Metóda výberu efektívnych možností vo vyhľadávacích a odporúčacích systémoch (možnosti). Normatívne zabezpečenie voľby možnosti najlepšieho a najefektívnejšieho využitia predmetu hodnotenia pri stanovení jeho trhovej hodnoty Výber najefektívnejšieho

Najvyššie a najlepšie využitie (HUE) nehnuteľnosti je najpravdepodobnejšie využitie nehnuteľnosti, ktoré je fyzicky možné, právne povolené, ekonomicky životaschopné, finančne realizovateľné a výsledkom je maximálna hodnota nehnuteľnosti.

Nehnuteľnosť je majetok, ktorý možno využiť viacerými spôsobmi. Keďže každý spôsob využitia nehnuteľnosti zodpovedá určitej hodnote jej hodnoty, potom sa pred posúdením vyberie jeden spôsob využitia, ktorý sa nazýva najlepší a najefektívnejší.

Posudok najlepšieho využitia odráža názor odhadcu na najlepšie využitie nehnuteľnosti na základe analýzy trhu. Pojem „najvyššie a najvyššie využitie“, ako sa používa v tejto správe, znamená také využitie, ktoré zo všetkých primerane možných, fyzicky uskutočniteľných, finančne prijateľných, riadne zabezpečených a právne prípustných využití vedie k najvyššej súčasnej hodnote pozemku.

Analýza najlepšieho a najefektívnejšieho použitia sa vykonáva kontrolou, či uvažované prípady použitia spĺňajú nasledujúce kritériá:

Legislatívna prípustnosť: Zvážte použitie povolené územnými nariadeniami, obmedzeniami súkromnej iniciatívy, nariadeniami o historických zónach a zákonmi o životnom prostredí.

Fyzická realizovateľnosť: Zváženie použitia, ktoré je v danej lokalite fyzicky realizovateľné.

Finančná uskutočniteľnosť: Zváženie toho, aké fyzicky uskutočniteľné a legálne povolené použitie prinesie vlastníkovi stránky prijateľný príjem.

Kritériom finančnej realizovateľnosti je kladná návratnosť investovaného kapitálu, t.j. výnos rovný alebo väčší ako náklady na kompenzáciu nákladov na údržbu, finančné záväzky a návratnosť samotného kapitálu.

Maximálna efektívnosť: Zváženie toho, ktoré z finančne realizovateľných použití bude generovať maximálny čistý príjem alebo maximálnu súčasnú hodnotu.

Prostredie, topografia pozemku umožňuje jeho využitie na výstavbu objektov rôzneho funkčného zamerania - administratívne, skladové, poľnohospodárske. To si nevyžaduje dodatočné kapitálové investície, ktoré by kompenzovali fyzikálne danosti skúmaného územia (veľkosť a tvar, polohopisné a geografické danosti, inžiniersko-geologické a hydrogeologické pomery, dopravná dostupnosť a občianska vybavenosť).

Neboli identifikované žiadne zákonné podmienky, ktoré by obmedzovali charakter využitia – legislatívne, komunálne akty a regulačné požiadavky. V príslušnej časti nie sú informácie o predpokladaných zmenách predpisov, ktoré by výrazne ovplyvnili charakter užívania. Postoj miestneho obyvateľstva je vo všeobecnosti priaznivý.

Aby bolo možné správne použiť prístupy na hodnotenie nákladov, ako aj odpovedať na otázku o vhodnosti ďalšej existencie vylepšení dostupných na lokalite, určenie najlepšieho využitia zlepšení dostupných na lokalite sa vykonáva v dvoch etapy:

Pre stránku ako zadarmo;

Pre web s existujúcimi vylepšeniami.

Táto analýza predpokladá, že pozemok je nezastavaný (alebo môže byť uvoľnený demoláciou existujúcich budov). Ocenenie pozemku za týchto podmienok je nevyhnutné pre správnu aplikáciu nákladovej metódy.

Analýza možností využitia stránky ako bezplatného

Pri určovaní najefektívnejšieho využitia pozemku ako voľného sa berú do úvahy:

Účel a povolené použitie;

Prevládajúce spôsoby využitia územia v bezprostrednej blízkosti posudzovaného pozemku;

Perspektívy rozvoja územia, v ktorom sa pozemok nachádza;

Očakávané zmeny na trhu s pozemkami a inými nehnuteľnosťami;

Súčasné využitie pozemku.

Voľba variantu najefektívnejšieho využitia pôdy sa však môže uskutočniť medzi variantmi, ktoré sú fyzicky možné, ekonomicky opodstatnené, spĺňajú požiadavky legislatívy, finančne uskutočniteľné a v dôsledku ktorých je predpokladaná hodnota hodnota pozemku bude maximálna (princíp čo najefektívnejšieho využitia).

Ak hodnota voľného pozemku prevyšuje hodnotu nehnuteľnosti s úpravami, najlepším a najefektívnejším využitím by bolo využiť pozemok ako voľný. V tomto prípade je však situácia iná. Stavba ako celok ako jeden kus nehnuteľnosti určite prevyšuje hodnotu pozemku. Navyše, oceňované priestory sa nachádzajú v budove patriacej rôznym vlastníkom, a preto je vlastník týchto priestorov obmedzený v možnosti samostatne užívať svoj podiel na pozemku. V nadväznosti na uvedené nemožno pozemok súvisiaci s predmetom posudzovania považovať za voľný. Preto odhadca analyzoval možné využitie lokality s existujúcimi zlepšeniami.

Záver: Poloha pozemku, ako aj celá infraštruktúra územia, robí z neho hospodárne využitie na rozvoj, komerčné objekty.

Analýza možností využitia posudzovaného objektu: Nebytový dom

Využitie ako výrobné a skladovacie priestory

Predmetom posudzovania je nebytový dom, ktorý obmedzuje možné varianty jeho využitia. Napríklad je neprijateľné používať priestory spojené s organizáciou výroby, ktorých technologický proces je tak či onak spojený so zvýšenou hladinou hluku, vibrácií, škodlivých emisií a nebezpečenstvom požiaru. Využitie priestorov ako skladu je z pohľadu finančnej efektívnosti úplne neopodstatnené. Príjem z prenájmu skladových priestorov je výrazne nižší ako zodpovedajúci príjem z jeho využívania ako obchodných alebo kancelárskych priestorov. Preto by sa od takýchto prípadov použitia malo upustiť.

Využitie priestorov na podnikanie

Analýza trhu s nehnuteľnosťami ukazuje, že predajné ceny a nájomné za maloobchodné priestory sú vyššie ako za kancelárske priestory. Preto by takéto využitie mohlo byť efektívnejšie. Zároveň by sa pri výbere najefektívnejšieho spôsobu využitia malo vziať do úvahy, že využitie priestorov na umiestnenie plnohodnotného obchodu je spojené s vysokými nákladmi v dôsledku potreby výraznej prestavby a opravy. Okolitá infraštruktúra umiestnenia predmetu posudzovania je priemyselná, administratívna a veľkoobchodná vybavenosť. Ak teda vezmeme do úvahy, že predmetná nehnuteľnosť, hoci sa nachádza na frekventovanom mieste, nie je vhodná pre malý maloobchod, zdá sa finančná realizovateľnosť tejto možnosti pochybná.

Využitie priestorov ako komerčný objekt - administratívna budova.

Analýza trhu s nehnuteľnosťami ukazuje, že komerčná budova je oveľa pokojnejšou investíciou. Dopyt po obchodných priestoroch rastie spolu s ekonomikou. Dôvod, prečo surovinové, finančné a bankové štruktúry v súčasnosti aktívne investujú na trhu komerčných nehnuteľností, spočíva vo vysokej ziskovosti kancelárskych projektov. Kemerovo s vysokým investičným potenciálom pociťuje akútny nedostatok kvalitných obchodných priestorov. Vzhľadom na vyššie uvedené sa odhadca domnieva, že takéto použitie je najefektívnejšie.

Záver: Najlepším a najefektívnejším využitím posudzovaného objektu je teda využitie objektu ako administratívnej budovy.

2.7. Vlastnosti oceňovania pozemkov

2.7.3. Analýza najlepšieho a najefektívnejšieho využitia pôdy

Pri hodnotení pozemku je potrebné určiť možnosť jeho najlepšieho a najefektívnejšieho využitia, ktoré je dané spolupôsobením viacerých faktorov.

Analýza najlepšieho využitia zahŕňa štúdium alternatívnych možností využitia (zástavba, rozvoj) územia a výber optimálneho. Toto zohľadňuje vyhliadky lokality, stav dopytu na trhu, náklady na rozvoj, stabilitu očakávaných príjmov atď.

Pri posudzovaní hodnoty objektu pozostávajúceho z pozemku a budov sa veľký význam prikladá analýze najlepšieho využitia, po prvé, údajného voľného pozemku a po druhé, pozemku s existujúcimi úpravami.

Analýza údajne voľného pozemku je nevyhnutným krokom pri určovaní jeho hodnoty a je založená na stanovení najvýhodnejšej možnosti využitia pozemku.

Analýza pozemku s existujúcimi úpravami zahŕňa rozhodnutie zbúrať, modernizovať alebo zachovať úpravy existujúce na pozemku, aby sa zabezpečila maximálna ziskovosť objektu.

Pravdepodobné a najziskovejšie využitie stránky poskytuje jej najvyššiu hodnotu. Prípady použitia musia byť legálne, fyzicky uskutočniteľné a nákladovo efektívne.

Vymenujme hlavné faktory, ktoré určujú optimálne využitie pôdy:

1) lokalita - faktor, ktorý má zásadný vplyv na cenu pozemku (s prihliadnutím na perspektívnosť lokality, dopravnú dostupnosť, charakter prostredia);

2) trhový dopyt - faktor odrážajúci pomer ponuky a dopytu na trhu;

3) finančná realizovateľnosť - schopnosť projektu zabezpečiť príjem z využívania pôdy, ktorý by postačoval na úhradu výdavkov investorov a zabezpečenie očakávaného zisku;

4) fyzikálna vhodnosť lokality – vyhliadka na zlepšenie – veľkosť, topografia, kvalita pôdy, klíma, inžiniersko-geologické a hydrogeologické charakteristiky lokality, existujúca zonácia, environmentálne parametre atď.;

5) technologická realizovateľnosť a fyzická realizovateľnosť - analýza pomeru kvality, nákladov a podmienok projektu, pravdepodobnosti prírodných katastrof, dostupnosti dopravy, možnosti napojenia na inžinierske siete, berúc do úvahy veľkosť a tvar lokality , napríklad veľkosť môže byť malá na výstavbu priemyselného zariadenia;

6) legislatívna (právna) prípustnosť - súlad možnosti využitia pozemku s platnou legislatívou. Odhaľuje sa v dôsledku analýzy výstavby, environmentálnych noriem, obmedzení podlahy, prítomnosti dočasných zákazov výstavby v danej lokalite, ťažkostí v oblasti historického mestského rozvoja, možnej zmeny predpisov, dodržiavania územného plánu. pravidlá, negatívne nálady miestneho obyvateľstva;

Návrh nového vydania základných Federal Valuation Standards (FSO, pozri) stanovuje povinnú podmienku na vykonanie analýzy s cieľom vybrať možnosť najlepšieho a najefektívnejšieho využitia (NNEI) akéhokoľvek predmetu hodnotenia pri určovaní jeho Trhová hodnota. Táto podmienka je zahrnutá v revidovanej definícii pojmu špecifikovaná hodnota (FSO č. 1):

„4.3.1. Trhová hodnota predmetu občianskych práv je odhadovaná suma peňazí, za ktorú je možné s vysokou mierou pravdepodobnosti vymeniť špecifikovaný predmet v deň ocenenia v obchodnej transakcii medzi ochotným kupujúcim a ochotným predávajúcim na voľnom trhu v konkurenčnom prostredí medzi ochotnými predávajúcimi a ochotných kupujúcich, keď zmluvné strany konajú kompetentne, obozretne a bez nátlaku, majú všetky potrebné informácie a akékoľvek mimoriadne okolnosti sa neodrážajú v hodnote transakčnej ceny, teda keď:

1. motívy predávajúceho a kupujúceho sú typické pre trhové podmienky, jedna zo strán nie je povinná predmet hodnotenia scudziť a druhá strana nie je povinná plnenie prijať, dodatočná ponuka kupujúceho s osobitným záujmom je pri výpočte sa nezohľadňuje;
2. strany obchodu dobre poznajú predmet obchodu a konajú vo vlastnom záujme, na základe podmienky najlepšieho a najefektívnejšieho využitia predmetu posudzovania;
3. predmet hodnotenia je prezentovaný na voľnom trhu prostredníctvom verejnej ponuky typickej pre podobné predmety hodnotenia, po riadnom marketingu a pred dátumom hodnotenia bol na voľnom trhu po dobu rovnajúcu sa priemernej dobe vystavenia trhu tomuto druh výrobku;
4. zúčtovacia cena simulovanej transakcie s predmetom hodnotenia je primeraná odmena za tento predmet bez akýchkoľvek osobitných zliav alebo ústupkov od kohokoľvek, bez odpočítania nákladov a daní spojených s transakciou predaja a nákupu;
5. platba za predmet hodnotenia je vyjadrená v peňažnej forme.

Komentáre k tejto definícii pojmu hodnota odhaľujú podstatu princípu NNEI:

„4.3.7. Na určenie trhovej hodnoty musí najprv odhadca zvoliť možnosť najlepšieho (spoločensky prijateľného) a najefektívnejšieho (maximálne produktívneho) využitia predmetu oceňovania - pravdepodobné využitie predmetu, ktoré je právne prípustné, fyzicky možné, riadne ekonomicky opodstatnené, z finančného hľadiska realizovateľné , v dôsledku čoho je hodnota oceňovanej nehnuteľnosti najvyššia. Najlepšie a najefektívnejšie môže byť pokračovať v existujúcom použití alebo v nejakom alternatívnom použití. Výber prípadu použitia je založený na analýze trhových údajov, pričom sa zohľadňujú potenciálne preferencie účastníkov transakcie modelované odhadcom.

