Analýza hypotekárnych úverov v Rusku. O histórii a súčasnej situácii na hypotekárnom trhu Ruskej federácie Objemy investícií v sektore bývania

Pre väčšinu občanov Ruskej federácie sa hypotéky stali najdostupnejším nástrojom na obstaranie vlastného bývania. Pokles sadzieb hypoték v kontexte stabilizácie cien nehnuteľností láka čoraz viac ľudí a poskytuje zvýšenie dostupnosti tejto služby pre obyvateľstvo. Prečo sa hypotéka stáva čoraz populárnejšou metódou zlepšovania podmienok bývania? Aké trendy sú typické pre trh HML? Aká je dynamika vývoja hypotekárneho trhu? Na tieto a ďalšie otázky sa pokúsime podrobne odpovedať v tomto článku.

Kľúčové ukazovatele trhu na roky 2014-2017

Podľa centrálnej banky k 1. júlu 2017 pôsobilo v Ruskej federácii 589 úverových inštitúcií, z ktorých 423 poskytovalo občanom hypotekárne úvery na bývanie. Pre porovnanie, v roku 2014 bolo takýchto organizácií 635, v roku 2015 - 574, v roku 2016 - 499. Takýto pokles v počte organizácií poskytujúcich HML si nevysvetľuje ani tak ekonomická situácia v krajine alebo pokles dopytu po takýchto organizáciách. služieb, ale ukončením činnosti samotných úverových inštitúcií v dôsledku konkurzu alebo likvidácie z iného dôvodu. Práve v roku 2014 sa klesajúci trend prejavil práve v roku 2014, keďže v predchádzajúcich obdobiach sa trh s hypotekárnym bývaním vyznačoval nárastom počtu takýchto organizácií - v roku 2009 ich bolo 571 a do roku 2013 sa toto číslo zvýšilo na 665. V tabuľke nižšie sú uvedené hlavné ukazovatele charakterizujúce dynamiku hypotekárneho trhu v posledných rokoch.

Tabuľka - Trendy špecifické pre trh HML v rokoch 2014-2017

Zdroj: CBR

Pri absencii rastu príjmov občanov a znížení investičného dopytu v roku 2015 teda došlo k poklesu absolútnych ukazovateľov HML. No už v roku 2016 sa situácia začala meniť a tento ukazovateľ sa napriek poklesu počtu bánk priblížil k úrovni roku 2014. Za prvých 6 mesiacov roku 2017 sa ukazovateľ zvýšil o 16,3 % v porovnaní s rovnakým obdobím roku 2016. V roku 2014 došlo k nárastu počtu hypotekárnych úverov poskytnutých v rubľoch a HML v cudzej mene poklesli 2,5-krát oproti pozadie oslabenia rubľa. Zároveň sa v roku 2015 počet znížil o 1,4-krát v dôsledku zníženia úverov o 34 %. V roku 2016 došlo k 1,2-násobnému rastu na pozadí nárastu úverov o 27,2 %, pričom HML v cudzej mene opäť poklesli 2,7-krát. V roku 2017 pokračovali trendy z predchádzajúceho roka. Počas sledovaného obdobia sa dlh na HML v rubľoch výrazne zvýšil a v cudzej mene klesol.

Dynamika váženej priemernej sadzby v rokoch 2012-2017

Úverové portfólio ktorejkoľvek banky pozostáva z viacerých typov úverov, ktoré môžu byť dlhodobé aj krátkodobé a iné. Sadzby takýchto úverov sa často navzájom líšia a na to, aby sme poznali celkové náklady všetkých dostupných úverov, bol vyvinutý špeciálny koncept - vážená priemerná úroková sadzba (ATR). Je odrazom priemernej úrokovej sadzby všetkých úverov poskytnutých bankovými organizáciami. Obrázok 1 zobrazuje dynamiku zmien ATP od roku 2012 do roku 2017 a poskytuje predpoveď na rok 2018.

Obrázok 1 - Vážený priemer úrokových sadzieb poskytnutých hypotekárnych úverov v rokoch 2012-2017 v cudzej mene a rubľoch

Zdroj: analytické materiály Centrálnej banky Ruskej federácie „O stave trhu hypotekárnych úverov na bývanie“ za roky 2014, 2015, 2016, prvý polrok 2017

Ako je zrejmé z grafu, v roku 2012 bol ATP v rubľoch 12,3 % (čo je o 0,4 bodu viac ako v roku 2011) a v cudzej mene - 9,8 % (nárast o 0,1 %). V roku 2013 sa ATP výrazne nezmenilo a predstavovalo 12,4 % v rubľoch a 9,6 % v cudzej mene. V roku 2014 boli zmeny celkom nevýrazné – 12,45 a 9,25 %. V roku 2015 došlo k nárastu sadzieb za poskytnuté HML – 13,35 a 9,82 %. V roku 2016 došlo k klesajúcim trendom, pretože ATP v rubľoch sa znížil o 0,87 percentuálneho bodu av cudzej mene - o 1,17 a dosiahol 12,48 a 8,65%. V prvom polroku 2017 došlo k výraznému poklesu úrokových sadzieb poskytnutých HML v rubľoch a cudzej mene s nárastom úverových podmienok – 11,5 a 6,75 % v rubľoch a cudzej mene. Zároveň už v novembri dosiahol ukazovateľ rubľa 10,9%. Podľa prognózy T. Vlasovej, vedúcej hypotekárneho oddelenia Ingrad Group of Companies, môže v roku 2018 ATP klesnúť na rekordných 8-8,5 %.

Koľko hypoték bolo vydaných v regiónoch Ruskej federácie?

Vedúce postavenie v získavaní hypotekárnych úverov zaujíma Volžský federálny okruh, kde bolo uzatvorených 270 294 hypotekárnych úverov za 403 282 000 rubľov. Na druhom mieste medzi okresmi je Centrálny federálny okruh, kde bolo uzatvorených 254 969 úverových zmlúv z 1 086 940 v celej Ruskej federácii. Zároveň je v Moskve 62 505 HML a 56 646 v Moskovskom regióne, čo je rekord medzi zakladajúcimi subjektmi Ruskej federácie. Na treťom mieste v okrese je Voronežský kraj, kde bolo poskytnutých 16 511 hypotekárnych úverov. Najmenej zo všetkých hypotekárnych úverov bolo poskytnutých v Severokaukazskom federálnom okrese – 24 281 jednotiek. Obrázok 2 zobrazuje podiely hypotekárnych úverov vydaných na primárnom trhu federálnymi okresmi Ruskej federácie v roku 2017.

Obrázok 2 - Podiel poskytnutých hypotekárnych úverov FD v roku 2017

Výpočet "Poisťovacieho portálu" podľa štatistických údajov Centrálnej banky Ruskej federácie

Vážená priemerná úroková sadzba sa v jednotlivých krajinách mierne líši. V Centrálnom federálnom okruhu je to teda 10,64%, v Severozápadnom federálnom okruhu - 10,65%, v Južnom federálnom okruhu - 10,7%, v Severokaukazskom federálnom okruhu - 10,72%, vo Federálnom okrese Volga - 10,6%, v r. Ural - 10,65%, na Sibíri - 10,66%, na Ďalekom východe - 10,57%. Medzi zakladajúcimi subjektmi Ruskej federácie možno rozlíšiť 2 regióny s najvyššími a najnižšími úrokovými sadzbami na hypotéky - sú to Krymská republika (11,24 %) a Čuvašsko (10,42 %).

Náklady na hypotéky v nových budovách a na sekundárnom trhu

Podľa údajov Agentúry pre poskytovanie hypotekárnych úverov na bývanie sa v roku 2017 podiel obyvateľov, ktorým sú hypotéky dostupné, zvýšil o 6 percentuálnych bodov a dosiahol 43 %. Hlavnými rastovými faktormi bolo zníženie sadzieb a cien nehnuteľností po odpočítaní inflácie. Na porovnanie, ešte v roku 2012 bol tento podiel na populácii len 29 %. Zníženie sadzieb je pre občanov atraktívne, pretože sa znižuje aj výška mesačnej splátky úveru a úspory počas celého obdobia môžu dosiahnuť 45%. V podmienkach drahého bývania (na primárnom aj sekundárnom trhu) je táto skutočnosť jedným z rozhodujúcich faktorov pri výbere hypotekárneho úveru. Obrázok 3 ukazuje priemerné ceny za 1 m2. m na sekundárnom trhu av nových budovách.

