Cum să obțineți un brevet pentru o invenție și să nu divulgați informații concurenților. Metoda de selectare a opțiunilor eficiente în sistemele de căutare și recomandare (opțiuni) Cele mai eficiente opțiuni

Se bazează pe o analiză a datelor de piață privind vânzările de proprietăți imobiliare, cu condiția ca utilizarea existentă a acestor proprietăți să corespundă utilizării celei mai bune și eficiente ale acestora. Se crede că raportul global de capitalizare, determinat pe baza datelor de piață pentru un obiect analog, poate fi extins la alte obiecte din acest segment de piață. Pentru o mai mare fiabilitate a rezultatelor, ar trebui luate în considerare mai multe obiecte analoge și ar trebui efectuată prelucrarea statistică a informațiilor de piață.

În practica de evaluare, ar trebui să apelăm la metode optime de planificare pentru a implementa principiul celei mai bune și mai eficiente utilizări a proprietății.

De asemenea, nu este nevoie de o autoritate centrală care să controleze metodele de producție ale întreprinderilor. Fermierii, constructorii, producatorii de mobila si multi alti producatori vor cauta cea mai buna combinatie de resurse si cea mai eficienta organizare a productiei, deoarece costurile mai mici inseamna profituri mai mari. Este în interesul fiecărui producător să reducă costurile și să îmbunătățească calitatea. Concurența îi obligă practic să facă acest lucru. Va fi dificil pentru producătorii cu costuri mari să supraviețuiască pe piață. Consumatorii care doresc să profite la maximum de banii lor se vor ocupa de asta.

A organiza munca înseamnă a determina cele mai raționale forme de divizare și cooperare a acesteia, a identifica cele mai bune metode și metode de lucru, a alege cele mai eficiente opțiuni pentru procesul tehnologic cu cea mai mică cheltuială a timpului de lucru, distribuția optimă a producției. proces în spațiu și timp.

A alege dintr-o varietate de opțiuni de plan cea mai bună, oferind cea mai eficientă utilizare a resurselor, permite metoda de planificare optimă. Găsirea soluției optime la o problemă specifică necesită utilizarea unor metode matematice speciale pe lângă calculul digital de mare viteză, care permit găsirea soluției dorite în cel mai scurt mod. Metodele optime de planificare sunt utilizate pe scară largă în companiile energetice atunci când elaborează un plan anual. Cu ajutorul lor, repartizarea optimă a sarcinii electrice active a bazinului de energie se realizează între centralele electrice care funcționează în comun care au proprietăți tehnice și economice diferite și utilizează diferite tipuri de resurse energetice (vezi Capitolul 10).

Cea mai comună metodă de evaluare a impactului economic probabil al fiecărei alternative asupra viitorului unei corporații este de a dezvolta scenarii detaliate care să includă trei scenarii: optimist, pesimist și cel mai probabil. Dacă aceste scenarii reflectă în mod adecvat atitudinea managementului față de risc, presiunea din mediul extern și intern, interesele personale ale managementului de vârf, atunci ele reprezintă un instrument eficient pentru a ajuta managerul să aleagă alternativa strategică care contribuie cel mai bine la atingerea obiectivelor corporative. Dar alternativa strategică finală trebuie aleasă ca rezultat al discuției colective a managerilor. Există diverse tehnici de organizare a întâlnirilor pentru adoptare strategică

De ce s-a schimbat atât de mult managementul în secolul al XX-lea În mare parte, viața sa schimbat. La inceputul secolului, la intreprinderi, in firme comerciale, in institutii ale statului, parea sa mearga in cerc, repetand aceleasi conditii pentru afaceri si orice alta activitate, repetand metodele si tehnicile de management odata gasite. În aceste condiții, cel mai bun și mai eficient model de management a fost autocratic.