V prvom rade si všimnime, že pri hodnotení spoločensky významných objektov (nehnuteľnosti, podniky) je potrebné zabezpečiť splnenie podmienok prijateľnosti uvažovaných prípadov použitia pre spoločnosť ako celok („najlepšie“ použije sa kritérium použitia, ktoré neznamená kvantitatívnu charakteristiku výsledku). Ďalej zo sociálne prijateľných možností sa vyberie „najefektívnejšia“ možnosť - najziskovejšia (uplatňuje sa kritérium, ktoré odôvodňuje nielen výber funkcie, ale aj kvantitatívnu charakteristiku výsledku výberu). Pri nehnuteľnostiach to znamená napríklad, že výber obchodná funkcia povolené územným plánom a potrebami spoločnosti, as najlepší, by mala byť podporená výberom typu (kategórie) prevádzky, veľkosťou a charakterom dispozičného riešenia budovy, sortimentom a okruhom nájomcov poskytujúcich najväčšia účinnosť(výnos) tejto funkcie. V tomto ohľade je účelnosť používať frázu „najvyššie a najlepšie využitie“, ktorú navrhli Američania, ktorú naši prekladatelia správne interpretujú ako „ najlepšie a najefektívnejšie využitie».

Medzinárodné oceňovacie štandardy (IVS) používajú skrátenú frázu - najefektívnejšie využitie(NEI), ale existuje aj objasnený pojem podobný vyššie uvedenej fráze NNEI (pozri s. 24, odsek 6.3: „najefektívnejšie využitie je“ najvyššie a najlepšie „použitie, pri ktorom hodnotenie dáva maximálnu hodnotu“ ). V tomto smere možno slovné spojenie „najefektívnejšie použitie“ a skratku NEI považovať za podmienené (krátke) označenie NNEI. Zároveň je potrebné mať na pamäti, že podľa odseku 6.7 IVS 2007 je pojem NEI „základný a je tiež neoddeliteľnou súčasťou výpočtov trhovej hodnoty“.

Vzhľadom na to, že IVS 2007 (časť „Koncepcie tvoriace základ všeobecne uznávaných princípov oceňovania“ - OPPO, týkajúca sa oceňovania všetkých typov predmetov civilného obehu) poskytuje jednu (a mala by existovať iba jedna) všeobecnú definíciu pojmu trhová hodnota pre všetkých typy objektov, mala by byť spojená s týmto konceptom podmienka povinného používania princípu NNEI, ustanoveného v článku 6.7 OPPO, aj pre všetky typy objektov. Prijatiu takéhoto výkladu ustanovenia o spojení trhovej hodnoty so zásadou NNEI bráni skutočnosť, že v OPPO je táto zásada odvodená na základe úvah o nehnuteľnostiach (zrejme pre vnímanie stavu tzv. tento princíp) a v štandarde na oceňovanie podnikov nie je o tomto princípe ani slovo. Túto okolnosť používajú oponenti (pozri) ako dôkaz odmietnutia Medzinárodného výboru pre štandardy vysporiadania (ICSC) uplatniť túto zásadu pri určovaní trhovej hodnoty hnuteľného majetku a podniku.

V skutočnosti treba mať na pamäti, že pri určovaní trhovej hodnoty akéhokoľvek predmetu odhadca modeluje správanie typického predávajúceho, ktorý chce predmet predať za čo najvyššiu cenu (vo verzii NNEI), a správanie kupujúceho, ktorý chce zabezpečiť maximálnu úžitkovosť a ziskovosť objektu v budúcnosti (aj vo verzii NNEI). Ak sa budeme riadiť logikou jednotnej definície pojmu trhová hodnota ako maximálnej možnej ceny pri simulovanej transakcii s predmetom hodnotenia v súlade s IVS 2007, potom Národná rada pre oceňovanie (NCV) a IVS budú mať prijať príslušné ustanovenia o NNEI av štandardoch na oceňovanie iných skupín predmetov občianskych práv.

V prípadoch, keď zákazník nepotrebuje výber možnosti NNEI alebo ho nemožno vykonať z objektívnych alebo subjektívnych dôvodov, má zmysel obmedziť sa na určenie nákladov pri súčasnom používaní, ktoré sa nazývajú trhová hodnota pri súčasnom používaní. Myšlienku zavedenia konceptu trhovej hodnoty v súčasnom používaní navrhol S.V. Gribovského, ktorý upozornil na skutočnosť, že trhová hodnota nehnuteľností sa na daňové účely určuje metódou hromadného ocenenia bez výberu možnosti NNEI.

Zváženie rizík pri výbere možnosti najlepšieho a najefektívnejšieho využitia a zhodnotenia objektu

Venujme pozornosť aj tomu, že klasické Trhová hodnota"- toto hodnotu pri výmene, ktorá sa rovná cene, ktorú je možné s vysokou pravdepodobnosťou zaplatiť v transakcii modelovanej odhadcom medzi predávajúcim a kupujúcim. Pri modelovaní správania týchto typických trhových subjektov sa odhadca spolieha na uskutočnené transakcie s analogickými objektmi, ktoré sú klasifikované ako náhodné udalosti s cenami ako náhodnými premennými. Modelovaním transakcie a určením trhovej hodnoty ako hypotetickej ceny za pravdepodobnú transakciu odhadca nezaručuje zákazníkovi, že transakcia s predmetom sa uskutoční za cenu presne rovnajúcu sa trhovej hodnote. Odhadca môže určiť a informovať len zákazníka očakávaná hodnota cena hypotetickej transakcie a interval spoľahlivosti pre túto hodnotu s uvedením zodpovedajúcej úrovne spoľahlivosti (toto by malo byť jasne uvedené v regulačných dokumentoch upravujúcich oceňovacie činnosti). Z toho vyplýva, že požadované algoritmy na výber možnosti NNEI a postupy hodnotenia by mali vychádzať zo známych metód analýzy rizík.

Obsah zásady najlepšieho a najefektívnejšieho využitia a pravidlo jej uplatňovania

Navrhované nové vydanie FSO č. 2 dostatočne podrobne popisuje samotný princíp NNEI a formuluje pravidlo jeho aplikácie pri posudzovaní všetkých druhov predmetov občianskych práv:

„2.4.4. Princíp najlepšieho a najefektívnejšieho využitia objektu zohľadňuje, že pri analýze hodnoty objektu typický užívateľ zvažuje možnosť zabezpečenia čo najproduktívnejšieho využitia tohto objektu výberom zo zoznamu potenciálne užitočných funkcií, ktoré fungujú. (alebo ten súbor funkcií), ktorý je právne povolený, fyzicky realizovateľný, ekonomicky realizovateľný a finančne realizovateľný. Funkčné využitie sa zároveň považuje za najlepšie, čo poskytuje najúplnejšie (v súlade so spotrebiteľskými štandardmi a spoločenskými normami) uspokojenie potrieb používateľov tohto zdroja. Ako kvalitatívne kritérium na výber (najlepšieho) funkčného účelu predmetu by sa táto časť zásady mala brať do úvahy pri akomkoľvek účele predmetu vrátane použitia predmetu, ktorý nezahŕňa vytváranie príjmu. Najefektívnejšie je použitie, pri ktorom je možné dosiahnuť maximálnu produktivitu objektu. Táto časť princípu tvorí kvantitatívne kritérium pre výber funkcie, ktorá zabezpečuje dosiahnutie stanovenej úrovne rentability objektu.

Treba mať na pamäti, že implementácia princípu najlepšieho a najefektívnejšieho využitia (NNEI) predmetu občianskych práv je povinná pri určovaní trhovej hodnoty nehnuteľností, podnikania, veľkých vozidiel. Za najlepšie a najefektívnejšie sa uznáva použitie oceňovaného predmetu občianskych práv, pri ktorom má tento predmet najvyššiu hodnotu a ktorý spĺňa vyššie uvedené požiadavky.

Preto je podľa princípu NNEI potrebné vykonať komparatívnu analýzu funkcií z úplného zoznamu funkcií, ktoré sú potenciálne užitočné pre držiteľov predmetu občianskych práv. Zároveň by do uvedeného zoznamu mali byť zahrnuté len tie funkcie, po ktorých existuje trhový dopyt. Prítomnosť a parametre dopytu musí odhadca potvrdiť údajmi získanými v procese prieskumu trhu s predmetmi podobnými predmetu hodnotenia. Počíta sa s tým, že v prípade, že sa rozborom stanovený variant NNEI bude líšiť od súčasného využitia, transformáciu objektu do dosiahnutia parametrov NNEI vykoná budúci vlastník, ktorému objekt prejde po r. simulovanej transakcie.

Nový návrh poskytuje stručný popis výberového procesu pre možnosť NNEI: „4.4. Výber možnosti najlepšieho a najefektívnejšieho využitia predmetu posudzovania. Na základe výsledkov spracovania informácií sa vykoná analýza s cieľom vybrať možnosť najlepšieho (spoločensky prijateľného) a najefektívnejšieho (maximálne produktívneho) využitia predmetu hodnotenia. Táto analýza sa vykonáva prostredníctvom postupnej implementácie piatich etáp:

• je stanovený vyčerpávajúco úplný zoznam možných (potenciálne užitočných) možností využitia a rozvoja predmetu hodnotenia;
• uvedený zoznam vylučuje možnosti, ktorých realizácia bude nemožná z dôvodu neprekonateľných právnych zákazov a sociálnej záťaže;
• okrem toho sú zo zostávajúceho zoznamu vylúčené možnosti, ktorých implementácia nie je možná z dôvodu fyzických obmedzení;
• zo zoznamu zákonom povolených a fyzicky realizovateľných možností, ekonomicky nevýhodné (neposkytujúce kapitálovú návratnosť a minimálnu akceptovateľnú návratnosť kapitálu) a finančne nerealizovateľné (neposkytované s možnosťou využitia fenoménu finančnej páky – získavanie úverov za prijateľných podmienok). ) sú vylúčené;
• zostávajúce možnosti sa navzájom porovnávajú, aby sa z nich vybrala možnosť, ktorá je najproduktívnejšia, to znamená s najvyššou hodnotou čistej súčasnej hodnoty budúceho príjmu pri najnižšej úrovni rizikovosti (s menším intervalom spoľahlivosti v zmysle rizika alebo s najnižšou úrovňou možných strát z hľadiska neistoty).

Pri oceňovaní majetku sa mení možnosť zmeny funkčného účelu predmetu hodnotenia alebo jeho častí, a to aj bez zmeny alebo so zmenou charakteristík predmetu. Pri hodnotení podniku sa analyzujú možnosti diverzifikácie produktu výroby, výrobné faktory a podniková štruktúra. Výber najproduktívnejšej možnosti použitia objektu sa vykonáva s prihliadnutím na princípy rovnováhy, ekonomického oddelenia, ekonomickej veľkosti, zvyšovania a znižovania výnosov a ďalších. Výber možností použitia predmetu hodnotenia sa vykonáva s prihliadnutím na riziká.

Všimnite si, že tu namiesto široko používanej frázy „analýza najlepšieho a najefektívnejšieho použitia...“, ktorá sa objavila po „doslovnom“ preklade americkej „analýzy s najvyšším a najlepším využitím“, výraz „analýza na účely výber možnosti ...“ je napísané, ale dá sa to napísať jednoduchším spôsobom - „výber možnosti pre najlepšie a najefektívnejšie využitie predmetu hodnotenia“ (analyzujú sa rôzne možnosti, z ktorých najlepšie a najefektívnejšie sú vybrané efektívne).

Opis algoritmu analýzy na výber možnosti NNEI by mal byť uvedený v príslušných normách (vo veľkých blokoch) a v usmerneniach (s vyčerpávajúcim úplným popisom všetkých podrobností – špecifických pre každý typ objektov posudzovania). Ďalej budeme diskutovať o niektorých problémoch pri vytváraní takéhoto algoritmu - najprv pre nehnuteľnosti („ktoré spôsobili“ problém uplatňovania princípu NNEI pri oceňovaní), potom pre hnuteľný majetok a podnikanie.

Základy analýzy pre výber najlepšieho a najefektívnejšieho využitia pre nehnuteľnosť

Po príprave podkladu na určenie trhovej hodnoty pozemku, ktorý je voľný alebo akoby bez úprav (ako súčasť nehnuteľného objektu), znalec vyberie možnosť NNEI na základe analýzy možných, právne prijateľných a potenciálne požadované trhom (vrátane tých, ktoré navrhuje objednávateľ posudku) možnosti jeho použitia s prihliadnutím na zásady:

• rovnováha (súbor a súbor funkcií sú zosúladené s potrebami spoločnosti);
• ekonomické členenie (v priestorovom a časovom členení tohto využitia sa študuje závislosť efektívnosti využitia lokality);
• ekonomická veľkosť (je možné zvýšiť náklady na každú lokalitu pri pripojení viacerých lokalít alebo zvýšiť náklady na posudzovanú lokalitu pri pripojení susednej lokality k nej - v rámci jedného projektu NNEI);
• zvyšovanie a znižovanie výnosov (závislosť nákladov na pozemok od výšky budovy má maximum - vlastné pre každú funkciu);
• konkurencia (analýza rizík by mala zohľadňovať možnosť plánovania vlastníkov niekoľkých susedných pozemkov na realizáciu rovnakých funkcií).

Súbor funkcií, ktoré sa zvažujú na implementáciu na pozemku (zadarmo alebo akoby zadarmo), je relatívne malý: kancelária, maloobchod, hotel, obytná, priemyselná, skladová (niekedy párové kombinácie týchto funkcií). Parametre budov pre jednotlivé funkcie sa líšia v súlade so stanovenými princípmi, preferenciami trhu a urbanistickými obmedzeniami. Zároveň je analýza pozemku, ako to bolo, povinná, bez ohľadu na skutočnú možnosť alebo účelnosť úprav demolácie: v nákladovom prístupe k posúdeniu jedného objektu sa trhová hodnota pozemku určuje v verzia NNEI pre zdanlivo voľný pozemok a rozdiel medzi hodnotami nákladov na tento pozemok vo variante NNEI a pri súčasnom používaní sa považuje za externú zastaranosť vylepšení, ktorých parametre úplne nezodpovedajú moderné trhové preferencie (až do negatívnych nákladov na vylepšenia; pozri). Toto je dôležité mať na pamäti pri tvorbe programu facility managementu, pri plánovaní modernizácie úprav a pri regulácii vzťahov v prípade, že pozemky a úpravy majú rôznych vlastníkov.

Pri výbere možnosti NNEI pre lokalitu s existujúcimi vylepšeniami je počet funkcií potenciálne užitočných na použitie na lokalite väčší ako pri analýze možností využitia pôdy. To sa vysvetľuje skutočnosťou, že pri výbere verzie NSEI jedného objektu sa zvažujú početné kombinácie funkcií v rôznych miestnostiach existujúcej budovy, ako aj v potenciálne užitočných a plánovaných prístavbách a nadstavbách (tu najčastejšie jedna hotovú budovu musí považovať za objekt „univerzálneho“ profilu). Upozorňujeme, že pri vytváraní vzorky potenciálne užitočných funkcií pre každý objekt sa odhadca musí spoliehať na výsledky prieskumu trhu, ktoré potvrdzujú dopyt po prenájme oceňovaného objektu pre každú z funkcií uvedených v zozname. Napríklad upozorňujeme, že pri zostavovaní zoznamu funkcií uvedených v tabuľke 5.5 monografie museli jeho zostavovatelia (certifikovaní absolventi vzdelávacieho programu manažér nehnuteľností) uviesť príklady prenájmu priestorov na tieto funkcie.