Obrázok 3 - Dynamika cien na trhu nehnuteľností Ruskej federácie v rokoch 2012-2017

Výpočty Banki.ru podľa Bank of Russia a Rosstat

Nárast cien nehnuteľností je spôsobený tým, že stavebný trh sa ešte nespamätal z hospodárskej krízy. Dynamika uvádzania bytov do prevádzky sa v posledných rokoch spomaľuje, čo možno vysvetliť tak poklesom tržieb v roku 2015, ako aj znížením akciového financovania a úverov developerom. Pokrízové ​​obdobie vykázalo najhoršie ukazovatele pre investovanie do rezidenčných nehnuteľností. Takže v prvej polovici roku 2016 sa toto číslo rovnalo 239 miliardám rubľov a za rovnaké obdobie v roku 2017 iba 194 miliardám rubľov.

Objem úverov poskytnutých poprednými bankami v roku 2017

Podiel hypotekárnych úverov na celkovom portfóliu ruských bánk presahuje 11 %. Na konci roka 2017 to bolo 10,6 %. Približne 90 % z celkového portfólia tvoria úvery (vrátane retailových úverov) vydané 30 najväčšími ruskými bankami. V poskytovaní hypotekárnych úverov už tradične dominujú 2 banky – Sberbank a VTB. Navyše, prvý v roku 2017 vydal viac ako polovicu všetkých hypotekárnych úverov v celkovej výške viac ako 1 bilióna rubľov. Portfólio hypoték Sberbank vzrástlo o 17 %.

VTB je pomerne ďaleko za svojim konkurentom - v roku 2017 boli poskytnuté hypotekárne úvery za viac ako 430 miliárd rubľov a úverové portfólio narástlo len o 11%. Viac ako 70% všetkých hypoték tvoria tieto 2 banky, no sú tu aj ďalší hráči na trhu, ktorí majú pre jeho rozvoj nemalý význam. Objemy nimi poskytnutých hypotekárnych úverov sú znázornené na obrázku 4.

Obrázok 4 - Objem hypotekárnych úverov poskytnutých poprednými bankami Ruskej federácie v roku 2017

Podľa prieskumu AHML „Výsledky vývoja trhu hypoték a bývania v roku 2017“

K 1. januáru 2018 dosiahol objem hypotekárneho portfólia bánk 5,34 bilióna rubľov, z toho 1,12 bilióna tvoria hypotekárne úvery na kúpu bývania na primárnom trhu (v novostavbách). V roku 2017 občania Ruskej federácie kúpili 2,85 milióna bytov (alebo iných obytných priestorov), čo zodpovedá dopytu po bývaní v roku 2016. Na rovnakej úrovni zostal aj dopyt po novostavbách – 621 tisíc zmlúv v roku 2017 oproti 620 tisícom v roku 2016. Na sekundárnom trhu sa uskutočnilo približne 2,23 milióna transakcií. Podiel hypotekárnych transakcií na sekundárnom trhu bol 31%, na primárnom trhu - 50%, v prvom prípade bola priemerná výška hypotekárneho úveru 1,74 milióna rubľov, v druhom - 2,12 milióna.

Záver

Na konci roka 2017 pretrváva vysoká koncentrácia ponuky a dopytu, je to citeľné najmä v 10 regiónoch Ruskej federácie: Moskva a región, Petrohrad, Ťumenská oblasť, Tatarstan, Sverdlovská oblasť, Baškirsko, Krasnodar Územie a ostatné regióny. Vysoký objem bytovej výstavby v týchto regiónoch je podporený vyššími mzdami a aktívnym rozvojom hypotekárnych úverov. Tieto regióny predstavujú 48 % všetkých vydaných hypoték v roku 2017.

Dôležitým znakom roka 2013 bol citeľne zvýšený vplyv hypotekárnych úverov na trh s bývaním v krajine. Svedčí o tom rast podielu hypotekárnych obchodov na pozadí stabilnej dynamiky obchodov s bývaním. Každé štvrté vlastnícke právo (24,6 %) zaregistrované v transakciách s bývaním v roku 2013 bolo podľa Rosreestra nadobudnuté prostredníctvom hypotekárneho úveru.

Tento údaj je rekordný za celé obdobie pozorovania (od roku 2005). Podľa odhadov AHML je vo všeobecnosti podiel hypoték na predaji nového bývania až 40% a pri niektorých objektoch dosahujú transakcie s hypotékami viac ako 50% a dosahujú 70-80% tržieb.

V roku 2013 podľa Centrálnej banky Ruskej federácie objem poskytnutých hypotekárnych úverov naďalej rástol: 657 úverových inštitúcií poskytlo 824 792 úverov v objeme 1,354 bil. rubľov, čo je o 19,24 % viac v počte úverov a o 31,17 % viac v peňažnom vyjadrení ako v roku 2012.

Obrázok 2. Dynamika poskytovania hypotekárnych úverov na bývanie na kumulatívnej báze od začiatku roka

Dlh na HML k 1.1.2014 Dosiahlo 2,648 bilióna. trieť. Objem poskytnutých úverov na bývanie (PK) v roku 2013 Dosiahol 1,404 bilióna. rub., alebo 880485 úverov s dlhom 2,765 bilióna. trieť.

Hypotekárny dlh po lehote splatnosti k 1.1.2014 bol na úrovni 39,50 miliardy rubľov, čiže 1,49 % zostatkového dlhu, čo je 0,59 p.b. menej ako 1. januára 2013 Podiel dlhu po lehote splatnosti zo zostatkového dlhu na hypotekárnych úveroch na bývanie v rubľoch k 1. januáru 2014 znížil o 0,47 p.b. na 1,0 % oproti 1. januáru 2013 a pri úveroch v cudzej mene oproti 1. januáru 2013 naopak vzrástli o 1,15 p.b. až 12,57 %.

Obrázok 3. Dynamika priemernej hodnoty HML pre 6 skupín úverových inštitúcií zoradených podľa aktív (v zostupnom poradí)

V roku 2013 pokračoval pokles podielu HML v cudzej mene na objeme poskytnutých úverov: v peňažnom vyjadrení o 0,3 p.b. do 1,12 % a v kvantitatívnom vyjadrení o 0,02 p.b. na 0,23 % oproti roku 2012. Od 1.1.2014 podiel takýchto úverov na nesplatenom dlhu sa znížil o 1,93 p.b. na 4,22 % a podiel dlhu po lehote splatnosti na HML v cudzej mene na celkovom dlhu po lehote splatnosti sa zvýšil o 1,84 p.b. a dosiahli 35,59 %.

Podľa Centrálnej banky Ruskej federácie sa podiel dlhu na HML bez omeškania na celkovej výške dlhu na HML k 1. januáru 2014 zvýšil o 0,12 p.b. v porovnaní s 1. januárom 2013 a dosiahol 96,05 %. Podiel dlhu na zlyhaných úveroch (s omeškaním nad 180 dní) na celkovom objeme dlhu na HML sa v rovnakom období znížil o 0,48 percentuálneho bodu. a dosiahli 1,78 %.

Podľa Centrálnej banky Ruskej federácie zo 6 skupín úverových inštitúcií zoradených podľa aktív (v zostupnom poradí), podiel skupiny I z piatich úverových inštitúcií s najväčšími aktívami na celkovom objeme poskytnutých úverov v roku 2013 HML bola na úrovni 72,22 % v peňažnom vyjadrení a 76,93 % v kvantitatívnom vyjadrení, pričom si pripísali 6,23 percentuálneho bodu. a 4,62 p.b. v porovnaní s rokom 2012 V porovnaní s rokom 2011 sa podiel I. skupiny na objeme poskytnutých hypotekárnych úverov zvýšil o 18,46 p.b. a počtom - o 14,63 percentuálnych bodov, čo naznačuje pokračujúcu monopolizáciu hypotekárneho trhu. Od 1. januára 2014 prvé dve skupiny (19 úverových inštitúcií) pokrývajú 80,13 % trhu HML. V súlade s tým sa znížili aj podiely ostatných skupín úverových inštitúcií.

S poklesom na 1,49 % v roku 2013. podiel dlhu po lehote splatnosti na celkovom dlhu v Ruskej federácii (39,50 mld. RUB) oproti 2,08 % v roku 2012. „Vedie“ druhá skupina úverových inštitúcií, ktoré si udržujú najväčšiu hodnotu podielu dlhu po lehote splatnosti v roku 2013 (3,04 % ), teda s najrizikovejším portfóliom HML. Kvalita úverových portfólií skupiny, vyjadrená ako percento dlhu skupiny po lehote splatnosti na zostatkovom dlhu skupiny, sa v roku 2013 zhoršila pre III. a V. skupinu a zlepšila sa pre zvyšok.

Najnižšia hodnota priemeru HML v rubľoch za rok 2013 (1,31 milióna rubľov) v skupine V a najvyššia hodnota priemernej hodnoty HML v cudzej mene (20,5 milióna rubľov) - v skupine VI.

V porovnaní s rokom 2012 priemerné hodnoty HML v rubľoch pre všetky skupiny sa zvýšili. Najväčší nárast priemernej hodnoty HML v cudzej mene bol v skupine II a VI a najväčší pokles bol zaznamenaný v skupine IV (obr. 3).

