për zhvillimin e pasurive të paluajtshme komerciale në ndërmarrje.

punim afatshkurtër, shtuar më 18.10.2011


tezë, shtuar 25.06.2012


Thelbi, koncepti dhe llojet kryesore të menaxhimit të projekteve të zhvillimit të pasurive të paluajtshme. Koncepti i një projekti zhvillimi dhe tiparet kryesore të menaxhimit të pasurive të paluajtshme komerciale. Arsyetimi financiar dhe ekonomik i projektit. Analiza e tregut të pasurive të paluajtshme komerciale.

punim afatshkurtër, shtuar 25.03.2011


Situata në tregun e pasurive të patundshme komerciale në Shën Petersburg. Krijimi i konceptit të një kompleksi të ri, vërtetimi i profilit të mundshëm dhe efikasitetit të tij. Formati dhe përcaktimi i vendndodhjes optimale për akomodim, si dhe përzgjedhja dhe tërheqja e qiramarrësve.

test, shtuar më 28.06.2011


Njohja me agjencinë imobiliare SH.PK "Victoria-SM". Llojet e veprimtarisë së ndërmarrjes. Parimet e zhvillimit të organizatës në kushtet e tregut. Divizionet funksionale të organizatës. Monitorimi i rrethit Kirovsky për koston mesatare të një apartamenti.

raport praktik, shtuar 10/11/2011


Menaxhimi i objekteve të pasurive të paluajtshme komerciale bazuar në komplekse multifunksionale. Krijimi i një projekti për një kompleks tregtar shumëfunksional dhe një projekt për një sistem kontrolli të automatizuar. Vlerësimi i efiçencës totale ekonomike.