Ako je známe, výber možnosti NNEI z analýzy úplného súboru funkcií zostavených v prvej etape, najprv pre pozemok a potom pre pozemok so zlepšeniami, sa uskutoční v nasledujúcich štyroch etapách.

V druhej fáze analýzy sa od špecifikovaného súboru odlišujú funkcie, ktoré majú právne kontraindikácie troch úrovní:

1. zakázané zákonmi alebo nariadeniami založenými na zákonoch vrátane nariadení o územnom plánovaní schválených miestnymi zákonodarnými zbormi (ďalej sú takéto funkcie vylúčené z úvahy);
2. v rozpore s nariadeniami výkonných orgánov, ktoré nevychádzajú zo zákona (vo vzťahu k týmto funkciám sa skúma možnosť prekonania zákazov: s ekonomickým opodstatnením preferencie novej možnosti využitia pozemkov a úprav - pre výkonnú moc vysporiadania a s posúdením dodatočných nákladov - pre vlastníka predmetu posudzovania);
3. potenciálne schopné vyvolať odpor verejnosti (skúma sa možnosť prekonať protesty s hodnotením nákladov na produkciu „kompenzačných“ dávok pre „protestujúce“ obyvateľstvo).

Možnosť prekonania zákazov a protestov sa skúma za účasti právnikov alebo konzultantov zákazníka a vo väčšine prípadov je úspešne predpovedaná - s posúdením pravdepodobnosti kladného rozhodnutia v primeranom čase a s prognózou výšky dodatočných nákladov (všetko s prihliadnutím na riziká a samozrejme s podporou týchto úkonov zo strany rozumného objednávateľa hodnotenia so záujmom o určenie maximálnej hodnoty svojho majetku).

V ďalšej (tretej) fáze analýzy sa zo zvyšného zoznamu vyberú funkcie, ktorých implementácia môže byť náročná vzhľadom na obmedzené možnosti lokality a vylepšenia (malá veľkosť lokality, problémy geologického charakteru alebo nerovný terén, malé rozmery priestorov, obmedzené možnosti poskytnúť objektu zdroje a pod.). Z ďalšieho posudzovania sú vylúčené funkcie, ktorých realizácia bude nemožná pre neprekonateľné ťažkosti pri odstraňovaní týchto obmedzení. Zoznam na analýzu však zostáva funkciami (berúc do úvahy riziká), ktorých implementácia je možná na úkor dodatočných nákladov. Výmeru pozemku je možné zväčšiť najmä získaním chýbajúcej časti územia od suseda, upraviť terénne nerovnosti prilákaním špecializovaných dodávateľov, problém so zabezpečením zdrojov možno vyriešiť, ak budúci vlastník oceňovaného objektu podieľa sa na tvorbe nových prvkov zdrojov výrobnej a dodávateľskej infraštruktúry.

V predposlednom (štvrtom) štádiu analýzy sú vylúčené tie zo zostávajúcich funkcií, ktorých realizácia nemôže zabezpečiť plnú návratnosť investovaného kapitálu a návratnosť kapitálu ani pri miere rovnajúcej sa bezrizikovej sadzbe. Y rf. Z predtým skráteného zoznamu funkcií sú na ďalšiu analýzu ponechané len tie funkcie, ktorých implementácia sa ukazuje ako ekonomicky realizovateľná, čo zodpovedá podmienke NPV> 0 pri návratnosti rovnajúcej sa Y rf. Upozorňujeme, že funkcie ponechané na ďalšiu analýzu s nízkou mierou návratnosti kapitálu môžu byť potenciálne požadované pri harmonizácii súboru funkcií navrhnutých (s maximálnou dosiahnutou produktivitou) na implementáciu v zariadení s existujúcimi zlepšeniami.

V tejto fáze sa dodatočne kontroluje finančná realizovateľnosť zostávajúcich funkcií: zoznam týchto vylučuje funkcie, na realizáciu ktorých nebude možné získať požičané prostriedky za prijateľných podmienok (fenomén pozitívnej finančnej páky nastavuje akvizíciu alebo vytvorenie nehnuteľného objektu len so zapojením požičaných prostriedkov - pri úrokovej sadzbe úveru nižšej ako je všeobecná miera návratnosti kapitálu).

Nakoniec v piatej fáze analýzy z výrazne zredukovaného zoznamu zostáva funkcia (alebo kombinácia funkcií), ktorej implementácia (mínus všetky uvedené dodatočné náklady) poskytuje najvyššiu ziskovosť projektu a maximálne náklady. objektu - s prijateľnou úrovňou spoľahlivosti predpovedaného výsledku. To znamená, že pri konečnom výbere možnosti NNEI by sa súčasná hodnota budúceho príjmu mala vypočítať s prihliadnutím na riziká, a to nielen v miere návratnosti kapitálu (vlastnej pre každú funkciu), ale aj v scenároch vývoja projektu. , ktorých vlastnosti nezohľadňujú rizikové prirážky v štruktúre diskontných sadzieb (riziká spojené s prekonávaním zákazov a protestov, realizáciou projektov na odstránenie fyzických závad zariadenia, so zabezpečením spoľahlivosti zdrojov financovania a ostatné). Konečné rozhodnutie o výbere možnosti NNEI odôvodnené a akceptované odhadcom. Zároveň sa predpokladá, že v súlade so zadaním na posúdenie sa vyberie variant, ktorý zodpovedá najvyšším možným nákladom predmetu posudzovania, o ktorý by mal mať záujem rozumný zákazník, ktorý chce získať názor na trhunáklady. Ak sa zákazníkovi z nejakého dôvodu nepáči prípad použitia odôvodnený odhadcom, môže zmeniť objednávku a namiesto trhovej hodnoty požiadať o určenie trhová hodnota pri súčasnom používaní alebo hodnotu investície(v prípade výberu možnosti, ktorá sa líši od súčasného použitia, ale tiež nie NNEI). Odhadca musí mať na pamäti, že bude kupujúcim hypotetickej transakcie (hodnota výmeny je určená!) Z toho vyplýva, že námietky objednávateľa znaleckého posudku (zvyčajne predávajúceho nehnuteľnosti) sú nepravdepodobné a môžu vzniknúť len vtedy, ak sa vyskytnú ťažkosti pri realizácii transakcie z dôvodu nesúladu vybranej možnosti s očakávaniami dodávateľa. typický kupujúci (vzhľadom na nedostatky v argumentácii odhadcu pri výbere možnosti NNEI).

V súvislosti s vyššie uvedeným dodávame (bližšie pozri v ), že odhadca vypracuje záver o výbere možnosti NNEI s použitím rozhodovacích kritérií: pre podmienky neistoty (s prihliadnutím na indikátory nebezpečenstva pri absencii informácií o pravdepodobnosti scenárov) a pre rizikové podmienky (berúc do úvahy ukazovatele dôležitosti, ak je možné odhadnúť pravdepodobnosti scenárov). V najjednoduchšej verzii analýzy sa na výber možnosti NNEI zvažujú optimistické, pravdepodobné a pesimistické scenáre vývoja projektu s odborným posúdením pravdepodobnosti týchto scenárov, určením očakávanej hodnoty NPV a spoľahlivosti. interval (štandardná odchýlka). Ako NNEI sa vyberie možnosť, pre ktorú je hodnota NPV maximálna pri minimálnom (alebo porovnateľnom s inými možnosťami) intervale spoľahlivosti (interval spoľahlivosti, smerodajná odchýlka).

Pri absencii možností hodnotenia pravdepodobnosti týchto scenárov sa výber možnosti vykonáva pomocou Walda a Savageho kritérií (pozri) alebo simulačných metód – teraz založených len na optimistických a pesimistických scenároch (pozri). Zároveň musí znalec upozorniť zákazníka, že trhová hodnota nehnuteľnosti je určená ako očakávaná cena transakcie s intervalom spoľahlivosti a úrovňou spoľahlivosti uvedenými v správe.

Treba si uvedomiť, že ako vyplýva z praxe oceňovania nehnuteľností, v prípade oceňovania pre účely predaja môžu znalci-poradcovia spolu so správou o ocenení nehnuteľnosti ponúknuť zákazníkovi (k jeho spokojnosti) užitočné odporúčania o stratégii a taktike transakcie na základe výsledkov výberu možnosti NNEI (tvorba takýchto odporúčaní by sa nemala riadiť štandardmi oceňovania).

Vlastnosti výberu možnosti najlepšieho a najefektívnejšieho využitia pre hnuteľný majetok

Analýza praxe oceňovania hnuteľného majetku ukazuje, že vo väčšine prípadov je najefektívnejšie navrhnuté a realizované využitie hnuteľného majetku, nemožno ho však vylúčiť zo situácií, v ktorých môžu typickí účastníci transakcie získať dodatočné výhody výberom možnosť NERI z trhových dôvodov.

V prvom rade si dajme pozor na to, že trhová hodnota je ekonomickéid nákladov, ktorá sa prejavuje (podľa definície) len vtedy, keď je ponuka obmedzená a za prítomnosti solventného dopytu. Dokonalosť môže dosiahnuť trh s masovo vyrábaným a spotrebným tovarom, na ktorom mechanizmus cenovej regulácie zabezpečuje dosiahnutie slabo sa meniaceho (takmer statického) rovnováha ponuka a dopyt. V takomto stave trhu sa dosahuje približná rovnosť trhovej hodnoty predmetov oceňovania s rovnovážnou cenou podobných predmetov.

Keďže sa však predmety posudzovania, ktoré na trhu pôsobia ako tovary, stávajú zložitejšími, ich hromadná výroba sa znižuje, súbor a trvanie prípravných postupov sa skomplikujú až do okamihu transakcie, parametre trhu s takýmto tovarom sa čoraz viac zväčšujú. odlišné od parametrov dokonalého trhu - s nahradením fenoménu " statické» rovnováha režim" dynamický» rovnováha. Zároveň sa transakcie uskutočňujú aj s ľubovoľne zložitými predmetmi (lode, nehnuteľnosti) pôsobením cenového mechanizmu na reguláciu správania účastníkov transakcie, ale teraz sa trhová hodnota rovná „kvázi rovnovážna cena“, ktorú nemožno určiť konštrukciou kriviek ponuky a dopytu, ale je možné ju stanoviť metódami komparatívnej analýzy transakčných cien (pozri). Zároveň sa pri hnuteľných veciach, ktoré sú v porovnaní s nehnuteľnosťami menej komplexné, výrazne zjednodušuje aj úloha výberu možnosti NNEI: pri relatívne jednoduchých predmetoch (obrábacie stroje a autá) sa obmedzujú len preferencie subjektov dopytu. analyzujú sa možnosti konfigurácie, spôsoby financovania transakcie, pričom pri zložitých objektoch (more, rieka a lietadlá) a funkcie sa môžu líšiť. Najmä obrábacie stroje môžu nakupovať podniky rôznych profilov a rôzneho pracovného zaťaženia výrobných faktorov. Ak jedna časť typických podnikov používa stroje (so špeciálnym vybavením) na výrobu prácne a vysoko likvidného produktu v trojzmennom režime a iná časť podnikov (tiež nie malá) používa rovnaké stroje s jednoduchším zariadením na vyrábajú produkty, ktoré sa ľahšie vyrábajú a pracujú v jednej alebo v dvoch zmenách, potom sú podniky prvej skupiny s obmedzenou ponukou obrábacích strojov na trhu pripravené zaplatiť za každý stroj viac ako podniky druhej skupiny .

Odhadca, ktorý je vyzvaný, aby určil trhovú hodnotu konkrétneho stroja, študuje dopyt po takýchto strojoch, určuje hodnotu predmetu ocenenia pomocou príjmovej metódy na základe údajov o časti príjmu, ktorý takýto stroj vytvára vo výrobe. procesu podniku, získava rôzne hodnoty pre stroje používané týmito dvoma skupinami podnikov. Ak majú obe skupiny podnikov dopyt po tomto type stroja, potom pri obmedzenom počte strojov, ktoré sa majú vyrobiť, odhadca zvolí vysokoúčinnú metódu použitia (s pracne náročným obchodným produktom s tromi zmenami) ako možnosť NNEI .

Malo by sa tiež pamätať na to, že ak v typickej praxi takéto stroje kupujú podniky využívajúce úverové zdroje, potom by mal odhadca brať do úvahy výber podnikov lízingom alebo kúpou – s uprednostnením možnosti, v ktorej stroj bude podnik stáť menej. Odhadca by teda mal dodatočne brať do úvahy aj možnosť účasti v súťaži na obstaranie stroja a lízingovej spoločnosti a analyzovať príjmy, ktoré môže stroj priniesť do podnikania takejto spoločnosti.

Všimni si malý obeh A veľmi drahý osobné autá sa predávajú nielen súkromným vlastníkom, ale aj požičovniam a leasingovým spoločnostiam, ktoré sú v podmienkach obmedzenej ponuky schopné zaplatiť viac ako súkromná osoba. To by mal vziať do úvahy odhadca, ktorý bol pozvaný, aby určil trhovú hodnotu auta z prvej série exkluzívnych vzoriek, ktoré dorazili do predajne, alebo hodnotu pomerne vzácneho auta, ktoré sa objavilo u súkromného majiteľa. Zároveň by sa mali zvážiť možnosti ponúkania auta na predaj v štandardnej konfigurácii aj v balíku so sériou doplnkových prvkov, ktorých zahrnutie do balíka akcií môže predajcovi priniesť ďalšie výhody (podľa princíp príspevku: zvýšenie nákladov na balík môže byť väčšie ako súčet nákladov na prvky, ktoré sú v ňom zahrnuté). Na odporúčanie znalca, ktorý zohľadňuje osobitosti preferencií rôznych typov kupujúcich, predajca pripraví svoj cenník pre celú sadu modelov a možností konfigurácie a súkromný zákazník znalca pripraví svoje možnosti pre ponukovú cenu.