Údaje Bank of Russia k 1. 1. 2014 naznačujú, že úroveň emisných sadzieb na rubľových hypotekárnych úveroch poskytnutých počas decembra predstavovala 12,1 %, čo je 0,6 p.b. pod úrovňou z decembra 2012.

Dynamika sadzieb bola v roku 2013 nerovnomerná - začiatkom roka dynamicky rástli, pričom v marci dosiahli maximálnu hodnotu 12,9 %, následne však došlo k klesajúcej tendencii sadzieb, ktorá vyvrcholila v novembri až decembri 2013.

Pokles sadzieb na konci roka vysvetľujú sezónne akcie bánk – v treťom štvrťroku 2013 takmer všetci lídri hypotekárneho trhu spustili špeciálne ponuky, ktoré umožňujú pomerne širokému okruhu dlžníkov počítať s nižšími úrokovými sadzbami hypoték. .

Vážená priemerná úroková miera hypotekárnych úverov v roku 2013 bola 12,4 % (kumulatívne), čo sa vysvetľuje vysokou úrovňou sadzieb v prvom štvrťroku 2013.

Obrázok 4. Dynamika váženej priemernej sadzby HML pre 6 skupín úverových inštitúcií zoradených podľa aktív (v zostupnom poradí)

Ďalším faktorom motivujúcim veľké banky k zintenzívneniu úsilia o zvýšenie hypotekárneho portfólia bola politika Ruskej banky zameraná na obmedzenie tempa rastu nezabezpečených úverov vrátane zvyšovania výšky minimálnych rezerv na straty z nezabezpečených spotrebiteľských úverov. V tomto smere by sa úverové inštitúcie s primeranými schopnosťami (predovšetkým prístupom k financovaniu) v závislosti od interných priorít mohli zamerať na aktívnejší rozvoj hypotekárnych úverov. Analytické centrum AHML tak od druhého štvrťroka 2013 zaznamenalo približne 30 prípadov trvalého alebo dočasného zníženia úrokových sadzieb medzi aktívnymi účastníkmi trhu.

V roku 2013 bola priemerná vážená doba poskytovania úverov HML pre všetky skupiny úverových inštitúcií pre HML v rubľoch 14,7 roka a pre úvery v cudzej mene 12,7 roka. Najdlhšia vážená priemerná doba splatnosti úveru v rubľoch v skupine III je 15,6 roka a pri úveroch v cudzej mene v skupine I - 21,2 roka. Skupina VI má najnižšie priemerné vážené úverové podmienky: 10,3 roka pre úvery v rubľoch a 2,1 roka pre úvery v cudzej mene.

Podľa Centrálnej banky Ruskej federácie v roku 2013. akvizícia nárokov úverových inštitúcií na hypotekárne úvery na bývanie sa v porovnaní s rokom 2012 zvýšila o 5,17 % a dosiahla 85,98 miliardy rubľov. Akvizícia pohľadávok z úverov v rubľoch sa znížila o 2,47 % a dosiahla 61,71 miliardy rubľov a z úverov v cudzej mene sa zvýšila o 31,3 % a dosiahla 24,274 miliardy rubľov. Najväčší objem nadobudnutých nárokov podľa HML v roku 2013 v rubľoch aj v cudzej mene, ako v roku 2012, bola zaregistrovaná v úverových inštitúciách skupiny IV.

Podľa AHML OJSC sa v roku 2013 objem transakcií na primárnom trhu s bývaním prostredníctvom hypotekárnych úverov zvýšil o 10 p.b. v porovnaní s rokom 2012 a dosiahol 30 %.

Tabuľka 3

Štruktúra hypotekárnych úverov

V roku 2013 predstavoval podiel AHML OJSC na hypotekárnom trhu 8,2 % (111,3 miliardy rubľov) v rubľoch, alebo približne 10 % z celkového počtu poskytnutých úverov, a to aj prostredníctvom práce na primárnom trhu (refinancovanie) - 3,5 % (48,0 miliárd rubľov), v sekundárnom - 4,7% (63,3 miliárd rubľov). Podľa AHML OJSC celkový objem emisií cenných papierov krytých hypotékou v roku 2013 Dosahoval 140,625 miliardy rubľov, z čoho 55,5 % (78,1 miliardy rubľov) cenných papierov bolo vydaných za účasti samotnej agentúry.

V roku 2014 veľkosť materského kapitálu AHML OJSC sa zvýšila a predstavuje 429,4 tisíc rubľov. V roku 2014 dosiahli indexované ročné platby vojenskému personálu zúčastňujúcemu sa na systéme úsporných hypoték 233 000 rubľov. Agentúra pre program „Vojenská hypotéka“ zvýšila maximálnu výšku hypotekárneho úveru pri kúpe bytu na primárnom trhu z 2 miliónov na 2,2 milióna rubľov. a znížila minimálnu akontáciu z 30 % na 20 %.

Za posledných šesť mesiacov mnohé hypotekárne banky zmiernili svoje požiadavky na dlžníkov: znížili minimálnu akontáciu (vrátane nuly), zvýšili maximálnu výšku úveru a rozšírili zoznam úverových možností.

Napriek určitému zmierneniu požiadaviek na dlžníkov je kvalita hypotekárneho portfólia akumulovaného v súvahách bánk na vysokej úrovni. Podiel splátok po splatnosti na celkovom objeme naakumulovaného hypotekárneho dlhu k 1. januáru 2014 predstavoval 1,49 % a celkový objem hypotekárnych úverov bez jedinej splátky po splatnosti je viac ako 96 %. Treba si však uvedomiť, že v prípade prudkého zhoršenia ekonomickej situácie a nárastu nezamestnanosti môže narásť podiel omeškaných splátok, rapídne sa môže zhoršiť kvalita hypotekárneho portfólia.

Rast hypotekárneho trhu sa stal jedným z hlavných ťahúňov bytovej výstavby. Developeri, ktorí vycítili, že banky obnovili pôžičky stavebnému priemyslu a kupujúcim domov, zintenzívnili svoje aktivity. V roku 2013 sa tak postavilo 912,1 tisíc bytov s celkovou rozlohou 69,4 milióna metrov štvorcových. metrov (+5,6 % v porovnaní s rovnakým obdobím predchádzajúceho roka). Toto číslo je rekordom celej histórie Ruskej federácie od roku 1990.

Je dôležité poznamenať, že súčasný nárast hypotekárnych úverov a bytovej výstavby udržiava trh s bývaním na vyváženej ceste rozvoja – dodatočný efektívny dopyt obyvateľstva podporovaný hypotékami pohlcuje primárny trh s bývaním.

Rast cien bývania podľa Rosstatu v roku 2013 v porovnaní s rokom 2012 dosiahol v priemere 7,2 %, čo v kontexte fixnej ​​ročnej inflácie (6,8 %) naznačuje, že skutočný nárast cien bývania v priemere v Rusku neprekročil 0,5 str

Vzhľadom na skutočnosť, že reálne disponibilné príjmy obyvateľstva vzrástli o 3,3 percentuálneho bodu a úrokové sadzby hypoték sa znížili, môžeme konštatovať, že ku koncu roka 2013 bol zaznamenaný nárast dostupnosti bývania pre obyvateľov, a to na úkor z vlastných a prostredníctvom vypožičaných prostriedkov.

Najpopulárnejším spôsobom kúpy nehnuteľnosti v Ruskej federácii za posledných 5-7 rokov je stále hypotéka. Preto orgány krajiny vo svojej hospodárskej politike všetkými možnými spôsobmi prispievajú k bankovým programom zameraným na zníženie sadzieb na tento typ úverov. Túto životne dôležitú tému nastolil vo svojom prejave 30. januára 2014 Alexej Ulyukaev, ktorý zastáva post ministra ministerstva hospodárskeho rozvoja. Toto tvrdenie podporuje aj prezident Vladimir Putin a domnieva sa, že je potrebné stanoviť „pevnú“ úrokovú sadzbu hypotéky, ktorá by bola blízka refinančnej sadzbe Bank of Russia. Prvý podpredseda vlády Ruskej federácie Igor Šuvalov zasa poukazuje na neustály nárast počtu poskytnutých úverov v rokoch 2013 a januári 2014 a domnieva sa, že je potrebné držať sa smerovania, ktoré si zvolila vláda a bankovníctvo krajiny. organizácie v tomto segmente.

Ministerstvo financií Ruskej federácie predpovedá pokles inflácie v roku 2014 na 5%-6%. V dôsledku toho môžu hypotéky zlacniť až o 8 % ročne.