Problema plasării, în urmărirea scopului de a găsi cea mai economică opțiune pentru gestionarea fluxului de materiale, leagă producătorii și consumatorii în cel mai bun mod din punct de vedere al indicatorilor economici. Acest capitol discută caracteristicile problemei de plasament și abordarea rezolvării acesteia în domeniul producției și serviciilor, strategiile de management corespunzătoare, metodele de estimare a valorilor variabilelor utilizate în analiza plasării și tehnicile care facilitează căutarea. pentru cea mai eficientă opțiune de plasare. Prin alegerea locației, compania suportă costuri pe termen lung și oferă venituri pe termen lung ca urmare a activităților din locația aleasă. Prin urmare, locația afectează și distribuția (dispunerea rețelei de distribuție). Construcția unui sistem de distribuție începe cu locația producției, iar apoi locațiile depozitelor industriale, depozitele angro sunt luate în considerare în raport cu rețeaua de magazine cu amănuntul, se selectează un sistem de livrare, adică se determină o rețea de transport și un număr de alte probleme sunt rezolvate în cadrul logisticii distribuției.

Ar trebui să lucrați îndeaproape cu echipa de inginerie de proces pentru a determina unde să efectuați cel mai eficient un anumit loc de muncă (firmele mici caută sfaturi de la furnizorii de echipamente sau de la consultanți specialiști atunci când direcționează un proces). Inginerii de dezvoltare a proceselor de producție sunt pe deplin familiarizați cu cele mai recente metode și echipamente de producție, sarcina lor principală este de a îmbunătăți metodele de producție și de a dezvolta noi procese tehnologice. În plus,. inginerii de proiectare se consultă adesea cu inginerii de proces atunci când elaborează specificațiile de produs, permițând inginerilor de proces să se familiarizeze cu noile tipuri de produse și cu modul în care acestea ar trebui proiectate cel mai bine. Inginerii de proces trebuie să fie întotdeauna consultați atunci când se ocupă de probleme legate de utilizarea instrumentelor speciale, a instrumentelor și a sistemelor de control al producției.

Astfel, ingineria poate fi definită ca un ansamblu de activități intelectuale care au ca scop final obținerea celor mai bune rezultate (optime) din investiții sau alte costuri asociate implementării proiectelor în diverse scopuri prin selecția cât mai rațională și utilizarea eficientă a resurselor financiare. în unitatea și interconectarea lor, precum și a metodelor de organizare și management, bazate pe realizări științifice și tehnologice avansate și luând în considerare condițiile și proiectele specifice.

Utilizarea din ce în ce mai răspândită în practica lui V. (z.) Jr. gaseste matematica. metode (vezi Metalul matematic în cercetarea industrială și economică), în special programarea liniară, care vă permite să găsiți soluția optimă a problemelor pentru utilizarea cât mai eficientă a resurselor disponibile, cea mai bună repartizare a sarcinilor de producție etc., pe baza celor stabilite. economic. criterii și unele condiții limitative. Analiza corelației și alte metode matematice sunt, de asemenea, folosite din ce în ce mai pe scară largă. statistici pentru a rezolva problema tehnica si economica. probleme de planificare a afacerii.

În cursul comunistului constructii P. e. din. precum şi economia sectorială. stiinta, sintetizeaza fenomene noi in domeniul economic. viața de bufniță. societate, dezvoltă nar.-hoz. probleme, a căror rezolvare contribuie la construirea comunismului. Economic știința își îndreaptă atenția către găsirea modalităților de utilizare cât mai eficientă a resurselor materiale și de muncă din economia națională, către cele mai bune metode de planificare și organizare a producției industriale și agricole, spre elaborarea principiilor de repartizare rațională a forțelor productive și a celor mai bune metode de planificare și organizare a producției industriale și agricole. problemele economice ale construirii comunismului (Programul PCUS).