Užitočným príkladom je výber najlepšej (bez kvantitatívneho zdôvodnenia „najefektívnejšej“) možnosti využitia auta s prihliadnutím na dopyt po jeho výbave. Ide o príklad s posudkom na účely predaja ojazdeného auta „krátkodobého“ modelu Niva-Bronto (predĺžená verzia trojdverovej Nivy – pohodlnejšie a spoľahlivejšie ako základný model), odovzdané vlastníkom predajcovi výmenou za nové auto iného modelu. Odhadca predajcu zistil, že existujú ponuky na predaj ojazdených áut tohto modelu a sú žiadané nové autá (predaj v „krátkom“ zázname u predajcu vo VAZ). Ďalej odhadca upozornil na skutočnosť, že predmet hodnotenia má značkové kolesá s celoročnými pneumatikami, ktoré nie sú súčasťou štandardnej montáže, „kenguryatnik“ s hmlovými svetlami, pohodlný neštandardný kufor a moderné vybavenie. . Odhadca zistil, o koľko sa zvýši cena nového analógu hodnoteného auta pre jeho kupujúceho po montáži špecifikovaných doplnkových prvkov (ku dňu ocenenia), určil stratu hodnoty v dôsledku opotrebovania pre celé auto. (so spomínanými doplnkovými prvkami) a skúmal dopyt. Z jeho prieskumu na vzorke potenciálnych kupcov zo záhradkárskej komunity vyplynulo, že nový model vítajú, no za prijateľnú a hodnú príplatku je uznaná iba montáž kufra, zatiaľ čo doplnky k štandardnej výbave zvyšku sa kvalifikujú ako „nadmerné zlepšenia“, za ktoré sa neoplatí platiť. Klub poľovníkov a rybárov zároveň na všetky tieto doplnenia zareagoval pozitívne s rezervovaným postojom k prípadným návrhom odhadcu na dodatočnú montáž posilňovača riadenia a navigátora na auto (tiež nepredpokladá štandardná montáž). S prihliadnutím na ponuku a dopyt odhadca určil trhovú hodnotu auta. Po vysvetlení odhadcu a porovnaní jeho verzie s predchádzajúcimi pokusmi o predaj auta, majiteľ súhlasil s výsledkom hodnotenia, auto bolo zaradené do predaja a asi o tri týždne neskôr bolo predané za cenu rovnajúcu sa špecifikovaná trhová hodnota. Na základe týchto skúseností odhadca potvrdil potrebu podrobnej analýzy dopytu po podobných predmetoch oceňovaného objektu a odporučil predajcovi ponúkať nové a jazdené SUV tejto značky v uvedenej konfigurácii.

Venujme pozornosť tomu, že A. Damodaran zaviedol pojem „zlé investície“, ktoré v podniku prinášajú výnosy, ktoré nespĺňajú očakávania návratnosti prostriedkov do nich vložených. Navrhuje zvážiť rôzne možnosti rozhodovania o osude takéhoto investičného majetku vrátane možností odmietnutia preventívnych opráv, ak prínos zo zastavenia opráv prevyšuje straty zo zníženia ekonomickej životnosti objektu. Poznáme situácie, v ktorých na otázky odhadcov zástupcovia objednávateľov posudku informovali o plánovaných modernizáciách existujúcich výrobných liniek (s výmenou nástrojov alebo jednotlivých prvkov zariadení) za účelom spustenia výrobu nového, perspektívnejšieho produktu. Posledne menované situácie by sa mali brať do úvahy pri určovaní trhovej hodnoty podniku (vrátane nadbytočných a vedľajších aktív) – vo verzii týchto aktív NNEI (s identifikáciou funkčného a externého zastarania niektorých z nich).

Na záver diskusie o vlastnostiach analýzy s cieľom vybrať možnosť NSEI pre hnuteľný majetok, venujme pozornosť skutočnosti, že pri hodnotení rieky, mora sa odkrýva oveľa viac možností výberu takýchto možností (v porovnaní so strojmi a automobilmi). a lietadiel. Tu je možné analyzovať nielen možnosti dokončenia a financovania transakcií, ale aj súbory implementovaných funkcií sú predmetom výskumu, berúc do úvahy zákonné obmedzenia týchto možností v súvislosti s normou zákona o štátnej registrácii lodí a transakciách s nimi. .

Príležitosti a výzvy výberu najlepšej a najefektívnejšej možnosti využitia pri oceňovaní podniku

Pri určovaní trhová hodnota podniku Algoritmus výberu možnosti NNEI je implementovaný v plnej miere, ak sa hodnotí kontrolný (a 100 %) podiel (so zameraním na preferencie trhu a potenciálnych kupcov), a čiastočne - pri posudzovaní menšinového podielu (iba zámery prihliada sa na predstavenstvo a vedenie spoločnosti vrátane nimi akceptovaných návrhov odhadcu).

Venujme pozornosť domnienkam oponentov, že výber možnosti NNEI pre podnikanie by mal byť len pri určovaní hodnoty investície. Tieto predpoklady sú v rozpore s nasledujúcou teóriou: pre akýkoľvek objekt ocenenie bez uplatnenia princípu NEUT dáva hodnotu súčasného použitia, ktorá sa rovná trhovej hodnote iba vtedy, ak je súčasné použitie NEUT. Pri určovaní hodnoty investície sa princíp NNEI považuje len za odporúčanie a uplatňuje sa len po dohode s iniciátorom „atypických (investičných) motívov“ – kupujúcim alebo predávajúcim.

Všimnime si potenciálne pozitívne dôsledky, s ktorými sa stretávame v praxi oceňovania podnikov:

• diverzifikácia obchodných produktov a predajných trhov(zvažujú sa možnosti plánovania a organizácie výroby nových druhov či zlepšovania parametrov vyrábaných tovarov a služieb, analyzujú sa možnosti vstupu do nových územných a výrobkových segmentov trhov - všetko s prihliadnutím na potrebu zavedenia organizačných a technologických inovácie);
• faktor rozvoja(analyzujú sa dôsledky zavádzania nových perspektívnych technológií, vytvárania nových prvkov infraštruktúry, modernizácie vybavenia, reštrukturalizácie a rozvoja personálu - všetko v rámci postupov na určenie trhovej hodnoty aktív vo verzii NNEI pri implementácii nákladového prístupu k oceňovaniu podniku) ;
• reštrukturalizáciu podnikania(uvažuje sa o perspektívach zavedenia organizačných zmien v systéme riadenia podniku, možnosti fúzií, akvizícií, rozdelenia spoločností, vzniku holdingu, transformácie divízií na samostatné podniky, vytváranie pobočiek a dcérskych spoločností).

Napríklad uvádzame zmeny, ktoré sa ukázali ako významné pre výsledky oceňovania podniku (s veľmi výrazným zvýšením hodnoty oceňovaného majetku):

• zmeny v sortimente pekárne (s menšími vylepšeniami vybavenia zariadenia), tehelne (s prerozdelením výrobnej kapacity v prospech druhu výrobku obľúbeného na miestnom trhu), drevospracujúceho podniku (s komplikáciou tzv. produkt za podmienok predpokladaného nárastu nedostatku surovín);
• zhutnenie výrobných jednotiek malého podniku navrhnuté odhadcom a akceptované manažmentom s pridelením priestorov na prenájom (s cieľom získať dodatočný príjem);
• uvoľnenie časti (viac ako 30 percent z 500 000 metrov štvorcových) priestorov na prenájom realizované manažmentom veľkého podniku (v dôsledku zavedenia „interného lízingu“ samonosné divízie optimalizovali svoje potreby priestorov) ;
• zmena v personálnej tabuľke malého podniku navrhnutá odhadcom a akceptovaná manažmentom (oceniteľovi pomohla skúsenosť „vyspelejšej“ spoločnosti podobnej veľkosti, skúmaná v procese implementácie komparatívneho prístupu k oceňovaniu tohto podniku);
• výstavba novej budovy skladu ako súčasť logistického komplexu plánovaná vedením a vyúčtovaná odhadcom (zvýšil sa príspevok voľnej časti pozemku k hodnote podniku);
• návrh znalca akceptovaný vedením spoločnosti nahradiť možnosť predaja prebytočnej časti nehnuteľnosti (pozemok s tromi budovami) možnosťou prevodu tejto nehnuteľnosti do správy zvereného majetku s rekonštrukciou úprav na nový účel a zachovanie možnosti výhodného predaja tohto oceňovacieho predmetu v budúcnosti;
• odhadcom navrhované porovnanie možností technického vybavenia podniku pomocou požičaných prostriedkov alebo lízingu a klientom akceptované odporúčanie znalca o preferencii výberu lízingovej schémy;
• rozdelenie veľkého podniku na dva: jeden sa stal vlastníkom fixných aktív, teda „domácnosti“, druhý zostal „firmou“ s rovnakým výrobným tímom, rovnakým systémom objednávok a predaja produktov, ale teraz prenajímaním fixný majetok z „domácnosti“ (výrazný nárast celkovej hodnoty podniku po rozdelení, je zabezpečený prilákaním nájomcov nevyložených priestorov a drahých zariadení z radov potenciálnych konkurentov „firmy“).

Existujú aj zložitejšie situácie, podobné tým, ktoré uvádzajú účastníci fóra. Preto sme napríklad pri prerokovávaní (pred niekoľkými rokmi) zákazky na ocenenie podniku stredne úspešného podniku upozornili objednávateľa na zámery mesta vyhlásené na zmenu funkčného účelu územia, na ktoré má tento podnik prenajatý pozemok. patrí. V rámci kampane za presťahovanie priemyselných podnikov z prestížnej lokality do priemyselných zón mesto ponúklo, že týmto podnikom poskytne pozemky, infraštruktúru, zdroje, a čo je dôležité, podnik si ponechal právo na prenájom „prestížnych“ pozemkov, ak bude súhlasiť. podieľať sa na investičnom projekte na vytvorenie infraštruktúry cestovného ruchu na v súčasnosti prenajatej pôde. Vedeniu sme navrhli zhodnotiť obchod vypracovaním programu presťahovania podniku, so zavedením práva na uzavretie nájomnej zmluvy na pozemok v prestížnej oblasti a vlastníctvom zveľadení podniku na rekonštruovať ako vklad do základného imania nového podniku cestovného ruchu. Zákazníci s týmto návrhom nesúhlasili a objednávka sa neuskutočnila, keďže ku dňu rokovaní nemalo zmysel hodnotiť obchod bez zohľadnenia bezprostredných perspektív (dnes skôr predpovedaná perspektíva opätovného profilovanie územia sa realizovalo na úkor podnikania podniku, ktorého posúdenie neprebehlo).

Všimnite si, že výber možnosti NNEI vedie ku konvergencii výsledkov oceňovania podniku pomocou príjmových a nákladových prístupov. Nikdy sa nestalo, že by rozumný zákazník nebol spokojný s výsledkami hodnotenia na základe výberu možnosti NNEI. Okrem toho zaznamenávame rastúci záujem takýchto zákazníkov o možnosť získania maximálnej hodnoty trhovej hodnoty, ktorú poskytuje špecifikovaný výber možnosti NNEI. Prítomnosť takéhoto záujmu už pred niekoľkými rokmi avizoval vo svojom prejave na konferencii Ruskej spoločnosti odhadcov zástupca spoločnosti Lukoil. Vyjadril poľutovanie nad nedostatočnou praxou odhadcov meniacich podnikateľské plány a obchodnú štruktúru hodnoteného podniku s cieľom zdôvodniť možnosť NNEI (v reakcii na poznámku prezídia uviedol, že odhadca je pripravený zaplatiť pomerne veľa veľa peňazí za správu so spomínanými variáciami). Toto tvrdenie sme podporili, pričom sme upozornili na skutočnosť, že v procese týchto variácií odhadca, samozrejme, zohľadňuje všetky návrhy, projekty, očakávania a rady vedenia podniku a neskôr presviedča číslami výhodu ním odporúčanej možnosti, ak sa takáto výhoda nájde.

Na záver poznamenávame, že problémy výberu možnosti NNEI pre aktíva a podnikanie popísané v článku a uvedené príklady sú prevzaté z reálnej praxe. Zďaleka nie vždy sú odhadcovia múdrejší ako manažéri hodnotených podnikov a vlastníci majetku (musíte sa vrátiť pre revízne správy, ktoré ani nezohľadnili to, čo plánovali manažéri alebo vlastníci), ale v poslednom čase sú odhadcovia čoraz viac iniciovanie hľadania možností a dosahovanie pozitívnych výsledkov – so spoluúčasťou zákazníka a k jeho spokojnosti. V kontexte prebiehajúcej krízy s očakávanou perspektívou východiska z nej, ktoré je možné len v prípade inovatívneho rozvoja ekonomiky, sa potreba voľby NNEI pri oceňovaní podnikov prejavuje takmer všade (do väčšej či menšej miery rozsah). Tento trend je nezvratný a v blízkej budúcnosti budú musieť znalci hľadať (spolu s vedením a odborníkmi hodnotených podnikov) radikálne premeny v predmete oceňovania - až po zmenu podnikania na základe existujúcich aktív. Za týchto podmienok je zrejmé, že je potrebné podrobne rozpracovať a premietnuť do regulačných dokumentov Národnej rady pre oceňovanie všetky aspekty analytického problému, aby sa pri určovaní zvolila možnosť NNEI. Trhová hodnota akýkoľvek predmet civilného obehu. V prechodnom období potrebnom na vývoj nových verzií regulačných dokumentov a vypracovanie metodológie analýzy komunitou odhadcov sa navrhuje zaviesť pojem „ trhová hodnota pri súčasnom používaní“ (bez výberu možnosti NNEI) s uvedením zoznamu prípadov, v ktorých stačí určiť tieto náklady namiesto Trhová hodnota, ktorej zriadenie je zabezpečené modernými regulačnými dokumentmi.

Vplyv trhového správania na finančné rozhodnutia jednotlivcov, firiem, úradov diktuje koncepciu čo najefektívnejšieho využitia nehnuteľností. Trhové faktory určujú trhovú hodnotu, takže požiadavky trhových síl na nehnuteľnosti majú veľký význam pri určovaní najefektívnejšieho využitia. Analýza najefektívnejšieho využitia nehnuteľnosti zahŕňa podrobná štúdia situácie na trhu, charakteristika oceňovanej nehnuteľnosti, identifikácia možností požadovaných trhom, ktoré sú kompatibilné s parametrami oceňovanej nehnuteľnosti, výpočet ziskovosti každej možnosti a posúdenie hodnoty nehnuteľností pre každý prípad použitia. Konečný záver o najefektívnejšom využití je teda možné urobiť až po vypočítaní nákladov.

Najvyššie a najlepšie využitie nehnuteľnosti predstavuje využitie voľného alebo zastavaného pozemku, ktoré je právne možné a vhodne navrhnuté, fyzicky realizovateľné, podporené primeranými finančnými prostriedkami a prináša najvyššiu hodnotu. Optimálne využitie pozemku je určené konkurenčnými faktormi konkrétneho trhu, na ktorý oceňovaná nehnuteľnosť patrí, a nie je výsledkom subjektívnych dohadov vlastníka, developera alebo odhadcu. Preto je analýza a výber najefektívnejšieho využitia v skutočnosti ekonomickou štúdiou trhových faktorov, ktoré sú významné pre oceňovanú nehnuteľnosť. Trhové faktory použité na určenie najlepšieho využitia nehnuteľnosti k dátumu ocenenia sa zohľadňujú v celkových zhromaždených a analyzovaných údajoch na určenie hodnoty nehnuteľnosti. Preto možno najefektívnejšie využitie kvalifikovať ako základ, na ktorom je založená trhová hodnota.