Zároveň si treba uvedomiť, že stále rastie počet Rusov, ktorí plánujú zlepšiť svoje životné podmienky. Predpokladá sa, že rast hypoték v roku 2014 bude 20 až 25 %. Už teraz je každá štvrtá kúpa nehnuteľnosti realizovaná na úver, pretože ide o najdostupnejší spôsob riešenia problémov s bývaním. Poteší aj vysoká kvalita dlžníkov. Podiel hypotekárnych úverov bez dlhu za šesť mesiacov roku 2013 predstavoval 96 %.

Na hypotekárnom trhu sú najaktívnejšie štátne banky. Napriek aktívnemu tempu poskytovania úverov súkromnými bankami sú Sberbank, VTB 24 a Gazprombank naďalej lídrami. Ich podiel na celkovej hypotéke je 68 %. V druhej polovici roka začala svoje objemy aktívne zvyšovať aj Bank of Moscow.

Sú to štátne banky, ktoré ovplyvňujú dynamiku úrokovej sadzby. Vzhľadom na to, že v druhom polroku 2013 znížili sadzby, museli svoje úverové podmienky upraviť aj ďalšie úverové inštitúcie.

Medzi najnovšie plány vlády patrí vytvorenie v blízkej budúcnosti jednotného centra pre poskytovanie sociálnych hypotekárnych úverov, ktoré umožní ďalší rozvoj existujúcich hypotekárnych programov pre nízkopríjmové a zraniteľné vrstvy obyvateľstva (učitelia, lekári, vedci, armáda, mladé rodiny atď.).

Prognózy analytikov pre vývoj hypotekárnych programov v Ruskej federácii v prvej polovici roka 2014. Berúc do úvahy výsledky celkového hypotekárneho portfólia ruských bánk za rok 2013 ako celok, analytici odvážne predpovedajú nárast objemu hypotekárnych úverov v prvom polroku 2014 o 16 %. Navyše by sa mali výrazne znížiť nedoplatky na hypotékach, pokiaľ sa, samozrejme, ešte viac nezhorší ekonomická situácia v krajine. Keď už hovoríme konkrétne o výsledkoch z januára 2014, priemerné náklady na úvery sa doteraz zvýšili, hoci mnohé ruské banky ponúkajú svojim zákazníkom širokú škálu špeciálnych hypotekárnych programov so zníženými sadzbami. Podmienky hypoték v rámci takýchto programov zákazníkom zrejme nejakým spôsobom nevyhovujú.

Odborníci majú tendenciu vysvetľovať tento paradox nasledovne. V prvom rade banky koncom minulého a začiatkom tohto roka zvýšili prílev klientov, ktorí sú pripravení brať si hypotéky s nízkou akontáciou. Po druhé, väčšina klientov hypotekárnych bánk si zámerne vyberá programy s predĺženou priemernou dobou splatnosti. Prirodzene, zároveň zostávajú sadzby vysoké, pretože priamo závisia od veľkosti vlastných prostriedkov dlžníka a od doby pôžičky.

Analytici tiež poznamenali, že v januári 2014 začali ruské banky pripravovať pre svojich klientov nové „flexibilné“ požiadavky. Sú ochotní podstúpiť riziko, aby prilákali dlžníkov, aj keď nespĺňajú ich základné počiatočné požiadavky. Banky tak chcú zo svojich hypotekárnych dlžníkov urobiť „primárnych živiteľov“, ktorí im v budúcnosti prinesú ekonomický úspech. Otvorene o tom dnes hovoria predstavitelia Rosselkhozbank a Sberbank, ktorí argumentujú, že centrálna banka ich k takémuto kroku tlačí.

Napríklad pomerne nedávno Sberbank oficiálne oznámila zníženie základných sadzieb hypoték o 0,5 percentuálneho bodu. Tento trend je však pre niektorých odborníkov alarmujúci, pretože pri „neadekvátnych“ hypotekárnych ponukách môžu prudko vzrásť aj ceny nehnuteľností, najmä v Moskve a ďalších veľkých mestách Ruska.

Strednodobá prognóza vývoja finančného sektora, hypoték a ruskej ekonomiky.

Ich prognózu do roku 2016 nedávno predstavili odborníci z Inštitútu pre ekonomický rozvoj. Gajdar. Tento dokument pridal nervozitu mnohým šéfom hypotekárnych bánk. Odborníci sa domnievajú, že príjmy občanov krajiny v roku 2014 značne porastú (nie viac ako o 0,9 %). Pre výhľad 2015-2016 - ešte menej (o 0,4%). Môže to znamenať len to, že tempo rastu hypotekárnych úverov bude postupne klesať. Dlhové zaťaženie obyvateľstva bude rýchlo rásť, hoci banky ponúkajú výhodné hypotekárne úvery so spomalením ich splátok.

Zároveň začnú rásť náklady na obsluhu hypotekárnych úverov, čo nemôže neovplyvniť finančný vývoj mnohých ruských bánk, najmä tých malých. Podľa odborníkov sa treba pozrieť na klesajúci trend rastu spotrebných úverov v roku 2013 a potom nebude ťažké porovnať fakty a analogicky vyvodiť závery o vývoji či „nerozvoji“ hypotekárnych programov. .

Banky vsádzajú na rubľové hypotéky.

Ponuky devízových hypoték u nás nie sú veľmi žiadané. Ich objem nie je vyšší ako 1 % zo všetkých poskytnutých hypotekárnych úverov. Dnes banky vsádzajú hlavne na rubľové hypotéky. Situácia za prvý polrok 2014 sa výrazne nezmení. Ale nikto z majiteľov hypotekárnych bánk, odborníkov či analytikov nechce dávať prognózy do konca roka. Všetko bude závisieť od celkovej stability v krajine.

Radikálne zmeny v sadzbách hypoték sú možné len vtedy, ak je ekonomika „zúfalo v horúčke“. V opačnom prípade možno dúfať v hladký (postupný) pokles priemerných ročných sadzieb. Šéfovia veľkých hypotekárnych bánk v Ruskej federácii sa prikláňajú k nádeji, že túto jar sadzby hypotekárnych úverov v rubľoch zostanú na úrovni konca roka 2013 (asi 12,4 % ročne).

hypotéka na bývanie sporiteľňa Rusko

Tabuľka 4

Porovnávacie charakteristiky hlavných podmienok poskytovania hypotekárnych úverov v rôznych bankách

Kritériá hodnotenia:

• 1. Hodnota minimálneho preddavku: 1 bod - od 25%, 2 body - od 20%, 3 body - do 20%.
• 2. Maximálna doba splatnosti úveru: 1 bod – do 20 rokov, 2 body – do 25 rokov, 3 body – nad 25 rokov.
• 3. Maximálna výška úveru: 0,5 bodu – do 5 miliónov, 1 bod – do 10 miliónov, 2 body – do 20 miliónov, 3 body – nad 20
• 4. Hodnota úrokovej sadzby: 1 bod - nad priemerom, 2 - 2,5 bodu - približne rovná priemeru (v závislosti od hornej hranice sadzby), 3 body - pod priemerom.
• 5. Hodnotenie spoľahlivosti Forbes: 1 bod – 3 hviezdičky, 2 body – 4 hviezdičky, 3 body – 5 hviezdičiek.

Analýza správania hlavných hráčov na hypotekárnom trhu vo všeobecnosti naznačuje možné zhoršenie hypotekárneho portfólia bánk v strednodobom horizonte na pozadí slabnúcich požiadaviek na dlžníkov v predchádzajúcich obdobiach. Podľa údajov z monitorovania Analytického centra AHML začiatkom júla 2013 banka Sojuz znížila minimálnu zálohu na 15% a Svyaz-Bank - na 0% v polovici augusta (po predložení osvedčenia vo formulári 2 -NDFL). V prípade (výrazného) nárastu nedoplatkov nemožno vylúčiť ani zvýšenie úrokov. Trh tak zostáva v stave značnej neistoty.

Hypotekárna banka - úverová inštitúcia špecializujúca sa na poskytovanie dlhodobých hypotekárnych úverov zabezpečených nehnuteľnosťou (pozemky, rôzne budovy a iné nehnuteľnosti). Zdroje hypotekárnej banky tvoria jej vlastné úspory a prostriedky získané z predaja hypotekárnych záložných listov - dlhodobých cenných papierov emitovaných proti nehnuteľnostiam s fixným percentom.

Komerčná banka určuje technológiu hypotekárneho úverovania v závislosti od predmetu úverovania, úverovej politiky a organizačnej štruktúry. Vzhľadom na rôznorodosť rôznych prvkov organizácie úverového procesu možno vo všetkých bankách konštatovať, že existuje päť hlavných fáz technológie vydávania a splácania hypotekárneho úveru:

• - predbežné posúdenie žiadosti o úver a pohovor s potenciálnym dlžníkom;
• - upisovanie;
• - rozhodovanie o poskytnutí hypotekárneho úveru;
• - registrácia úverovej zmluvy a záložnej zmluvy;
• - podpora úveru a kontrola plnenia zmluvy o úvere.