Cerințele enumerate vor fi îndeplinite numai atunci când este prevăzută organizarea științifică a muncii (NU) a contabililor. Conceptul de NOT include selectarea inventarului și echipamentelor adecvate ale locului de muncă, crearea celor mai bune condiții de muncă, organizarea celei mai eficiente structuri contabile, creșterea productivității muncii, reducerea numărului de personal și îmbunătățirea utilizării timpului de lucru prin centralizarea și automatizarea contabilității și îmbunătățirea abilităților lucrătorilor contabili, legarea contabilității cu operaționale și eliminarea duplicării dezvoltarea unui sistem optim de colectare și prelucrare a informațiilor primare aplicarea formelor și metodelor avansate de contabilitate stimulente morale și materiale pentru contabili, îmbunătățirea raționalizării și remunerației a contabililor. Introducerea NOT a contabililor va asigura acuratețea și actualitatea contabilității, va spori și aprofunda analiza economică a utilizării resurselor bănești, materiale și de muncă.

În această lucrare, problema recunoașterii, care constă în găsirea alfabetului de lucru al claselor, dicționarul de lucru al trăsăturilor, descrierea claselor în limbajul trăsăturilor, alcătuirea optimă a complexului de mijloace tehnice ale sistemului de recunoaștere, care , cu cea mai bună regulă de decizie, oferă cea mai eficientă soluție la problema recunoașterii, în prezența restricțiilor asupra resurselor utilizate pentru crearea unui complex de mijloace tehnice, se formulează ca o problemă de optimizare și o metodă de soluționare a acesteia bazată pe baza matematică. se da modelarea.

Inginerie internațională - activități de furnizare a unei game de servicii de natură industrială, comercială, științifică și tehnică, prestate atât de firme specializate de inginerie și consultanță, cât și de companii industriale, de construcții și de altă natură. Ingineria poate fi definită ca un ansamblu de activități intelectuale care au ca scop final obținerea celor mai bune rezultate din investiții sau alte costuri asociate implementării proiectelor în diverse scopuri, datorită selecției cât mai raționale și utilizării eficiente a materialelor, forței de muncă, tehnologice. și resursele financiare în unitatea și interconectarea lor, precum și a metodelor de organizare și management, bazate pe realizările științifice și tehnologice avansate și luând în considerare condițiile și factorii specifici pentru implementarea proiectelor.

Folosind o interfață centralizată, managerii de brand și specialiștii în promovare au acces constant la toate campaniile de marketing și publicitate, un calendar al promoțiilor planificate. În timpul procesului de planificare, managerii pot revizui și analiza eficacitatea campaniilor finalizate, pot determina cele mai de succes metode de promovare a anumitor produse și pot găsi combinații de factori care promovează cel mai bine creșterea vânzărilor - aceste informații îi vor ajuta să planifice campaniile viitoare.

Concurența controlează motivele egoiste ale întreprinderilor și ale furnizorilor de resurse în așa fel încât să stimuleze interesul public în utilizarea eficientă a resurselor limitate. Este în interesul societății să folosească resursele limitate la cel mai mic cost, adică prin cele mai eficiente metode. Este interesul propriu, încurajat și dirijat de sistemul de piață competitiv, care stimulează un răspuns adecvat la schimbările recunoscute în nevoile societății. Întreprinderile care caută profituri mai mari, pe de o parte, și furnizorii de resurse care caută recompense monetare mai mari pentru ei, pe de altă parte, conspiră între ele pentru a efectua chiar schimbările în distribuția resurselor și, prin urmare, în structura producției, care sunt în prezent societatea. cere timp. Concurența controlează sau direcționează motivul pentru câștig personal în așa fel încât să contribuie automat și involuntar la interesul superior al societății. În cele din urmă, conceptul mâinii invizibile este că firmele maximizează profiturile numai dacă produsul public primește acceptarea publicului.

Teoria FSA presupune, de asemenea, utilizarea unor metode de creativitate colectivă în stadiul creativ, menite să genereze idei și propuneri noi (unele dintre acestea vor fi discutate mai jos). Toate ideile prezentate în această etapă sunt sistematizate în funcție de funcțiile analizate. În urma discuției colective, sunt dezvoltate mai multe opțiuni pentru soluții tehnice noi pentru implementarea funcțiilor. În unele cazuri, pe baza celor mai eficiente propuneri, se construiește o versiune teoretică a produsului care implementează cel mai bine un set de funcții. Toate celelalte opțiuni sunt comparate cu acesta. Pentru o astfel de comparație, se utilizează o matrice pozitiv-negativă (Tabelul 8.2).