Typicky sa analýza najlepšieho použitia vykonáva vo viacerých alternatívne možnosti a zahŕňa tieto oblasti: analýza trhu; analýza uskutočniteľnosti možnosti; analýzu najefektívnejšieho použitia. Uvedené oblasti analýzy zahŕňajú komplexnú štúdiu nasledujúce otázky: Analýza trhu zahŕňa identifikáciu dopytu po alternatívnych prípadoch použitia s cieľom študovať ponuku a dopyt, veľkosť trhu, dynamiku nájomného atď. pre každú možnosť. Štúdia uskutočniteľnosti zahŕňa výpočet základných zložiek nákladov: tok príjmov a miery kapitalizácie na určenie nákladov, pričom sa zohľadňujú premenné každej právne opodstatnenej a fyzicky realizovateľnej možnosti. Analýza najefektívnejšieho využitia zahŕňa vypracovanie podrobného plánu implementácie každej možnosti s ohľadom na konkrétnych účastníkov trhu, načasovanie projektu, zdroje financovania, aby sa vybrala možnosť, ktorá zabezpečí maximálnu produktivitu hodnotenej nehnuteľnosti.

Kritériá analýzy najlepšieho použitia: právna prípustnosť(Hodnotiteľ berie do úvahy súkromné ​​obmedzenia, územné predpisy, stavebné predpisy, predpisy o ochrane historických budov a zákony o životnom prostredí, ktoré môžu mať špecifické potenciálne využitie. Výber najefektívnejšieho využitia nehnuteľnosti môže byť ovplyvnený existenciou dlhodobých prenájmov) ; fyzická realizovateľnosť(Kritériá fyzickej uskutočniteľnosti – veľkosť, tvar, plocha, dizajn, pôdne podmienky a prístupové cesty k lokalite, ako aj riziko prírodných katastrof (ako sú povodne alebo zemetrasenie) – ovplyvňujú zamýšľané využitie pôdy); finančné zabezpečenie(Všetky spôsoby využitia, ktoré môžu poskytnúť kladnú návratnosť, sa považujú za finančne realizovateľné. Ak použitie negeneruje pravidelný príjem z prevádzky, potom sa v rámci analýzy vyberú tie možnosti, ktoré vytvárajú nehnuteľnosť s nákladmi rovnými alebo väčšími ako náklady na výstavbu alebo renováciu budovy. majetok na toto nové využitie. Odhadca by mal porovnať kapitálový zisk alebo príjem z používania majetku s vynaloženými kapitálovými výdavkami. Ak je príjem len okrajovo pod alebo nad výdavkami, použitie sa považuje za finančne nerealizovateľné.); maximálnu produktivitu(ide o najvyššiu hodnotu pozemku ako takého, bez ohľadu na to, či je voľný (skutočne alebo podmienene) alebo zastavaný. Implementácia tohto kritéria zahŕňa zo všetkých zákonom povolených, fyzicky realizovateľných a pozitívnych príjmových možností výber typu využitie, ktoré poskytuje maximálnu hodnotu základ nehnuteľnosti - pozemku. Maximálna produktivita pozemku je určená koreláciou výšky jeho príjmu s mierou kapitalizácie, ktorú trh vyžaduje pre tento typ využitia). Táto postupnosť postupu analýzy je spôsobená skutočnosťou, že najefektívnejší prípad použitia, dokonca aj s potrebnými finančnými prostriedkami, nie je realizovateľný, ak je právne zakázaný alebo jeho fyzická realizácia nie je možná.

Odhadcovia používajú pri analýze najlepšieho využitia nehnuteľností dve techniky:: najefektívnejšie využitie lokality ako nevyvinutej; čo najefektívnejšie využitie lokality ako zastavanej. Hlavné dôvody pre určenie najefektívnejšieho využitia územia ako nezastavaného: Zvýraznenie hodnoty nehnuteľnosti len hodnoty pozemku. Použitie porovnateľného spôsobu predaja na ocenenie zastavaného pozemku. Výpočet straty hodnoty v dôsledku externého zastarania. Odhad skutočnej hodnoty pozemku ako súčasti nehnuteľnosti, ktorá nie je pre danú lokalitu optimálna. Analýza najefektívnejšieho využitia zastavaného územia sa robí z dvoch dôvodov.: Identifikácia typu využitia majetku, ktorý poskytuje najvyššiu celkovú návratnosť investovaného kapitálu. Identifikácia na trhu nehnuteľností rovnakého účelu s porovnateľnou úrovňou efektívnosti využitia.

Odoslanie dobrej práce do databázy znalostí je jednoduché. Použite nižšie uvedený formulár

Študenti, postgraduálni študenti, mladí vedci, ktorí pri štúdiu a práci využívajú vedomostnú základňu, vám budú veľmi vďační.

Uverejnené dňa http://www.allbest.ru/

Voľbanajviacefektívnemožnosťpoužitieobjektnehnuteľnosť

Úvod

Analýza najefektívnejšieho využitia nehnuteľnosti zahŕňa podrobnú štúdiu situácie na trhu, charakteristiku oceňovanej nehnuteľnosti, identifikáciu možností dopytu na trhu, ktoré sú kompatibilné s parametrami oceňovanej nehnuteľnosti, výpočet ziskovosti každej možnosti a posúdenia hodnoty majetku pre každý prípad použitia. Najvyššie a najlepšie využitie nehnuteľnosti predstavuje využitie voľného alebo zastavaného pozemku, ktoré je právne možné a vhodne navrhnuté, fyzicky realizovateľné, podporené primeranými finančnými prostriedkami a prináša najvyššiu hodnotu.

Účelom tejto práce je analyzovať nehnuteľnosť z hľadiska jej najlepšieho a najefektívnejšieho využitia ako podmienene voľnú, ako aj s vylepšeniami. Pozemok s katastrálnym číslom 78:5516A:2 a nachádza sa v Petrohrade na adrese: Prosveshcheniya, 40, písmeno A. Na tento účel budú na základe Pravidiel využívania pôdy a rozvoja určené právne realizovateľné možnosti využitia pozemku. Petrohradu a boli vykonané aj všetky potrebné výpočty.

1 . Charakteristikaobjekt

Táto časť práce zahŕňa:

Kvantitatívna a kvalitatívna charakteristika objektu vrátane informácií o vlastníckych právach, vecných bremenách spojených s nehnuteľným objektom, o fyzických vlastnostiach nehnuteľného predmetu, dostupné informácie o amortizácii a zastaraní.

Kvantitatívne a kvalitatívne charakteristiky prvkov tvoriacich objekt nehnuteľnosti, ktoré majú špecifické vlastnosti ovplyvňujúce výsledky projektu.

Informácie o aktuálnom využití predmetu nehnuteľnosti.

Ďalšie faktory a vlastnosti súvisiace s objektom nehnuteľnosti, ktoré výrazne ovplyvňujú technicko-ekonomické ukazovatele projektu.

1.1 Popispôdastránky

Popis pozemku je uvedený v tabuľke nižšie.

Tabuľka 1.1 - Popis pozemku

1.2 Popis vylepšení

Popis vylepšení je uvedený v tabuľke nižšie.

Tabuľka 1.2 - Popis pozemkových úprav

1.3 História objektu

V roku 1986 sa vo štvrti Vyborgsky v Petrohrade na ulici Prosveshcheniya Prospekt objavila nová krásna budova, postavená špeciálne pre prvú detskú umeleckú školu v meste. Svetlé, dobre vybavené učebne, priestranné chodby, bufet, jedna výstavná a 2 koncertné sály. V týchto krásnych priestoroch sídlili tri oddelenia – výtvarný, choreografický a hudobný. Takáto kreatívna komunita bola nová a okamžite vzbudila najživší záujem nielen medzi obyvateľmi mikrodistriktu, ale aj celého mesta.

Ryža.

V roku 1999 bola Detská umelecká škola pomenovaná po Georgijovi Sviridovovi, pozoruhodnom ruskom skladateľovi, ktorého život a dielo boli dlhé roky späté s naším mestom. Skutočne tvorivá atmosféra, vysoká profesionálna úroveň vzdelávania sa rozvinuli najmä vďaka zakladateľovi a prvému riaditeľovi školy, váženému pracovníkovi kultúry Ruska A. M. Serdyukovi (1937-2001). Alexander Michajlovič bol úžasný učiteľ a hudobník, ktorý dokonale ovládal dva nástroje, organ a klavír. Jeho meno sa často nachádzalo na plagátoch filharmónie nielen v Petrohrade, ale aj v iných mestách Ruska a zahraničia, práve takýto líder dokázal vytvoriť tím vynikajúcich odborníkov vo svojom odbore, ktorí milujú svoju profesiu a snažia sa vtiahnuť deti do sveta hudby, tanca, maľovania.

Od roku 2001 školu vedie ctená pracovníčka kultúry Ruskej federácie Natalia Michajlovna Veledeeva. Natalia Mikhailovna pôsobí v oblasti hudobného vzdelávania od roku 1966, od roku 1987 je v administratívnej pozícii. Skúsený líder N.M. Veledeeva má v meste veľkú prestíž, je členkou správnej rady škôl v rámci Výboru pre kultúru.

Na škole študuje okolo 2000 detí, pracuje viac ako 130 pedagógov. Za veľké tvorivé výkony boli najlepší učitelia ocenení čestnými titulmi. "Ctihodný pracovník kultúry Ruskej federácie": N.M. Veledeeva, V.G. Efimov, M.V. Hwang, G.S. Leonov; "Za úspechy v kultúre": I.S. Sokolová, V.P. Kalshchikov; "Za úspech v humanizácii školy v Petrohrade": N.M. Veledeeva, V.G. Efimov, M.V. Hwang, M.F. Pugačevskij, O.I. Kuznecovová, O.F. Perevertkina, M.V. Furšová, O.V. Gerasimová, Yu.B. Slivovský. Škola je hrdá na svojich talentovaných žiakov, z ktorých najlepší získavajú tituly laureátov a diplomatov na mnohých medzinárodných súťažiach a festivaloch. Budúcim odborníkom sa udeľujú štipendiá od Výboru pre kultúru vlády Petrohradu, Ministerstva kultúry Ruska, Filharmonickej spoločnosti Petrohradu. Školský tím hrdo nesie meno veľkého ruského skladateľa. Dňa 8. decembra 2000 v súvislosti s 85. výročím G. V. Sviridova bolo slávnostne otvorené školské múzeum „Sviridov v Leningrade“.

Od roku 2000 škola každoročne hostí Open St. Petersburg Festival detských múzických umení pomenovaný po A. G.V. Sviridov. V roku 2005, keď sa festival stal členom Asociácie hudobných súťaží Ruska, získal nový štatút: Medzinárodná súťaž pre múzické umenie mládeže pomenovaná po G.V. Sviridov. Všetky tieto roky bol skladateľov synovec Alexander Sergejevič Belonenko čestným prezidentom súťaže a váženým umelcom Ruska, profesorom na St. NA. Rimskij-Korsakov Oleg Jurijevič Malov.

Pre mnohých laureátov bolo víťazstvo na súťaži Sviridov dobrým štartom v ich profesionálnom rozvoji.

Pre najmenších hudobníkov (do 10 rokov) škola iniciovala mestský festival „Iskry“. Každé dva roky súťažia v hudobnom výkone mladí sólisti akejkoľvek špecializácie. Slávnostné odovzdávanie cien a koncert laureátov sa koná v Malej sále pomenovanej po M.I. Glinka z Petrohradskej filharmónie. Dnes škola zohráva významnú úlohu v koncertnom živote mesta. Študenti hudobných a choreografických oddelení neustále vystupujú na veľkých koncertných miestach: v Šeremetevskom paláci, Veľkej a Malej sále sv. Rimskij-Korsakov. Chlapci sa zúčastňujú hudobného predplatného Domu skladateľov, divadla „Cez zrkadlo“, v Dome Kochneva, v múzeu F.I. Chaliapin, v palácoch Ruského múzea.

Jedným z najlepších hudobných odborov je klavírne oddelenie. Učitelia ako: G.S. Leonová, D.Yu. Bystrov, M.Yu. Kuzminová, O.F. Perevertkina, O.I. Radaeva, M.V. Hwang úspešne pripravuje svojich žiakov na vystúpenia na súťažiach, mestských koncertoch a na prijatie na stredné školy. Všetky odbory školy zamestnávajú bývalých absolventov, ktorí sa po absolvovaní vysokých škôl vrátili do svojich rodných múrov. Škola je známa svojimi tvorivými kolektívmi, ktoré účinkujú nielen v našom meste, ale aj v zahraničí.

Vzorný tím dychovej hudby pod vedením cteného pracovníka kultúry Ruskej federácie Efimova V.G. - víťaz mnohých medzinárodných súťaží a festivalov - navštívil Izrael, Taliansko, Nemecko, Francúzsko, Španielsko, Belgicko, Grécko. Spevácka skupina „Consonance“ pod vedením M.V. Fursová je laureátkou a diplomovou víťazkou mnohých medzinárodných festivalov: na súťažnom festivale k 90. ​​výročiu G.V. Sviridova (Moskva, 2005), Diplom I. stupňa na otvorenom celoruskom zhromaždení detských zborov „Na brehoch Nevy“ (Petrohrad, 2006), Zlatá medaila medzinárodnej zborovej súťaže „Mundi Cantant“ (ČR. republika, Olomouc, 2007), I cena medzinárodnej súťaže pomenovanej po G.V. Sviridova (SP-b 2007), Diplom II. stupňa X. Petrohradského festivalu detských zborov "Klasika a moderna" (2007), I cena za 56 - Europees Musikfestival voor de Jeugd Neerpelt (Belgicko 2008), Strieborný diplom na 6. ročníku Festivalu e Concorso Corale Internazionale Jesolo Lido - VENEZIA (Taliansko 2008). Tím neustále cestuje s koncertmi do mnohých miest v Rusku a zahraničí: Poľsko, Maďarsko, Fínsko, Francúzsko, Taliansko, Česká republika, Belgicko. Výtvarný odbor školy má 22 pedagógov. Medzi nimi: N.E. Belykh, V.P. Golovin, O.N. Pankratová, F.F. Rasulov, Yu.B. Slivovský, M.S. Smirnov, N.P. Starová, M.V. Trofimová sú členmi Zväzu umelcov Ruskej federácie. Práce študentov výtvarného odboru opakovane získali ocenenia na výstavách v Petrohrade, Rusku, Anglicku, Amerike, Francúzsku, Nemecku, Fínsku, Poľsku, Českej republike, Maďarsku.