V prvej fáze banka vysvetlí dlžníkovi podmienky poskytnutia hypotekárneho úveru a ponúkne mu vyplnenie žiadosti, ktorú v podstate možno považovať za dotazník s informáciami, ktoré sú pre banku zaujímavé z hľadiska minimalizácie rizík s tým spojených. s požičiavaním. Už v prvej fáze procesu poskytovania pôžičiek je dôležité čo najúplnejšie posúdiť riziká. Ak počas pohovoru pracovník úveru nedostane uspokojivé odpovede na kľúčové otázky súvisiace s poskytnutím úveru, žiadosť o jeho poskytnutie je zamietnutá a je potrebné poskytnúť odôvodnené vysvetlenie dôvodov, prečo úver nemôže byť poskytnutý. byť udelené. Ak úverový úradník prijal kladné rozhodnutie, informuje potenciálneho dlžníka o tom, aké dokumenty a informácie banka potrebuje na ďalšie posúdenie žiadosti o úver.

Druhou fázou je posúdenie potenciálnej schopnosti dlžníka splácať úver a posúdenie stupňa jeho zabezpečenia. V tejto fáze sa zúčastňujú špecialisti banky alebo spoločnosti na oceňovanie záložných práv, právny servis a bezpečnostná služba banky. Ak je existujúci byt dlžníka ponúkaný ako záruka, potom sa skúmajú: zloženie priestorov, dispozícia, celková a obytná plocha; trvanie prevádzky; stav konštrukcií, stien, podláh a stropov; stav inžinierskych komunikácií - kúrenie, vodovod, elektrina, kanalizácia atď.; potrebu opráv alebo modernizácie teraz alebo v budúcnosti. Na základe štúdia týchto faktorov sa určí hodnota navrhovaného kolaterálu. Ak sa ako záruka ponúka byt vo výstavbe, študuje sa projektová a odhadová dokumentácia, čas výstavby a povesť developera a dodávateľa. Výsledky analýzy slúžia na ďalšie určenie výšky úveru, prípadnej akontácie vlastných zdrojov a predbežnej splatnosti úveru. Na tento účel sa považujú tieto príjmy: mzdy, prémie, príjmy vo forme provízií, príjmy vo forme dividend a úrokov, výplaty dôchodkov, príjmy vo forme prenájmu a pod., ako aj finančné záväzky: bývanie platby, účty za energie, platby za poistenie daní, predtým prijaté dlhové záväzky, zdravotné poistenie atď.

Výsledky upisovania (kontrola platobnej schopnosti dlžníka) sa vydávajú vo forme osvedčenia alebo záveru a predkladajú sa úverovému výboru na posúdenie.

V tretej fáze úverový výbor preskúma materiály prijaté počas procesu upisovania a preskúma príslušné dokumenty, po ktorých rozhodne o poskytnutí pôžičky alebo o odmietnutí jej poskytnutia. V prípade kladného rozhodnutia úverovej komisie vypracuje príslušný pracovník pre klienta približný odhad nákladov spojených so získaním hypotekárneho úveru. Odhad môže zahŕňať nasledujúce položky: provízie realitným kanceláriám; náklady na ocenenie kolaterálu; platba za získanie dokladov o záložnom práve od orgánov evidencie nehnuteľností; notársky poplatok za registráciu kúpnej zmluvy; notársky poplatok za registráciu záložnej zmluvy; poistenie kolaterálu.

V štvrtej fáze banka uzatvorí s dlžníkom úverovú zmluvu. Pri uzatváraní zmluvy sa strany riadia hlavnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, berúc do úvahy špecifiká úverovej politiky banky.

Zmluvou o úvere sa veriteľská banka zaväzuje poskytnúť peňažné prostriedky, t.j. pôžičku, vo výške a za podmienok stanovených v zmluve, sa dlžník zaväzuje splatiť prijatú peňažnú sumu včas a zaplatiť z nej úrok. V každej zmluve o pôžičke sú okrem takých častí, ako sú údaje o zmluvných stranách, ktoré zmluvu uzavreli, časti upravujúce práva a povinnosti zmluvných strán:

• - výška úveru a výška bankového úroku;
• - postup a podmienky poskytovania pôžičky;
• - postup a podmienky splácania úrokov;
• - popis a cena zabezpečenia podľa samostatnej záložnej (záložnej) zmluvy;
• - výška sankcií zaplatených stranou, ktorá porušila podmienky zmluvy.

Súčasne s uzavretím úverovej zmluvy je uzatvorená aj záložná (zástavná) zmluva a vystavenie hypotéky, ako aj uzatvorenie poistnej zmluvy v prospech banky. Bez týchto dokladov nie je možné začať s poskytnutím hypotekárneho úveru.

V piatej fáze sa vykonáva podpora pôžičiek, ktorá zahŕňa:

• - poskytnutie pôžičky spôsobom stanoveným v zmluve o pôžičke.
• - kontrola zamýšľaného použitia úveru počas výstavby alebo rekonštrukcie úverových zariadení;
• - sledovanie bezpečnosti a stavu kolaterálu prijatého na zabezpečenie úveru;
• - kontrola nad pravidelnými podmienkami splácania úveru a naakumulovanými úrokmi v súlade s vopred dohodnutými podmienkami pri uzavretí zmluvy.

V prípade porušenia podmienok splácania úveru a platenia úrokov banky v niektorých prípadoch poskytujú dlžníkovi odklady na splnenie záväzkov s pripisovaním vyššej úrokovej sadzby na dobu čerpania odloženého úveru. V prípade porušenia opakovaných podmienok splácania úveru sa úver prevedie na účet úverov po splatnosti a začnú sa operácie na predaj kolaterálu.

V období 2006-2008. hypotekárne úvery na bývanie v Rusku sa rýchlo rozvíjali. Počet bánk pôsobiacich v systéme poskytovania hypotekárnych úverov prudko vzrástol. Za posledných niekoľko rokov sa hypotéky v Rusku stali relatívne cenovo dostupné pre strednú vrstvu obyvateľstva: úrokové sadzby sa znížili, požiadavky na poskytnutie balíka dokumentov sa znížili (vrátane povolenia nepredkladať certifikát 2-NDFL) pôžičku je možné vziať na akúkoľvek sumu a bez akontácie atď. Ak vezmeme do úvahy objem hypotekárnych úverov za roky 2006 - 2008, potom toto obdobie možno nazvať fázou rýchleho rastu podľa konečných ukazovateľov: 2006 - 233 897 miliónov rubľov, 2007 - 611 212 miliónov rubľov, 2008 - 1 070 329 miliónov rubľov V roku 2009 sa v dôsledku krízy celkový objem poskytnutých hypotekárnych úverov znížil o 5,6 % a dosiahol 1 010 889 miliónov rubľov. Od roku 2010 sa ekonomická situácia stabilizovala a objem poskytnutých hypotekárnych úverov prekonal predkrízové ​​čísla: - 1 129 373 miliónov rubľov, 2011 - 1 474 839 miliónov rubľov (podľa Centrálnej banky Ruskej federácie).

Mnohé ruské banky v prvej polovici roku 2007 prejavili osobitnú lojalitu voči tým, ktorí si chceli kúpiť byt na úver. Ak pred 3-4 rokmi, ako smutne žartovali realitní makléri a hypotekárni makléri, na získanie hypotekárneho úveru musel dlžník banke dokázať, že nepotrebuje peniaze, tak v roku 2007 boli niektoré banky pripravené požičať takmer každému. .

Rýchly rast hypotekárnych úverov súvisel s preceňovaním majetku a ku koncu roka 2008 sa devízové ​​riziká klientov pretransformovali na kreditné riziká bánk.

Finančná kríza mala negatívny dopad na možnosť výberu banky a hypotekárneho programu. Pred krízou sa v Rusku zaoberalo poskytovaním hypotekárnych úverov asi 120 bánk. Počas krízy sa počet bánk poskytujúcich hypotekárne úvery výrazne znížil: hypotéky si mohli dovoliť najstabilnejšie veľké banky, zvyčajne štátne.

Niektoré banky oficiálne pozastavili úverové programy na kúpu bývania. Niektoré banky požičiavali hypotéky len nominálne. Programy hypotekárnych úverov bánk mali vysoké, v skutočnosti ochranné úrokové sadzby. Sadzby hypotekárnych úverov v rubľoch v Alfa-Bank tak dosiahli 24% ročne, v KMB-Bank - 21,00%, v Raiffeisenbank - 20%.

Dôvodom okliešťovania hypotekárnych programov zo strany bánk nie je len nedostatok financií, ale v oveľa väčšej miere ich rozhodnutie odísť z trhu ovplyvnili zvýšené riziká hypotekárnych úverov. Ceny nehnuteľností už niekoľko rokov rapídne rastú, no rovnako rýchlo by mohli klesnúť.