Complexitatea ridicată a calculelor asociate cu implementarea ambelor principii duce la necesitatea utilizării metodelor de modelare matematică. Două moduri sunt posibile aici. O modalitate este de a selecta cele mai bune opțiuni de proiectare folosind un model economic și matematic general care ia în considerare simultan toate cerințele unei abordări sistematice. Cu toate acestea, dimensiunea mare și complexitatea unui astfel de model îl fac practic irealizabil. Prin urmare, cea mai corectă este o altă modalitate, care constă în calcularea eficienței economice comparative conform sistemului de modele. În acest sens, lucrarea propune un sistem pe mai multe niveluri de modele economice și matematice interconectate. Fiecare nivel al acestui sistem este legat de anumite etape ale pregătirii tehnice.

Cel mai dificil și care are nevoie de un cadru de lucru de înaltă calitate este nivelul subdiviziunii autonome a stației de lucru a contabilului, la care se formează contabilitatea primară. Nu ne vom opri asupra necesității fiabilității contabilității primare la o întreprindere industrială. Vom sublinia doar că baza pentru implementarea cerințelor contabilității interne a costurilor ca metodă principală de gestionare a activităților diviziilor structurale ale asociațiilor și întreprinderilor este organizarea corectă a contabilității primare. Tocmai în etapa de culegere și înregistrare a datelor inițiale privind tranzacțiile comerciale, adică la nivelul inferior - unitatea de auto-susținere, trebuie create cele mai bune condiții pentru obținerea de informații contabile veridice, abateri de la standardele stabilite și autorii acestora pentru implementarea consecventă a principiilor de funcționare eficientă.

Pentru a evalua activitățile de cercetare și dezvoltare, care nu au analogi, se utilizează și metoda selectivă de prognoză și planificare pe termen lung (SMI). Se bazează pe o abordare sistematică, în urma căreia soluțiile la anumite probleme, de exemplu, îmbunătățirea parametrilor individuali ai mașinilor, sunt realizate astfel încât să contribuie cel mai bine la atingerea obiectivului general.Această metodă utilizează elemente. a unui număr de sisteme de evaluare expert bine-cunoscute, cum ar fi Patern, Delphi, planificarea și managementul rețelelor, precum și metode economice și matematice. SMP permite, în special, să aleagă dintre mai multe opțiuni posibile pentru rezolvarea unei probleme, cea optimă, ținând cont de probabilitatea implementării acesteia, costuri, eficiență, timp de dezvoltare, și să stabilească cele mai eficiente domenii de aplicare a acesteia. Metoda selectivă de prognoză și control include o serie de etape, dintre care cele mai importante sunt următoarele:

Să ne întoarcem acum la întrebarea cum să desfășurăm cercetarea pe baza

Influența comportamentului pieței asupra luării deciziilor financiare a persoanelor fizice, companiilor, autorităților dictează conceptul de utilizare cât mai eficientă a bunurilor imobiliare. Factorii de piață determină valoarea de piață, astfel încât cerințele forțelor pieței asupra proprietăților sunt de mare importanță în determinarea celei mai eficiente utilizări. Analiza utilizării celei mai eficiente a proprietății implică a un studiu detaliat al situației pieței, a caracteristicilor proprietății care se evaluează, identificarea opțiunilor cerute de piață care sunt compatibile cu parametrii proprietății evaluate, calculul rentabilității fiecărei opțiuni și evaluarea valorii de bunuri imobiliare pentru fiecare caz de utilizare. Astfel, concluzia finală despre cea mai eficientă utilizare poate fi făcută numai după ce costul a fost calculat.