Na choreografickom oddelení pracuje tím skúsených pedagógov, ktorí majú bohaté skúsenosti s javiskovou a pedagogickou prácou a zúčastňujú sa medzinárodných seminárov o choreografickom umení: v USA, Francúzsku, Fínsku. Študenti odboru študujú podľa akademického programu. Na oddelení pracuje I.K. Novik je popredným riaditeľom petrohradského detského hudobného divadla „Through the Looking Glass“. Pod jej vedením sa realizuje zaujímavá tvorivá práca, realizujú sa predstavenia, ktoré spájajú činnosť choreografického, hudobného a umeleckého odboru školy. Nadviazali tvorivé väzby s Akadémiou ruského tanca pomenovanou po A. Vaganovej. Študenti vystupujú na popredných koncertných miestach v meste: Veľká filharmónia, Akademická Capella, Smolný chrám. Jedným z úspechov práce katedry je dosiahnutie študentských titulov laureátov a diplomatov na mestských a medzinárodných festivaloch, medzi ktoré patria: "Dancing Olympus" (Berlín 2008), "Sparks" (St. Petersburg 2009). Vystúpenia študentov vo veľkej miere zdobia konanie abonentných a prázdninových koncertov.

2 .Analýzaživotného prostrediaprostredia

2.1 Analýzamiestobjekt

Ryža.

Rozvoj územia

Územie štvrte, v ktorej sa nachádza skúmaný objekt, je obmedzené na:

- ulica Yesenin;

- Vyhliadka na osvietenie;

- ulica Ivana-Fomina;

- Lilac bulváry.

Študijná oblasť sa vyznačuje množstvom parkov.

Najväčším z nich je park Sosnovka s upraveným lesom, chodníkmi, ihriskami a volejbalovými ihriskami, park Lesníckej akadémie, ktorý sa nachádza v blízkosti námestia Mužestva.

Ekologický stav obytných štvrtí okresu je vo všeobecnosti dobrý, ale miera znečistenia pôdy v mikrookresoch sa výrazne líši. Úroveň znečistenia ovzdušia je však vo všeobecnosti vyššia ako v susednom okrese Primorsky, kde je vzduch aktívne vetraný zo zálivu. Vedľa skúmaného objektu je aj Kantemirovsky most, ktorého územie je považované za jedno z najhlučnejších miest v meste.

Obrázok 2.1 - Lokálne umiestnenie objektu

Obytná zástavba

Zloženie bytového fondu okresu Vyborgsky prakticky opakuje chronológiu rozvoja mesta. Na juhu - starý fond, v centrálnej časti - "Stalinka" a "Khrushchev", na severe - väčšinou nové domy. Medzi hlavné výhody okresu Vyborgsky patrí rozvinutá infraštruktúra. Okres je v dostupnosti kvalitných obchodných priestorov na štvrtom mieste v rebríčku petrohradských okresov. Oblasť je známa nákupnými zónami v blízkosti staníc metra Udelnaja a Politechničeskaja, nákupných centier Svetlanovskij a Šuvalovskij, obrovskými nákupnými a zábavnými centrami v oblasti Ozerkov a stanicou metra Prospekt Prosveshcheniya, O Kay, hypermarkety Lenta "a" Maxidom ". V oblasti existujú obchodné centrá" Nobel "(Pirogovskaya nábrežie), Aquatoria "(Vyborgskaya nábrežie)," Bekar "(B. Sampsonievsky prospekt). Treba poznamenať, že väčšina existujúcich obchodných centier sa nachádza na Vyborgskej strane. Okres Vyborgsky má veľké množstvo objektov (viac ako 40), prenájom kancelárskych priestorov.V areáli prebieha aj rekonštrukcia starých budov,projektovanie a výstavba nových budov pre biznis centrá.parkoviská.

všeobecné informácie

Okres Vyborgsky (založený v roku 1718) je dnes jedným z najväčších v Petrohrade a jedným z najstarších: svoje meno dostal už v roku 1817. Práve v tom čase sa na základe dekrétu Petra I. začalo územie pozdĺž pravého brehu Bolshaya Nevka a Nevy, kadiaľ prechádzala staroveká cesta do Vyborgu, nazývať stranou Vyborg.

V prvých rokoch existencie mesta bola strana Vyborg považovaná za hranicu. Na čele mesta bolo toto územie súčasťou petrohradskej časti, potom sa stalo samostatnou fínskou, potom vyborskou stranou.

Na pravom brehu Bolšaja Nevka, ktorý počas povodní takmer nebol zaplavený, už začiatkom 18. storočia začali stavať sklady, stodoly, nemocnice. Násyp sa v tomto úseku vplyvom zasypávania brehu neustále rozširoval a postúpil do rieky takmer o 200 metrov. Od roku 1711 sa objavili obytné budovy. Usadili sa tu stavitelia mesta, vyslúžilí vojaci, remeselníci. Takto vznikli osady: bednárstvo, spoločnosť, nemocnica, Sinyavinskaya. Tu sa okolo fabrík striedala zástavba. V prvej štvrtine 18. storočia sa vyborgská strana rozvíjala pomalšie ako ostatné okresy Petrohradu. V roku 1717 bolo na strane Vyborgu len 350 domácností (v tom istom období bolo na Admiraltejskom ostrove 1 720 domácností).

Na perifériách sa objavujú rôzne priemyselné podniky - cukor, garbiarne, pivovary; lodenica, kasárne, väznice. Práve tam na nábrežiach Nevy si cárski hodnostári - G. Teplov, A. Bezborodko, admirál A. Sinyavin a ďalší stavajú letné chaty.

Južná časť okresu susediaca s Nevou sa stala súčasťou mesta v 18. storočí. Vznikla tu nemocničná osada. Prvá vojenská nemocnica v Rusku (Admiralteyskaya Hospital) bola založená v roku 1715 dekrétom Petra I., vedľa nej bola v roku 1717 otvorená pozemná vojenská nemocnica. Na pilótach ich postavil prvý architekt nášho mesta D. Trezzini, následne kamenné tieto budovy s dvomi vežičkami v rohoch a v dĺžke takmer 300 metrov prestaval M. Zemtsov. Podobu, ktorú vidíme teraz, získala akadémia v 60. rokoch minulého storočia. Najprv boli prestavané tie budovy, ktoré majú výhľad na Nevu, potom zvyšok. Od roku 1881 sa tento komplex stal známym ako Vojenská lekárska akadémia. V druhej polovici 19. storočia sa pozdĺž brehov Nevy a Bolšaja Nevka vytvoril priemyselný región. Nachádzajú sa tu továrne A. Baranovského, G. Lessnera, L. Eriksona, L. Nobela, ako aj manufaktúry Sampsonievskaja, Nikolskaja a Vyborgskaja.

Centrálna časť moderného okresu sa predtým nazývala „Les“. Je dosť ťažké určiť presné hranice Lesnoy v modernom meste. Sergej Alexandrovič Bezbakh (vynikajúci miestny historik 20. rokov 20. storočia) vo svojej knihe poznamenal, že „Les“ je názov pre oblasť na pravej strane diaľnice Vyborg (Engels Ave.) medzi ulicou Lanskaya, Isakov per. (teraz ulica Manchesterskaya), Staro-Pargolovsky Avenue (dnes ulica Maurice Thorez), Teologický cintorín a Park Lesníckeho inštitútu. Teraz, podľa historika S. Glezerova: „Široký pojem „les“ zahŕňa neďalekú Malajsku a Bolšajskú Kushelevku, Graždanku a Sosnovku.

Pozemky v strednej a severnej časti moderného okresu Vyborgsky patrili kráľovským šľachticom - Shuvalov, Levashov, Kushelev. Ich mená dali názov obciam Kushelevka, Levashovo, Shuvalovskoe. V 19. storočí sa Lesnícka škola presťahovala z Cárskeho Sela do oblasti Kushelevka, na základe čoho následne vznikla Lesnícka inžinierska akadémia. V polovici 19. storočia sa územie pri Lesnej škole začalo zastavovať dačami, ale položením odbočky Fínskej železnice v 70. rokoch sa ich výstavba presunula na sever, do Šuvalova a Ozerki. V oblasti námestia Muzhestva sú spojené všetky hlavné diaľnice Lesnoy. V 18. storočí viedli do Spasského kaštieľa. Potom ho vlastnil vplyvný šľachtic kráľovského dvora Kataríny II. a Pavla I. - Ivan Kushelev. Kúpou časti pozemku od grófa Bezborodka si postavil letné sídlo. Začiatkom storočia sa vedľa Kushelevovej dače nachádzala anglická farma, ktorej história siaha až do obdobia vlády Alexandra I., keď dovolil anglickému kapitánovi na dôchodku Davidsonovi zriadiť príkladnú poľnohospodársku farmu, na ktorú mal pôdu za hranicami Bola získaná strana Vyborg, vrátane časti panstva Spasskaya. Farma sa nestala vzorom, ale priniesla len straty a v roku 1809 bola vrátená do štátnej pokladnice. Časť pozemkov farmy bola predaná okrem dvoch parciel, kde boli hospodárske budovy. V roku 1811 v nich sídlil Lesný ústav, prenesený z Cárskeho Sela, vtedy nazývaný „Forst Institute“ (z anglického „forest“ – les), ktorý dal neskôr meno celej oblasti. Ústav postupne premenil časť svojich pozemkov na lesopark: namiesto starých krivoľakých ciest na Spasský kaštieľ a Murino boli položené ulice, vysadené borovice, upravené škôlky, botanická záhrada a skleník.

Od 30. rokov 19. storočia ústav, ktorý potreboval peniaze, začal predávať časť svojich pozemkov súkromným osobám na výstavbu letných chát a z okolia sa stalo rušné predmestie. Pozemky rýchlo skúpili bohatí Petrohradčania, ktorí ocenili atraktivitu týchto prímestských miest. Výsledná dacha sa začala nazývať „dachy za lesným ústavom“. Potom, keď sa z ústavu v roku 1837 stala vojenská vzdelávacia inštitúcia, ktorá sa volala Lesný zbor, a oblasť sa začala nazývať Lesný zbor. Názov pretrval do polovice 19. storočia, neskôr sa postupne vytratilo slovo „zbor“ a zostalo pomenovanie „Les“, niekedy „Les“.

Postupom času, začiatkom 20. storočia, názov „Les“ pokrýval pomerne veľké územie. Keď tu bol otvorený Polytechnický inštitút, význam Lesnoy sa zvýšil najmä. Zmenil sa na akýsi petrohradský „Cambridge“. Osud Lesnoy po revolúcii je typický pre mnohé metropolitné predmestia. „V 20. – 30. rokoch 20. storočia tu žila jednoduchá verejnosť z radov robotníkov a spoluzamestnancov a v 60. rokoch sem prišlo mesto,“ píše S. Glezerov. Zo starého Lesnoya sa zachovalo len niekoľko budov, medzi nimi drevená budova Bertlingovej dače na Bolotnej ulici, preslávená svojou revolučnou minulosťou, teraz je tu Detské historické múzeum, Kotlov kaštieľ na námestí Mužestva, dom profesora sv. Lesnícky inštitút Dmitrija Nikiforoviča Kaygorodova pri rybníku Serebryan, kaštieľ neďaleko námestia Odvaha, ktorý starodávni nazývajú „dom Chaliapina.“ A dnes je obľúbeným park Lesníckej akadémie (predtým Lesný inštitút), ako predtým. miesto na prechádzky pre obyvateľov regiónu Vyborg. Najstaršie zo severného okolia regiónu je obec Pargolovo. Prvá zmienka o ňom sa nachádza v platovej knihe pre Novgorod za rok 7008 (1500). Potom sa obec volala Parkola. K pargolovskej kúrii, ktorú daroval Peter I. svojej dcére Alžbete Petrovne, patrili tieto osady: Suzdalskaja Sloboda (1. Pargolovo), Malaya Vologodskaja Sloboda (2. Pargolov) Okres existuje na jeho hraniciach od roku 1978, susedí s Prímorským, Kalininským. , Petrohradskij, Stred. Na severe okres hraničí s okresmi Vsevolozhsky a Kurortny. Na juhu jeho hranica prebieha pozdĺž Nevy medzi mostom Liteiny a Bolshaya Nevka. Bolshaya Neva.

Územie okresu sa rozprestieralo v smere od nábrežia Vyborgskej a rozširovalo sa na sever. Rozloha územia je 11,5 tisíc hektárov. Počet obyvateľov je asi 412 tisíc ľudí. Z hľadiska počtu obyvateľov je okres na treťom mieste v meste po Kalininskom a Nevskom okrese.

Napriek tomu, že okres Vyborgsky zaujíma jedno z popredných miest v meste z hľadiska nasýtenia priemyselnými podnikmi, je to jedna z najzelenších oblastí v Petrohrade. Viac ako tretinu okresu zaberajú parky a námestia. Napríklad rozloha parku Sosnovka je asi 322 hektárov. Územie parku Lesníckej akadémie - 65 hektárov, zelené plochy v Levashove - 346 hektárov. Množstvom zelene na obyvateľa je okres na prvom mieste v Petrohrade.

Priemyselná zóna pozdĺž Bolshaya Nevka stále existuje. Na území je viac ako pätnásť veľkých podnikov, vrátane "Engine", "Maison", "Uranus", "Petersburg Textile", "System", "Red Thread", "Compressor", "Red Mayak", "Teplopribor" , "Svetlana", prvý cukrársky závod "Azart" atď. V postsovietskom období bola väčšina priemyselnej výroby na území Vyborgu zatvorená. Vznikla myšlienka vytvoriť na ich mieste veľké obchodné centrum. Rýchlym tempom sa realizujú veľké investičné projekty - budujú sa automobilky Nissan a Hyundai, prvá etapa mliekarne Petmol (skupina firiem Unimilk), biznis centrum Capital-M na Matrosovej ulici, colnica spoločnosti, resp. logistický terminál "Sterkh" v Pargolove.