Banky sa v situácii ekonomickej nestability snažili úverové portfólio nezvyšovať, ale skvalitňovať a znižovať riziká. Táto túžba sa prejavila zvýšením zálohových platieb, sprísnením požiadaviek na dlžníkov a zvýšením úrokových sadzieb na úvery od všetkých bánk, ktoré neopustili trh hypotekárnych úverov.

Trh hypotekárnych úverov sa začal zotavovať v roku 2010. Ako poznamenali špecialisti Analytického centra AHML: „Hypotekárne úvery v roku 2010 sa neustále zotavovali: ku koncu roka bolo poskytnutých 301 035 hypotekárnych úverov v celkovej hodnote 378,9 miliardy rubľov. Objem poskytnutých úverov v roku 2010 prevýšil úroveň roku 2009 takmer 2,5-násobne, počet poskytnutých úverov vzrástol viac ako 2,3-násobne.“

V roku 2011 sa obnovila aj výstavba novostavieb a predaj bytov v novostavbách. Banky začali aktívne komunikovať s developermi a uzatvárali s nimi partnerské zmluvy. Pre developera znamená akreditácia novostavby bankou takmer vždy zvýšenie tržieb: akreditáciou prechádzajú len spoľahlivé firmy, čím výrazne stúpa dôvera kupujúcich v akreditovanú novostavbu. Okrem toho sa dnes zmenili sadzby úverov na byty v novostavbe a na bývanie na sekundárnom trhu, takže je oveľa výhodnejšie kúpiť novú budovu s hypotékou, najmä ak vezmeme do úvahy, že náklady na samotný byt fáza výstavby je nižšia.

K dnešnému dňu (začiatok roka 2012) hypotekárny trh naďalej naberá na obrátkach. Celkový objem hypotekárnych úverov poskytnutých najväčšími účastníkmi trhu ku koncu roka 2011 predstavoval takmer 624 miliárd rubľov, pričom ku koncu roka 2010 tie isté banky poskytli úvery vo výške niečo vyše 353 miliárd rubľov. Zároveň je u veľkej väčšiny účastníkov pozorovaný rast hypotekárnych úverov. Experti RBC poznamenávajú, že z 91 bánk, ktorých profily sa pri príprave ratingu brali do úvahy, bolo v roku 2011 vydaných 70 úverov vyššie ako v roku 2010.

Tabuľka 4

Objem hypotekárnych úverov vydaných najväčšou ruskou bankou v roku 2011 vzrástol o 56,64 % a dosiahol takmer 346 miliárd rubľov, čo rovnako ako predtým zodpovedá prvému miestu v ratingu. Druhým, nemenej stabilným, je VTB 24, ktorý v minulom roku vykázal výraznejší nárast poskytnutých úverov „na bývanie“ ako Sberbank – 153,79 %. Celkovo podľa dotazníka, ktorý dostala RBC.Rating od VTB 24, banka v roku 2011 poskytla hypotekárne úvery v celkovej výške 80,4 miliardy rubľov. Uzatvára prvé tri "Deltacredit", ktorého rovnaký ukazovateľ dosiahol 21 miliárd rubľov. a nárast za posledný rok o približne 97 %.

V tabuľke z hľadiska veľkosti portfólia hypoték je na poprednom mieste, čo nie je prekvapujúce, Sberbank. Jej portfólio k 1. januáru 2012 predstavovalo takmer 770 miliárd rubľov, čo je o 28 % viac ako v roku 2010. Druhá línia patrí VTB 24, ktorej portfólio za rovnaké obdobie vzrástlo o 39% a dosiahlo 246 miliárd rubľov. Uzatvára top3 "Deltacredit" s ukazovateľom 62,4 miliárd rubľov (pozri tabuľku 5).

Akvizícia dokončeného bývania (Sberbank)

Podmienky pôžičky

Byt v novostavbe (VTB 24)

Podmienky pôžičky

Dokončené bývanie v bytovom dome (Deltacredit)

Podmienky pôžičky

Štandard "Economic 5" (Rosbank )

Podmienky pôžičky

Akcia "Na kľúč!" (Uralsib)

Podmienky pôžičky

Napriek tomu, že mnohé banky revidovali hypotekárne programy a úrokové sadzby na nich, minimálna úroková sadzba je stále na veľmi vysokej úrovni (10-12%). Priemerné náklady na meter štvorcový v hlavnom meste k 14. máju 2012 sú podľa štúdie odborníkov zo stránky http://realty.dmir.ru (v spolupráci s časopisom Real Estate and Prices) 188 502 rubľov. Priemerné náklady na malý jednoizbový byt sú 6 531 985 rubľov. Priemerná mzda v Moskve v tomto roku vzrástla o 7 % a stúpla zo 48,5 tisíc rubľov. až 51,1 tisíc rubľov. Uvádza sa to v tlačovej správe prieskumnej služby náborovej spoločnosti HeadHunter.

Vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti a najmä priemernú cenu za m2. meter v hlavnom meste, môžeme povedať, že hypotéku si u nás môže dovoliť len málokto.

Vladimir Putin na zasadnutí vlády 11. mája 2012 inštruoval vládu, aby prijala opatrenia na zlepšenie životných podmienok Rusov a zníženie úrokových sadzieb hypoték. Prezident podpísal dekrét "O opatreniach, ktoré majú občanom Ruskej federácie poskytnúť dostupné a pohodlné bývanie a zlepšiť kvalitu bývania a komunálnych služieb," uvádza tlačová agentúra Finmarket. „Vláda Ruskej federácie by mala do roku 2018 zabezpečiť zníženie ukazovateľa prekročenia priemernej úrovne úrokovej sadzby hypotekárneho úveru na bývanie (v rubľoch) vo vzťahu k indexu spotrebiteľských cien na úroveň najviac 2,2 percentuálneho bodu,“ píše sa vo vyhláške. Je potrebné poznamenať, že Vladimir Putin aj Dmitrij Medvedev opakovane vyjadrili svoje želania týkajúce sa úrovne hypotekárnych sadzieb. Zároveň boli vyvolané konkrétne čísla, ako aj naznačené možné riešenia.

Podľa pokynov prezidenta by sa situácia na trhu hypotekárnych úverov mala zmeniť k lepšiemu. Viac rodín si bude môcť dovoliť vlastné bývanie, čo sa podľa mňa pozitívne odrazí na demografickej situácii v Rusku.

Rast a dynamika trhu hypotekárnych úverov závisí od takých ukazovateľov, ako sú:

aktuálne ceny na trhu s bývaním;

sadzby hypoték;

podmienky pôžičky;

výška počiatočného vkladu;

príjmovej úrovni obyvateľstva.

V posledných rokoch, ako ukazuje tabuľka 3, ceny bývania u nás neustále rastú, čo prispieva k rozvoju trhu hypotekárnych úverov. Koniec koncov, len malé percento obyvateľov krajiny má dostatok peňazí na to, aby si zaobstaralo vlastné bývanie bez toho, aby sa uchýlilo k hypotekárnemu úveru.

Tabuľka 2. Dynamika cien na trhu s bývaním v Ruskej federácii

Hypotekárne pôžičky však tiež znamenajú, že príjem väčšiny obyvateľstva by mal postačovať na mesačné platby bez toho, aby došlo k výraznejšej ujme pre osobu. Na základe vyššie uvedeného môžeme konštatovať, že hypotekárne úvery sú tým dostupnejšie, čím nižšie sú mesačné splátky. Táto podmienka sa dosahuje rôznymi spôsobmi, napríklad predĺžením doby splatnosti úveru alebo znížením úrokovej sadzby. Aj v Rusku je dostupnosť hypotekárnych úverov založená na znížení rizikovej prirážky k sadzbe úveru, čo je zabezpečené tým, že hlavné riziká pri poskytovaní hypotekárnych úverov preberá na seba štát.

Podľa štatistík AHML priemerná mesačná sadzba úverov v rubľoch dosiahla 12,4 %. Úrokové sadzby z hypotekárnych úverov dosiahli svoj vrchol v roku 2009, keď vrcholila hospodárska kríza, a dosiahli 14,6 % v prípade úverov v rubľoch a 13,5 % ročne v prípade úverov poskytnutých v cudzej mene. Zníženie úrokovej sadzby prispieva k nárastu hypotekárnych úverov.

Štatistiky ukazujú, že v súčasnosti je tempo rastu hypotekárnych úverov veľmi vysoké. Úroveň hypotekárnych úverov v Rusku sa však tak skoro nepriblíži úrovni USA či krajín EÚ, kde je to 50, respektíve 30 % HDP, kým u nás len 2-3 % HDP.

Ako je znázornené na obr. 1, úvery na bývanie už dosiahli predkrízové ​​úrovne a dokonca ich prekročili.