Cea mai bună și cea mai bună utilizare a unei proprietăți reprezintă utilizarea unui teren vacant sau construit, care este posibil din punct de vedere legal și proiectat corespunzător, fezabil din punct de vedere fizic, susținut de resurse financiare adecvate și care are cea mai mare valoare. Utilizarea optimă a unei bucăți de teren este determinată de factorii concurenți ai pieței particulare căreia îi aparține proprietatea evaluată și nu este rezultatul conjecturilor subiective ale proprietarului, dezvoltatorului sau evaluatorului. Prin urmare, analiza și selectarea celei mai eficiente utilizări este, de fapt, un studiu economic al factorilor de piață care sunt semnificativi pentru proprietatea evaluată. Factorii de piață utilizați pentru a determina cea mai bună utilizare a bunurilor imobiliare la data evaluării sunt luați în considerare în datele generale colectate și analizate pentru a determina valoarea proprietății. Prin urmare, cea mai eficientă utilizare poate fi calificată drept baza pe care se bazează valoarea de piață.

De obicei, analiza celei mai bune utilizări este efectuată în mai multe opțiuni alternativeși include următoarele domenii: analiza pieței; analiza fezabilității opțiunii; analiza celei mai eficiente utilizări. Domeniile de analiză enumerate implică un studiu cuprinzător următoarele întrebări: Analiza pieței implică identificarea cererii pentru cazuri de utilizare alternative pentru a studia cererea și oferta, dimensiunea pieței, dinamica ratelor de închiriere etc. pentru fiecare opțiune. Un studiu de fezabilitate presupune calcularea componentelor de bază ale costului: fluxul de venit și ratele de capitalizare pentru a determina costul, luând în considerare variabilele fiecărei opțiuni justificate din punct de vedere legal și fezabile fizic. Analiza celei mai eficiente utilizări presupune elaborarea unui plan detaliat de implementare a fiecărei opțiuni, luând în considerare participanții specifici de pe piață, calendarul proiectului, sursele de finanțare pentru a selecta opțiunea care asigură productivitatea maximă a proprietății evaluate.

Criterii pentru analiza celei mai bune utilizări: admisibilitate legală(Evaluatorul ia în considerare restricțiile private, reglementările de zonare, codurile de construcție, reglementările de protecție a clădirilor istorice și legile de mediu care pot avea utilizări potențiale specifice. Alegerea celei mai eficiente utilizări a proprietății poate fi influențată de existența unor contracte de închiriere pe termen lung) ; fezabilitate fizică(Criteriile de fezabilitate fizică - dimensiunea, forma, suprafața, designul, condițiile solului și căile de acces la sit, precum și riscul de dezastre naturale (cum ar fi inundații sau cutremur) - afectează utilizarea prevăzută a terenului); securitate financiara(Toate utilizările care pot oferi un randament pozitiv sunt considerate fezabile din punct de vedere financiar. Dacă utilizarea nu generează un venit regulat din exploatare, atunci analiza selectează acele opțiuni care creează imobil la un cost egal sau mai mare decât costurile de construcție sau de renovare a proprietatea pentru această nouă utilizare. Evaluatorul trebuie să compare câștigul de capital sau venitul din utilizarea proprietății cu cheltuielile de capital efectuate. Dacă venitul este doar marginal sub sau peste cost, utilizarea este considerată ca fiind nerealizabilă financiar.); productivitate maximă(aceasta este cea mai mare valoare a terenului ca atare, indiferent dacă este liber (de fapt sau condiționat) sau construit. Implementarea acestui criteriu presupune, din toate variantele de venit admise din punct de vedere legal, realizabile fizic și pozitiv, alegerea tipului de folosință care asigură valoarea maximă la baza imobilului - un teren.Productivitatea maximă a unui teren se determină prin corelarea sumei venitului acestuia cu rata de valorificare cerută de piață pentru acest tip de folosință). Această secvență a procedurii de analiză se datorează faptului că cel mai eficient caz de utilizare, chiar și cu finanțarea necesară, nu este fezabil dacă este interzis legal sau implementarea lui fizică este imposibilă.