V sovietskych časoch sa na severe okresu Vyborgsky objavila ďalšia priemyselná zóna - Parnas, kde dnes pokračuje priemyselná výstavba. Sídlia v ňom také veľké podniky ako Baltika Brewery OJSC, Parnas-M CJSC. Medzi nimi okrem tých, ktoré už boli spomenuté vyššie, patrí Parnassus Pilot Plant for Metal Structures, asfaltobetónový závod, LPO Vibrator, Enterprise No. 2 Petrochimopttorg, Pepsi-Cola, Wimm Bill Dann. Nachádza sa tu aj Severná colnica, sklady a terminály. Na Parnase sa nachádza aj rovnomenné obchodné centrum. Betónové garáže hromadných parkovísk zoradené pozdĺž železnice a Engelsovej ulice. Priemyselná zóna "Parnas" sa naďalej rýchlo rozvíja, rozvíja územia okolo nej a plazí sa za Ring Road.

Dopravnú dostupnosť okresu Vyborgsky možno vo všeobecnosti označiť za uspokojivú.

Jeho centrálna časť je obsluhovaná dvoma stanicami metra - "Lesnaya" a "Vyborgskaya", severná časť - štyrmi stanicami: "Parnas", "Prospect of Enlightenment", "Ozerki", "Udelnaya". Územie okresu je však príliš veľké, existujúce stanice metra zjavne nestačia. Hlavné dopravné trasy okresu, ktoré spájajú jeho severnú a južnú časť, sú: Veľký Sampsonevskij prospekt, Engelsov prospekt a Vyborgskoe Highway, ako aj Lesnoy, Tikhoretsky prospekt a Kultury Prospekt, ktoré spájajú severnú a južnú časť okresu. Západnú a východnú časť okresu spájajú Svetlanovské, Lunacharské, Prosveščenija a Suzdalskij. Majitelia osobných vozidiel, ktorí vychádzajú z oblasti do centra mesta, sú nútení nečinne stáť v dlhých zápchach. Existujúce prestupné uzly na výjazde zo severných regiónov nezvládajú záťaž a v dopravnej špičke sa vozidlá „zastavujú“ na námestí Mužestva, Svetlanovskaja a Leninovom námestí.

bezprostredné okolie objektu - hlavne výrobné podniky a bytové domy

· intenzita dopravných prúdov v blízkosti Predmetu hodnotenia je vysoká a miera aktivity chodcov stredná;

· dopravná dostupnosť verejnou dopravou a automobilom je charakterizovaná ako dobrá vyhovujúca.

3. Analýzatrhukomerčnénehnuteľnosť

nehnuteľný obchodný majetok

Prehľad komerčných nehnuteľností. Komerčné nehnuteľnosti tradične zahŕňajú segmenty kancelárskych, maloobchodných, priemyselných a skladových a hotelových nehnuteľností. Maloobchodné nehnuteľnosti zároveň zahŕňajú plochy slúžiace na umiestnenie rôznych služieb: stravovanie, domácnosť, šport, zábava atď.

V súlade s predbežným umiestnením oceňovanej nehnuteľnosti poskytuje táto správa prehľad komerčných nehnuteľností v Petrohrade v nasledujúcich sektoroch:

Priemyselné a skladové nehnuteľnosti;

Kancelárske nehnuteľnosti;

Pôda.

Všeobecná situácia. V segmente komerčných nehnuteľností dochádza k progresívnemu rozvoju: podiel neobsadených priestorov klesá, nájomné rastie súbežne s infláciou. Zhodujú sa na tom analytici všetkých spoločností. Odborníci z rôznych spoločností odhadujú celkovú ponuku kvalitných kancelárskych priestorov na približne 2 milióny štvorcových metrov. Najskromnejšie odhady - v spoločnosti Knigh Frank St-Petersburg (1,65 milióna), štedrejšej ako ostatní v tomto smere, špecialisti správcovskej spoločnosti Maris / CBRE (2,2 milióna).Všetci odborníci sa tiež zhodujú, že v minulosti klesol počet voľných priestorov v segmente kancelárií (aktuálna miera neobsadenosti vo firmách sa odhaduje na 11-13%). Odborníci Jones Lang LaSalle v Petrohrade zároveň poznamenávajú, že trh s kancelárskymi nehnuteľnosťami v Petrohrade v roku 2011 zostal „trhom nájomcov“, pričom čistá absorpcia prevýšila uvedenie do prevádzky, ako aj pokles podielu voľných priestorov v r. 2012 z 19,7 % na 13 ,päť.

Stabilný dopyt po kancelárskych priestoroch, pokles počtu voľných priestorov viedol k zvýšeniu nájomného. Podľa analytikov Maris zdraželi kancelárie triedy B o 3-4%. V existujúcich kancelárskych centrách triedy A sa ceny prenájmu výrazne nezmenili.

Podobným spôsobom odhadujú odborníci aj aktuálnu obsadenosť obchodných plôch – asi 96 %, čo svedčí o vysokej miere dopytu po tomto type nehnuteľností v meste. Napriek skromnému podielu voľných priestorov ani v tomto segmente nedochádza k prudkému rastu sadzieb. Obchodné miesta za posledný rok vzrástli ceny približne rovnako ako kancelárie - o 7-10%.

V roku 2012 nedošlo k takmer žiadnemu nárastu skladového trhu (nárast na úrovni 1 % disponibilného objemu). Z tohto dôvodu sa obsadenosť týchto oblastí výrazne zvýšila, vývojári urýchlene spustili zmrazené projekty. Na konci roka 2012 sú hodnoty kapitalizačných mier v Petrohrade: pre kancelárske nehnuteľnosti vysokej kvality - 9,5-10%, pre vysokokvalitné maloobchodné nehnuteľnosti - 10-10,5%, pre aktíva inštitucionálnej kvality v sklade segment nehnuteľností - 11-11 ,5%. V regiónoch prešli miernou korekciou smerom nadol aj minimálne miery kapitalizácie pre luxusné komerčné nehnuteľnosti.

Tabuľka 3-1 Minimálne miery kapitalizácie kvalitných komerčných nehnuteľností v roku 2012

Vývoj segmentov komerčných nehnuteľností v Petrohrade je nerovnomerný. Najrozvinutejšie trhy sú kancelárske a maloobchodné nehnuteľnosti. Trh hotelov a výrobných a skladových zariadení za nimi výrazne zaostáva.

Územné rozmiestnenie obchodných plôch. Územné rozmiestnenie obchodných priestorov do veľkej miery závisí od ich funkcie. Kancelárske priestory, ako v biznis centrách, tak aj vstavané, ako aj hotelové zariadenia sa nachádzajú najmä v centrálnych štvrtiach Petrohradu - Admiralteisky, Petrogradsky, Central. Je to kvôli blízkosti obchodných centier a turistických destinácií.

Veľké nákupné komplexy sa nachádzajú hlavne v obytných štvrtiach (Primorsky, Vyborgsky, Moskovsky), čo je determinované prítomnosťou veľkých pozemkov a blízkosťou väčšiny spotrebiteľov. Vstavané obchodné priestory sa nachádzajú najmä v centrálnych štvrtiach (Admiralteisky, Vasileostrovsky, Petrogradsky, Centralny) Kvalitné výrobné a skladové komplexy sa tiahnu k hlavným dopravným koridorom mesta - Morskému prístavu sv. Moskva), Murmanská diaľnica (M-18) a západný koridor (Tallinskoje diaľnica, M-11).

Podľa GUION sa prenajaté vstavané výrobné a skladovacie priestory nachádzajú najmä v okresoch Vyborgsky, Nevsky, Krasnogvardeisky, Frunzensky a Kirovsky.

Trhová aktivita. Podľa analytikov z Centra pre hodnotenie a poradenstvo v Petrohrade dochádza k určitému prerozdeleniu síl v investičnom segmente a vývoji na trhu – dochádza k „zmene zloženia“ v dôsledku predchádzajúcej krízy. Od druhej polovice roku 2012 je badateľný a pomerne prudký nárast aktivity kupujúcich na trhu zo strany fyzických a právnických osôb, ktoré majú záujem o kúpu pomerne veľkých komerčných nehnuteľností (predovšetkým budov) na rôzne účely - maloobchod, kancelárie, atď. voľný čas a zábavu. Tento trend je do značnej miery spôsobený tým, že Rusko a najmä Petrohrad v roku 2011 konečne prekonali krízu a vstúpili na trh s nehnuteľnosťami stabilným tempom rastu.

Na druhej strane, globálna ekonomika a finančné trhy sú aj naďalej v horúčke v dôsledku známych udalostí v USA a Európe. To dáva investorom určitú nedôveru v budúcnosť a pomerne vážne inflačné očakávania. V tejto situácii majú zákazníci motiváciu kupovať existujúce zariadenia, ktoré už boli postavené a zaplnené nájomníkmi. Takáto nehnuteľnosť slúži ako nástroj na investovanie prostriedkov a poistenie sa proti znehodnoteniu peňazí. Podľa skúseností z rokov 2008-2009 kvalitné nehnuteľnosti naplnené nájomníkmi, hoci vykazovali mierny pokles aktuálnych ukazovateľov z hľadiska obsadenosti a ziskovosti, naďalej generovali peňažný tok.

Okrem investorov sa citeľne zaktivizovali aj koncoví kupujúci. Môže za to stabilizácia ekonomiky, ako aj proces presunu kancelárií viacerých veľkých spoločností do Petrohradu, predovšetkým v komoditnom sektore. Stratégiou takýchto spoločností veľmi často nie je prenájom, ale vlastníctvo nehnuteľnosti. Zameriavajú sa na akvizíciu moderných nadštandardných budov v najlepších lokalitách mesta a sú pripravení zaplatiť za ne primeranú cenu.V roku 2012 bol realitný trh doplnený ponukami. Dôsledkom krízy bolo, že množstvo vlastníkov z tých či oných dôvodov dalo svoje objekty do predaja. Okrem toho sa v roku 2012 začali predávať záložné predmety bánk. Bankové štruktúry sa dostali do kritického bodu, keď bolo potrebné rozhodnúť o takýchto aktívach. A často to bolo v prospech výpredaja, aj keď niekedy s výraznou zľavou. Treba poznamenať, že kvalitné objekty s dobrou polohou a úrovňou výstavby sú v tejto zástavnej hmote vzácne. Teraz majú kupujúci, ktorí pozorne sledujú súčasnú situáciu, možnosť vstúpiť do rokovaní s bankami a odkúpiť tieto kolaterálové aktíva.

Vo všeobecnosti činnosť, ktorá sa začala v lete 2012, už viedla k niekoľkým významným transakciám pre trh. Napríklad: akvizícia obchodného domu Passage spoločnosťou Jensen Group ako sprievodné aktívum, predaj kina Coliseum, rokovanie o predaji nákupného centra Gallery a množstvo dokončených alebo otvorených transakcií so známymi budovami v meste. Tento trend jesenno-zimného obdobia bude pokračovať.

V investičnom segmente a rozvoji momentálne dochádza k istému prerozdeleniu síl. Niektoré firmy svoj vplyv posilňujú, iné strácajú alebo odchádzajú z trhu a objavujú sa aj noví hráči.

Ak v budúcnosti nedôjde k žiadnym globálnym finančným otrasom, potom do konca roka 2012 budeme pozorovať pomerne sebavedomý rast trhu – nájomných aj investičných transakcií.

Tabuľka 3-2 Návratnosť investícií do rôznych segmentov komerčných nehnuteľností v Petrohrade

Spotrebiteľský trh. V januári až novembri 2012 v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka vzrástol maloobchodný obrat v meste o 8,3 %, v kraji o 2,7 %. Obrat verejného stravovania v meste vzrástol o 2,4 %, v kraji o 7,9 %. Obrat veľkoobchodu v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka v meste klesol o 10 %, v kraji vzrástol o 1,7 %.

Trh práce. V októbri 2012 sa v porovnaní s októbrom 2011 počet nahradených pracovných miest v organizáciách (okrem malých podnikov) zvýšil o 1,0 % v Petrohrade, o 0,1 % v Leningradskej oblasti Podľa výborov práce a zamestnanosti obyvateľov St. V Petrohrade a Leningradskej oblasti sa počet oficiálne evidovaných nezamestnaných od novembra 2011 do novembra 2012 znížil v meste o 22 %, v regióne o 16 % a na konci novembra 2012 dosiahol 10,2 tisíc a 4,2 tisíc. človek. Úroveň evidovanej nezamestnanosti na konci novembra 2012 bola 0,4 % v Petrohrade, 0,5 % ekonomicky aktívneho obyvateľstva v Leningradskej oblasti, oproti 0,5 % v meste aj v regióne na konci novembra 2011.

Výstavba a investície. V januári až novembri 2012 sa objem investícií do fixného kapitálu veľkých organizácií v Petrohrade v porovnaní s januárom až novembrom minulého roka znížil o 10,0 % a dosiahol 176,2 miliardy rubľov, v Leningradskej oblasti vzrástol o 4,0 % a dosiahol 194,1 miliardy rubľov. Od začiatku bežného roka sa objem prác v druhu činnosti „stavebníctvo“ v Petrohrade tiež znížil o 6,7 % v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka a predstavoval 299,4 miliardy rubľov, v Leningradskej oblasti vzrástol o 6,7 %. 10,1 % a predstavovali 101,4 miliardy rubľov.

Uvedenie obytných budov do prevádzky v januári až novembri bežného roka v Petrohrade a v Leningradskej oblasti vzrástlo v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka o 2,8 % a 11,3 % a predstavovalo 1 778,3 tis. . m obytnej plochy v Petrohrade a 894,0 tisíc metrov štvorcových. m. v Leningradskej oblasti. V novembri tohto roku. v Petrohrade, výrobná budova LLC Ferromet-Invest, výrobný a skladový komplex LLC Trader, výrobné a technické centrum pre opravy a predaj automobilov LLC Phoenix-Motors, skladový areál s parkoviskom CJSC. UNISTO, sklad stavebných materiálov GRAN CJSC, 1 trafostanica, 3 čerpacie stanice, predškolská vzdelávacia inštitúcia v okrese Puškinskij, reštaurácia v okrese Kurortny, obchodné centrum v okrese Moskovsky, komplex spoločenských a občianskych vybavenosti v r. okres Kirovský a ďalšie.

V Leningradskej oblasti skleníkové zariadenie Vector LLC, selekčné a semenné centrum Lesníckeho odboru Leningradskej oblasti, dielňa na spracovanie dreva Pallet-Plus LLC, 2 kotolne v okresoch Vyborgsky a Vsevolozhsky, 1 čerpacia stanica, bola uvedená do prevádzky predškolská vzdelávacia inštitúcia a federálne školiace stredisko (1. etapa) vo Vsevoložskej oblasti a ďalšie.

4. AnalýzanajlepšíAnajviacefektívnepoužitiepôdastránkyakopodmienečnezadarmo

Výber optimálneho využitia pozemku.