Ryža. 1. Dynamika objemu poskytnutých hypotekárnych úverov a podiel hypotekárnych úverov v rubľoch v rokoch 2007-2013 v RF.

Výsledky vývoja na trhu hypotekárnych úverov v januári až auguste 2013 svedčia o pokračujúcom raste poskytovania úverov, a to aj napriek pozastaveniu ekonomického rastu.

V januári - auguste 2013 bolo poskytnutých 485 430 hypotekárnych úverov v celkovej výške 784,9 miliardy rubľov, čo je 1,16-krát viac ako úroveň z januára - augusta 2012 v kvantitatívnom vyjadrení a 1,28-krát v peňažnom vyjadrení.

Takýto nárast objemu emisií bol spôsobený zavedením dostatočne veľkého počtu sociálnych programov na kúpu bývania zo strany štátu za zvýhodnených podmienok. Úroveň hypotekárnych úverov v rôznych regiónoch je značne odlišná a ako je znázornené na obr. 2 vedúce pozície sú obsadené Moskvou a Moskovským regiónom, zatiaľ čo ostatné regióny našej krajiny sú ďaleko za nimi.

Ryža. 2 30 regiónov s najväčším objemom hypotekárnych úverov vydaných v rokoch 2012-2013, milióny rubľov

Dôležitý je aj príjem obyvateľov krajiny, pretože čím viac ľudí zarába, tým viac sa rozvíja trh s hypotekárnymi úvermi. S rastom reálneho príjmu sú ľudia optimistickí do budúcnosti, môžu viac šetriť alebo šetriť na úvere. Podľa Federálnej štátnej štatistickej služby sa za posledných 5 rokov reálne príjmy obyvateľstva takmer zdvojnásobili a zároveň vzrástol aj objem hypotekárnych úverov.

V posledných rokoch sa počet pohľadávok po lehote splatnosti výrazne znížil, ako ukazuje obrázok 3, ich objem sa znížil o viac ako polovicu. Svedčí to o zvyšovaní životnej úrovne obyvateľstva a efektívnej politike štátu v oblasti poskytovania hypotekárnych úverov.

Ryža.

Najväčšie banky poskytujúce hypotekárne úvery koncom roka 2012 zvýšili úrokové sadzby, čo bolo prvé zvýšenie nákladov na hypotekárne úvery za posledné roky. Zvýšili sa však iba hlavné sadzby, zatiaľ čo sadzby za zvýhodnené programy sa znížili.

Tento trend udali najväčšie banky v krajine, ktorých účastníkmi sú aj štát. Napríklad Sberbank, ktorá vydáva viac ako polovicu celkových hypotekárnych úverov, nasledovali aj VTB24, Gazprom a ďalšie menej významné banky.

Počas krízy banky prestali vydávať hypotekárne úvery bez akontácie, keďže solventnosť dlžníkov v tomto období prudko klesla. Veľký počet bytov bol tiež daný do predaja z dôvodu nedostatočnej finančnej disciplíny zo strany dlžníkov.

Zvyšné banky, ktoré pokračovali v poskytovaní úverov bez akontácie, výrazne sprísnili podmienky s cieľom minimalizovať riziko strát. Napríklad:

Sovietska banka ponúkla, že dostane 0,5 až 5 miliónov rubľov bez zálohy na 1 až 15 rokov so sadzbou 16,9% s poistením alebo 19,9% bez poistenia osôb alebo majetku. Bolo tiež potrebné poskytnúť pôsobivé množstvo dokumentov, ktoré by svedčili o vysokej úrovni príjmov a ich stabilite;

Sviaz-Bank požadovala, aby dlžník zložil záložné právo na bývanie, ale prijatá suma bola len 3 milióny a lehota sa pohybovala od 1 do 30 rokov, pričom sadzba bola vypočítaná individuálne pre každého dlžníka.

Znížiť náklady na hypotéku môžete aj pri rôznych výpredajoch hypoték a akciových zľavách, ktoré realizujú takmer všetky banky. Napríklad UniCredit Bank v decembri minulého roka ponúkla svojim dlžníkom zľavu na všetky hypotekárne úvery vo výške 0,5 % ročne, čo bol novoročný darček pre všetkých dlžníkov.

Aj hypotekárny úver môžete získať nielen v období rôznych akcií, ale aj s pomocou štátnej podpory. V roku 2013 sa tak popri už existujúcich programoch pre armádu a mladé rodiny spustil nový program štátnej podpory na kúpu bývania na úver pre mladých učiteľov. Tento program spočíva v tom, že učiteľ do 35 rokov musí prispievať minimálne 10 % z celkových nákladov na bývanie, pričom musí svoj príjem potvrdiť potrebnými potvrdeniami, aby získal hypotekárny úver vo výške 8,5 % ročne.

Najpopulárnejšími bankami v oblasti hypotekárnych úverov sú Sberbank a VTB24, ich ponuky sú zároveň najatraktívnejšie pre dlžníkov.

Hypotekárny úver od Sberbank Ruska v roku 2013 sa teda vydáva za nasledujúcich podmienok:

1) Sadzba za úver vydaný v rubľoch bude od 9 do 15 % ročne, v cudzej mene od 12 do 14 %;

2) Preddavok musí byť najmenej 15 % z celkovej sumy;

3) Doba, na ktorú sa poskytuje hypotekárny úver, nesmie byť dlhšia ako 30 rokov;

Je tiež potrebné poskytnúť banke balík dokumentov, ktoré potvrdia stabilnú finančnú situáciu dlžníka.

Hypotéka VTB24 v roku 2013:

Sadzba na pôžičky v rubľoch je 10,9 - 14,9%, na pôžičky v cudzej mene - 8,9 - 11,2% ročne;

Akontácia - od 10% nákladov na bývanie;

Termín - do 50 rokov.

Je žiaduce získať poistenie (život a invalidita dlžníka, poškodenie alebo poškodenie bytu, ukončenie vlastníctva bývania), bez poistenia sa sadzba zvyšuje o 3% ročne. Vyžaduje sa potvrdenie o príjme a potvrdenie o zamestnaní.

Za posledných niekoľko rokov sa trh hypotekárnych úverov v Rusku rozvinul. Hypotekárne úvery sú medzi obyvateľstvom veľmi obľúbené a majú priaznivý vplyv na ekonomiku našej krajiny. Vývoj tohto trhu ovplyvňuje veľké množstvo faktorov, ako sú príjmy obyvateľstva, ceny bytov, platobné podmienky a pod.

Hypotéka začala u nás naberať na obrátkach pomerne nedávno. Vo veľkých ruských mestách, regiónoch a jednotlivých komerčných bankách sa začali rozvíjať rôzne programy bývania, ktoré vychádzajú zo súčasného právneho rámca v oblasti hypoték.

Problém bývania v Rusku je jedným z najdôležitejších problémov modernej ekonomiky. Dnes 8 % Rusov býva buď v internátoch a služobných bytoch, alebo býva v prenájme. Bývanie si prenajímajú ľudia s nedostatočne vysokými príjmami, z toho 58 % tvoria rodiny s nízkymi príjmami, 37 % rodiny s priemerným príjmom a len 5 % pripadá na relatívne prosperujúce vrstvy obyvateľstva. Navyše väčšina nájomníkov má bývanie s malou metrážou a nie všetku komunálnu vybavenosť. O 6 % viac býva v obecných bytoch alebo v časti domu, ktorá nemá spoločnú vybavenosť. Z hľadiska životnej úrovne ide o znevýhodnenú časť populácie.

V Rusku má jeden človek len 23,4 metrov štvorcových. m bývania. Vo vyspelých krajinách dva až trikrát viac.

Situácia, ktorá sa vyvinula na realitnom trhu, naznačuje existenciu stále sa zvyšujúcej potreby bývania zo strany obyvateľstva. V dôsledku toho sú hypotéky čoraz dôležitejšie. Na druhej strane to môže viesť ku krízam. Pozoruhodným príkladom je globálna finančná kríza, ktorá sa začala poskytovaním hypotekárnych úverov.

Skúsenosti viacerých vyspelých krajín svedčia o perspektívach mechanizmu hypotekárnych úverov a ukazujú, že jeho využitie umožňuje občanom, ktorí nemajú dostatok financií na jednorazovú kúpu bývania, ale majú stabilný príjem a určité úspory. vyriešiť problém s bývaním. V Ruskej federácii sa v posledných rokoch už vyvinula prax používania systému hypotekárnych úverov, vytvoril sa základ a položil sa legislatívny rámec pre fungovanie hypotéky, ale ešte sa nedostal do masovej distribúcie (tabuľka 2).

Tieto tabuľky ukazujú všeobecný trend zvyšovania objemu poskytnutých hypotekárnych úverov. Hypotekárny šok, ktorý trh zažil v roku 2008, viedol k zníženiu poskytovania úverov na bývanie v roku 2009. Niektoré banky odmietli poskytovať hypotekárne úvery vôbec, zatiaľ čo iné zvýšili sadzby na prehnané výšky 35,6 % ročne, čím sa úvery stali jednoducho nedostupnými.