Analýza za účelom výberu najlepšieho a najefektívnejšieho využitia územia sa zvyčajne vykonáva v dvoch prípadoch: ak je potrebné samostatné posúdenie pozemku a tiež pri výbere objektov na porovnávaciu analýzu. Pojem „najlepšie a najefektívnejšie využitie“ je definovaný ako pravdepodobné využitie hodnoteného majetku s maximálnou návratnosťou a nevyhnutné sú podmienky fyzickej, právnej a finančnej realizovateľnosti takéhoto konania. Najprv je potrebné uviesť funkcie, ktoré je možné na tomto pozemku realizovať bez akýchkoľvek obmedzení. Najúčinnejšie použitie je určené interakciou viacerých faktorov:

Právna uskutočniteľnosť: Zvážte použitie povolené nariadeniami o územnom plánovaní, obmedzeniami súkromnej iniciatívy, nariadeniami o historických lokalitách a zákonmi o životnom prostredí

Fyzická realizovateľnosť: Zváženie použitia, ktoré je v danej lokalite fyzicky realizovateľné.

finančnú realizovateľnosť. Zváženie zásadnej možnosti zabezpečenia financovania projektu so zapojením cudzieho kapitálu.

Maximálna účinnosť. Po zvážení toho, ktoré z ekonomicky životaschopných použití bude generovať maximálny čistý príjem alebo maximálnu súčasnú hodnotu

Analýza používania stránky ako podmienečne zadarmo. právna realizovateľnosť. Hlavné, pomocné a podmienečne povolené využitie pozemkov a zariadení investičnej výstavby na území tejto zóny, ustanovené v prílohe 3 k zákonu Petrohradu „O pravidlách využívania pôdy a rozvoja Petrohradu“ zo 16. februára , 2009 č. II) sú uvedené v nasledujúcej tabuľke:

Tabuľka 4.1 - Druhy povoleného využitia predmetu výskumu

Predmety druhu užívania označené v odseku 3 tohto článku znakom (*) sa môžu nachádzať len na pozemkoch priamo susediacich s červenými čiarami ulíc, ciest, námestí, príjazdových ciest, nábreží, bulvárov, ktoré sú verejným priestranstvom, pričom s výnimkou príjazdových ciest v rámci štvrte, keďže neexistujú právne predpisy zakazujúce ich umiestnenie.

Minimálna plocha pozemku.

Je povolené nie menej ako súčet plôch, ktoré zaberá objekt investičnej výstavby existujúci alebo sa nachádza na jeho území, a plocha zelených plôch požadovaných v súlade s týmito pravidlami, plocha pre parkovacie miesta, príjazdové cesty a iné pomocné zariadenia. potrebné v súlade s týmto poriadkom a technickými predpismi na jeho údržbu a prevádzku.

Koeficient využitia územia.

Faktor využitia plochy je definovaný ako pomer maximálnej celkovej plochy bytov, ktoré je možné umiestniť na územie pozemku, k ploche pozemku. Stanovujú sa nasledovné limitné maximálne hodnoty súčiniteľa využitia plochy: - pre bytové domy strednej a výškovej budovy do 9 podlaží - 1,7; - pre pozemky viacpodlažných obytných budov s 9 podlažiami a viac - 2.3.

Minimálne odsadenie budov, stavieb, stavieb od hraníc pozemkov.

Minimálne odsadenia od hraníc pozemkov, stien budov, stavieb, stavieb bez okien: vo vzdialenosti, ktorá poskytuje štandardné slnečné žiarenie a osvetlenie vo výške 6 metrov alebo viac v akomkoľvek bode, pozdĺž hraníc priľahlých a oddelených území spoločného územia využívanie pozemkov alebo pozdĺž hraníc území, kde sa pozemky nevytvárajú; v prípade priľahlých území (pozemkov) nachádzajúcich sa v hraniciach územných zón, ktorých urbanistický poriadok neustanovuje druhy povoleného využitia, pre ktoré je potrebné zabezpečiť štandardné slnečné žiarenie a osvetlenie, minimálna vzdialenosť 0 metrov od hraníc parciel, ktoré sa nezhodujú s červenými čiarami je povolené.

Minimálne odrážky od hraníc pozemkov, stien budov, stavieb, stavieb s oknami: vo vzdialenosti, ktorá poskytuje štandardné slnečné žiarenie a osvetlenie vo výške 6 metrov alebo viac v akomkoľvek bode, pozdĺž hraníc susedných pozemkov, pozdĺž hranice pozemkov oddelených spoločnými priestormi alebo pozdĺž hraníc území, na ktorých pozemky neboli vytvorené, najmenej však 10 metrov;

V prípade priľahlých území (pozemkov) nachádzajúcich sa v hraniciach územných zón, ktorých urbanistický poriadok neustanovuje druhy povoleného využitia, pre ktoré je potrebné zabezpečiť štandardné slnečné žiarenie a presvetlenie, minimálna vzdialenosť 3 metrov od hraníc pozemkov, ktoré sa nezhodujú s červenými čiarami, je povolené.

Stanovujú sa minimálne odrážky od hraníc pozemkov, stien budov, stavieb, stavieb pozdĺž hraníc pozemkov, ktoré sa zhodujú s červenými čiarami ulíc a príjazdových ciest: pre obytné budovy s bytmi na prvom poschodí a vzdelávacie a vzdelávacie inštitúcie orientované na hlavné ulice - 6 metrov; pre obytné budovy s bytmi na prvom poschodí a vzdelávacie a výchovné inštitúcie orientované na iné ulice a verejné príjazdové cesty - 3 metre; pre ostatné budovy - 0 metrov.

Maximálne výstupky za červenú čiaru častí budov, štruktúr konštrukcií.

V súlade s článkom 7 časti II týchto pravidiel: povolené: vo vzťahu k balkónom, arkierom, prístreškom - nie viac ako 3 metre a viac ako 3,5 metra od úrovne terénu.

Maximálna výška budov, stavieb, stavieb na území pozemkov.

Maximálna výška stavieb, stavieb, stavieb na území pozemku nachádzajúcich sa v zastavanom území nie je o viac ako 30 % vyššia ako priemerná výška existujúcich stavieb v štvrťroku, a to 30 metrov v zástavbe zast. plochy - nie je ustanovená), pokiaľ nie je na diagrame limitov pôsobenia urbanistických regulatívov uvedená iná hodnota z hľadiska maximálnej výšky budov, stavieb a stavieb. Zároveň, ak sa obmedzenia vzťahujúce sa na to isté územie zhodujú, platia minimálne limitné parametre s výnimkou prípadov umiestňovania miestnych dominant.

Minimálny podiel zelených plôch.

Tabuľka 4-2. Minimálny podiel zelene pre lokality s rôznym typom využitia.

Pri vytváraní pozemkov viacbytových obytných budov možno časti priľahlých otvorených zelených plôch požadovaných týmito pravidlami (až do 30% ich plochy) prideliť na spojenie do samostatných pozemkov vnútroštvrťových verejných záhrad (záhrad).

Minimálny počet parkovacích miest.

Minimálny počet parkovacích miest na odkladanie jednotlivých vozidiel na území pozemkov - v zmysle čl. 10 časti II pravidiel: parkovacie miesto pre 20 lôžok, ako aj 1 parkovacie miesto pre 5 zamestnancov.

Minimálny počet miest na nakladacích a vykladacích priestoroch

Minimálny počet miest na nakladacích a vykladacích plochách na území pozemkov - v súlade s článkom 11 časti II pravidiel: sa určuje na základe: jedného miesta pre objekty s celkovou rozlohou ​100 metrov štvorcových až 1500 metrov štvorcových a plus jedno miesto za každých ďalších 1500 metrov štvorcových celková plocha zariadení - pre obchodné zariadenia (kód 105), zariadenia verejného stravovania (kód 106), priemyselné zariadenia (kód 121), pre podniky na prvotné spracovanie, balenie poľnohospodárskych produktov a údržbu poľnohospodárskej výroby (oprava, skladovanie) (kód 131.2); jedno miesto pre objekty s celkovou rozlohou od 100 metrov štvorcových do 1250 metrov štvorcových a plus jedno miesto za každých ďalších 1250 metrov štvorcových celkovej plochy objektov - pre skladové objekty (kód 122).

Minimálny úložný priestor

1. Minimálny počet miest na nakladacích a vykladacích plochách na území pozemkov sa určuje na základe: jedného miesta pre objekty s celkovou rozlohou od 100m2 do 1500m2 a plus jedného miesta miesto za každých ďalších 1500 metrov štvorcových celkovej plochy objektov - pre obchodné objekty (kód 105), zariadenia spoločného stravovania (kód 106), priemyselné zariadenia (kód 121), pre podniky primárneho spracovania, balenie poľnohospodárskych produktov produkty a údržba poľnohospodárskej výroby (oprava, skladovanie) (kód 131.2); jedno miesto pre objekty s celkovou rozlohou od 100 metrov štvorcových do 1250 metrov štvorcových a plus jedno miesto za každých ďalších 1250 metrov štvorcových celkovej plochy objektov pre objekty skladu (kód 122).

2. Plocha odstavných plôch na uskladnenie (technologického kalu) nákladných automobilov je stanovená na 95 metrov štvorcových na vozidlo (vrátane pojazdu); pri pripojení parkovacích plôch na vozovku ulíc a priechodov a pozdĺžne usporiadanie áut - 70 metrov štvorcových na auto.

Maximálna výška plotov pre pozemky obytnej zástavby

Maximálna výška plotov pre pozemky obytnej zástavby - v súlade s článkom 13 časti II týchto pravidiel: pozdĺž rýchlostných ciest - 2,5 metra; pozdĺž ulíc a príjazdových ciest - 1,8 metra; medzi susediacimi stavebnými pozemkami - 1,8 metra bez dohody s priľahlými užívateľmi pozemkov. Viac ako 1,8 metra - po dohode s užívateľmi priľahlých pozemkov. V obytných oblastiach môže byť prekročená výška 1,8 metra za predpokladu, že to nenaruší objemové a priestorové charakteristiky okolitých budov a krajiny, normy slnečného žiarenia a prirodzeného svetla.

Maximálna trieda nebezpečnosti

Maximálna trieda nebezpečnosti (podľa sanitárnej klasifikácie) objektov investičnej výstavby nachádzajúcich sa na území zóny je V (s výnimkou autobusových staníc a zariadení vnútromestskej dopravy).Pravidlá pre využitie územia a rozvoj Petrohradu rozlišujú viac. viac ako 100 druhov povoleného využívania pozemkov. Odborníci na realitný trh však vymenúvajú podstatne menej segmentov trhu s pôdou. Charakteristiky pozemkov, ktoré spôsobujú ich ďalšiu odlišnosť, sú uznávané ako cenové faktory, ktoré ovplyvňujú cenu objektu v rámci podobnej skupiny, segmentu.

Segmenty pridelené trhom podľa funkčného účelu zahŕňajú pozemky určené na použitie podľa:

Realizácia letných chát a záhradníctva nižšej triedy;

Obytné nízkopodlažné budovy (radové domy a chaty);

Obytné výškové budovy;

vývoj hotelov;

Výrobná a skladová funkcia;

parkovacie miesta;

Otvorené parkovisko a parkoviská;

Športové zariadenia;

Keďže hovoríme o segmentácii trhu, do skupiny investične neatraktívnych objektov patria pozemky určené na zástavbu so sociálne orientovanými objektmi a občianskou vybavenosťou. Pre účely analýzy najlepšieho a najefektívnejšieho využitia nehnuteľnosti typickým investorom je ďalšie členenie tejto skupiny bezvýznamné.

Pravidlá využívania pôdy a rozvoja Petrohradu tiež naznačujú možnosti využitia pozemkov, ktoré sú obmedzené v obehu alebo sú úplne stiahnuté z obehu. Pri výbere možnosti najlepšieho a najefektívnejšieho využitia nehnuteľnosti typickým investorom sa takéto pozemky neanalyzujú. Typy funkčného využitia študovaného pozemku prezentovaného v pravidlách využívania pôdy a rozvoja Petrohradu možno zoskupiť takto:

Tabuľka 4-3 - Typy povoleného funkčného využitia skúmaného pozemku

Podobné dokumenty

semestrálna práca, pridaná 5.8.2009


Výpočet opravných položiek na vyjednávanie pri oceňovaní rôznych druhov majetku. Analýza trhu s nehnuteľnosťami. Stanovenie hodnoty nebytových priestorov komparatívnym, nákladovým a výnosovým prístupom. Konsolidácia nákladových ukazovateľov do konečného hodnotenia hodnoty objektu.

test, pridané 20.04.2016


Základné pojmy realitného trhu, jeho segmentácia. Plánovanie a účtovanie nákladov na prevádzku nehnuteľnosti. Analýza marketingového prostredia spoločnosti OOO "Diol". Praktická aplikácia techník správy nehnuteľností, optimalizácia foriem a metód.

semestrálna práca, pridaná 22.07.2011


Všeobecná charakteristika LLC "Centrum mesta nehnuteľností", analýza hlavných činností, oboznámenie sa s metódami personálneho plánovania. Metódy hodnotenia efektívnosti systému personálneho manažmentu. Zohľadnenie prvkov organizačnej štruktúry.

správa z praxe, pridaná 09.05.2013


Podstata, funkcie, metódy a úrovne správy majetku. Analýza trhu komerčných nehnuteľností v Samare. Stručný popis nákupného a zábavného centra "MegaCity", jeho zásady prenájmu. Analýza systému riadenia rozvoja komerčných nehnuteľností v podniku.

ročníková práca, pridaná 18.10.2011


práca, pridané 25.06.2012


Podstata, koncepcia a hlavné typy projektového manažmentu nehnuteľností. Koncepcia developerského projektu a hlavné črty správy komerčných nehnuteľností. Finančné a ekonomické opodstatnenie projektu. Analýza trhu komerčných nehnuteľností.

ročníková práca, pridaná 25.03.2011


Situácia na trhu komerčných nehnuteľností v Petrohrade. Vytvorenie koncepcie nového komplexu, zdôvodnenie jeho možného profilu a efektívnosti. Formát a určenie optimálnej lokality pre ubytovanie, ako aj výber a prilákanie nájomníkov.

test, pridané 28.06.2011


Oboznámenie sa s realitnou kanceláriou LLC "Victoria-SM". Druhy činnosti podniku. Princípy rozvoja organizácie v podmienkach trhu. Funkčné členenie organizácie. Monitorovanie okresu Kirovsky za priemerné náklady na byt.

správa z praxe, pridaná 11.10.2011


Správa objektov komerčných nehnuteľností na báze multifunkčných komplexov. Vytvorenie projektu polyfunkčného obchodného komplexu a projektu automatizovaného riadiaceho systému. Odhad celkovej ekonomickej efektívnosti.