Výnimkou boli len štátne banky, ktoré sa snažili držať sadzby na prijateľnej úrovni – 13-19 %, čo je však tiež považované za príliš vysoké. V roku 2009 tak v porovnaní s rokom 2008 dochádza k prudkému poklesu objemu poskytnutých hypotekárnych úverov 4,3-násobne a ich počtu 2,7-násobne. Dôvodom bol všeobecný pokles príjmov obyvateľstva a vysoké sadzby hypotekárnych úverov. V nasledujúcich rokoch sa pozoruje mierne spomalenie tempa rastu.

Rok 2010 je považovaný za rok oživenia a oživenia trhu hypotekárnych úverov. Obnovilo sa poskytovanie úverov na rozostavané byty, ako aj ďalšie programy (materský kapitál, vojenská hypotéka atď.). Úvery sa stali dostupnejšie pre obyvateľstvo, čo okamžite ovplyvnilo objem trhu. V dôsledku toho sa objem hypotekárnych úverov poskytnutých v roku 2010 zvýšil 2,5-krát na 380,1 miliardy rubľov. Hypotekárny trh sa v roku 2011 takmer spamätal z krízy. Objem poskytnutých úverov dosiahol 719 miliárd rubľov. Priemerné úrokové sadzby hypoték v Ruskej federácii sa už niekoľko rokov pohybujú v rozmedzí 15 %. Vážená priemerná doba splatnosti úveru je 15 rokov.

Trh s hypotekárnymi úvermi je teda aj napriek rastúcemu rastu stále nestabilný. Rast je podporovaný štátom (programy Agentúry pre poskytovanie hypotekárnych úverov na bývanie, AHML; Program refinancovania hypoték VEB).

Výsledkom fungovania trhu hypotekárnych úverov je aj stabilne rastúci trend dlhu po lehote splatnosti.

Delikvencia hypoték neustále rastie. Na konci roka 2013 jeho objem predstavoval 2536,869 miliardy rubľov. AHML spája prudký nárast delikvencie vo viacerých regiónoch naraz so zhoršujúcou sa sociálnou situáciou, ako aj poklesom kvality práce „niektorých partnerských bánk“. Miera nesplácania úverov je dobrým indikátorom situácie v krajine ako celku, upozorňujú odborníci. Existuje iný názor, k prudkému zvýšeniu úrovne problémových úverov dochádza súčasne s nárastom vydávania hypoték, je to spôsobené uvoľnením ich krízy.

Konkurencia na hypotekárnom trhu sa zintenzívňuje v dvoch rovinách. Stredne veľké banky sú v nerovnom boji o klienta s veľkými - Sberbank, VTB 24, Gazprombank a Agentúra pre hypotekárne úvery na bývanie (AHML), pričom AHML aktívne konkurujú súkromné ​​aj štátne banky. Väčšina hypotekárneho trhu patrí Sberbank a objem ňou poskytnutých hypotekárnych úverov neustále rastie.

Stručne povedané, môžeme identifikovať hlavné trendy na trhu hypotekárnych úverov v Rusku:

Nárast počtu vydaných hypotekárnych úverov;

Zvýšenie oneskorených platieb;

Rast podielu malých bánk na celkových úveroch;

Požiadavky na dlžníkov sa zmierňujú, najmä sa znižujú sadzby;

Výrazný pokles objemu poskytnutých hypotekárnych úverov v cudzej mene.

V súčasnosti je rozvoj hypoték na bývanie v Rusku obmedzený týmito hlavnými faktormi:

Relatívna slabosť domáceho bankového systému, jeho záujem pracovať s obyvateľstvom, nedostatok skúseností s dlhodobým úverovaním;

Nízky finančný potenciál tuzemských poisťovacích, realitných a znaleckých spoločností, ich nedostatok potrebných skúseností s poisťovaním rizík plynúcich z poskytovania hypotekárneho úveru

nedokonalosť regulačného rámca;

Vysoké náklady na pôžičky s nízkou solventnosťou obyvateľstva;

Problém prilákania dlhodobých zdrojov do systému hypotekárneho bývania.

Psychologické faktory, neochota žiť na dlh.

Problém nesplácania a neschopnosti predať kolaterál je spôsobený predovšetkým nekvalitným prvotným posúdením bonity potenciálneho dlžníka. Tieto problémy možno vyriešiť vyvinutím jednotného kvalitatívneho systému hodnotenia dlžníkov – bodovacieho systému prispôsobeného ruským podmienkam.

Pre banky sú hlavným problémom zdroje financovania poskytovania úverov. Keďže hypotekárny úver je dlhodobý majetok, musí existovať dlhodobé financovanie.

Jednou z príčin neuspokojeného dopytu obyvateľov po bývaní sú predovšetkým príjmy obyvateľstva. Napriek rastu príjmov obyvateľstva sa v štruktúre použitia peňažných príjmov zvyšuje podiel výdavkov na nákup tovaru a platbu za služby.

Dnes mnohí odborníci, ktorí hovoria o obmedzujúcich faktoroch, poukazujú na vysoké úrokové sadzby, porovnávajú hypotéky v Rusku so západnými krajinami.

Nikto však nehovorí, že je potrebné porovnávať nie absolútne ukazovatele sadzby, ale relatívne, berúc do úvahy infláciu, rast príjmov obyvateľstva.

Na základe vyššie uvedeného možno identifikovať množstvo oblastí rozvoja hypotekárnych úverov.

Jednou z perspektívnych oblastí rozvoja hypotekárneho úverovania je v súčasnosti nízkopodlažná výstavba v ekonomickej triede. Nedostatočný rozvoj tohto smeru je spôsobený skutočnosťou, že tento smer je menej ziskový ako viacpodlažná výstavba a vývojári sa snažia získať vyššiu úroveň ziskovosti realizáciou drahých projektov.

Špecialisti v oblasti hypotekárnych úverov poskytujú možnosť rozvoja takého smeru, akým je mýto. Jeho podstata spočíva v tom, že banky, ktoré prevádzajú hypotéky do špecializovaných hypotekárnych organizácií, nakoniec nedostanú peniaze, ale cenné papiere kryté hypotékou za podobnú sumu. Banky tak budú zdieľať riziká poskytnutých úverov so špecializovanou hypotekárnou organizáciou.

V súčasnosti sa v Rusku zavádza nový typ hypotekárneho úverovania - predaj nehnuteľností, ktoré sú už založené. Zároveň sa bývalí dlžníci zbavujú záväzkov voči banke, ktoré nemôžu splniť, banka riadi vznikajúce finančné riziká a kupujúci dostane zvýhodnené podmienky hypotekárneho úveru, keďže úrokové sadzby zostávajú „zdedené“ od predchádzajúceho dlžníka a neexistujú žiadne predpísané bankové provízie.

Dôležitou oblasťou pre zlepšenie hypotekárnych úverov v Rusku je rozvoj takých služieb, ako je hypotekárne maklérstvo. Podstatou tejto služby je výber optimálnych úverových podmienok pre budúceho dlžníka, a to výber úverovej inštitúcie, pomoc pri zostavovaní balíka dokumentov pre získanie hypotekárneho úveru, právne a finančné poradenstvo klientovi.

Samozrejme, vyhliadky na rozvoj hypotekárneho úverovania sú, bude sa rozvíjať, aj keď pomalým tempom. V tejto oblasti je už medzi bankami citeľná konkurencia, ktorej výsledkom by mal byť vznik nových hypotekárnych produktov, ale aj nižšie úrokové sadzby na úveroch. Hoci ak dôjde k zníženiu úrokových sadzieb, bude to málo, pretože pri projektovanej miere inflácie banky nechajú sadzby na približne rovnakej úrovni.

Poskytovanie hypotekárnych úverov by sa malo v celej krajine vyvíjať rovnomerne so štátnou podporou, čo by malo vytvoriť priaznivé podmienky pre fungovanie hypotéky.

Ak zhrnieme vyššie uvedené, môžeme povedať, že hypotéka v súčasnosti vyvoláva množstvo protichodných názorov. Niektorí sú si istí, že pri súčasnej životnej úrovni zostane tento spôsob riešenia bytového problému ešte dlho nepopulárny. Iní hovoria, že hypotéky do našej krajiny prišli práve včas.

Podľa analytikov najväčších ruských bánk a hypotekárnych maklérov perspektívy rozvoja hypotekárnych úverov v Rusku priamo súvisia s vývojom globálneho finančného trhu. Je to spôsobené predovšetkým úverovými možnosťami bánk, ako aj mierou dôvery poskytovateľov úverov a dlžníkov v súčasnú ekonomickú situáciu a ich finančné možnosti.