Evaluatorii folosesc două tehnici atunci când analizează cea mai bună utilizare a bunurilor imobiliare:: utilizarea cât mai eficientă a site-ului ca nedezvoltat; utilizarea cea mai eficientă a site-ului ca construit. Principalele motive pentru a determina utilizarea cea mai eficientă a terenului ca neamenajat: Evidențierea în valoarea imobilului a valorii doar a terenului. Utilizarea metodei de vânzare comparabilă pentru a evalua terenul construit. Calculul pierderii de valoare din cauza uzurii externe. Estimarea valorii reale a terenului ca parte a unei proprietăți care este suboptimă pentru un anumit sit. Analiza utilizării celei mai eficiente a unei zone construite se face din două motive.: Identificarea tipului de utilizare a proprietății care oferă cea mai mare rentabilitate totală a capitalului investit. Identificarea pe piata a obiectelor imobiliare cu acelasi scop cu un nivel comparabil de eficienta a utilizarii.

Alexandru Levkin

Director general al Biroului de Brevete „Privilegiul Țarului”.

Pentru ca o idee inovatoare să devină capitală, trebuie să o lansezi cu succes pe piață. Pentru a face acest lucru, nu este suficient să creați un produs, este important să aveți grijă de protecția proprietății intelectuale și să brevetați în mod eficient dezvoltarea.

Un brevet bine executat este un monopol legal, un instrument de valorificare a unei companii și de atragere a investițiilor într-o afacere. Cu toate acestea, atunci când solicită un brevet, inventatorii încearcă adesea să păstreze secrete detaliile tehnologiei de teama furtului de idei. Aceasta conduce la o restrângere a sferei de aplicare a drepturilor și la o scădere a rezistenței brevetului la contestare. Pentru a vă proteja de greșeli, ar trebui să știți despre nuanțele procesului.

Riscuri de publicitate

Mai întâi trebuie să înțelegeți cum decurge procedura de brevetare în sine. În numele inventatorului sau al unei persoane juridice, la Institutul Federal de Proprietate Industrială (FIPS) se depune un pachet de documentație de aplicare. Include:

• formula de brevet (esența invenției într-o singură propoziție);
• o descriere detaliată care explică detaliile;
• eseu;
• cerere de înregistrare a unui brevet.

De asemenea, cererea poate fi însoțită de desene și alte documente care dezvăluie ideea mai detaliat.

Pachetul este depus la FIPS, iar după unu până la un an și jumătate, informațiile despre invenție sunt publicate pe site-ul agenției.

În această etapă - după publicarea descrierii dezvoltării - inovatorul se confruntă cu riscuri.

Pe de o parte, solicitantul de brevet trebuie să scrie o descriere atât de detaliată și clară încât un specialist abstract în domeniul tehnologic relevant să poată reproduce invenția și să obțină rezultatul tehnic revendicat. În caz contrar, proprietarul ideii riscă să fie refuzat brevetul de către FIPS.

Pe de altă parte, publicarea brevetului va fi disponibilă tuturor, ceea ce înseamnă că oricine poate reproduce invenția. Din punct de vedere legal, titularul de brevet are dreptul de a-și proteja ideea de utilizarea ilegală, dar este foarte greu să depistați contravenienții și să-i combateți. Prin urmare, este necesar să vă descrieți dezvoltarea într-un mod echilibrat.

Cum să obțineți drepturile asupra unei invenții și să mențineți un avantaj competitiv

Metoda 1. Clasificați o parte din informații ca know-how

Cum se implementează o astfel de strategie de protecție? Când solicitați un brevet, puteți păstra o parte din informații secrete sau, după cum se spune, ca know-how.

Conform Codului civil al Federației Ruse, know-how-ul (secretul producției) este recunoscut ca informații de orice natură care au valoare comercială reală sau potențială, deoarece nu sunt cunoscute de terți. Terții nu ar trebui să aibă acces liber la astfel de informații pe bază legală, iar proprietarul acestor informații trebuie să ia măsuri rezonabile pentru a le menține confidențialitatea, inclusiv prin introducerea unui regim de secret comercial.

Exemplu. Inovatorul a venit pentru prima dată cu ideea de a folosi zgura de nichel ca grund pentru acvariu. În acest caz, este suficient să indicați informații generale despre compoziția zgurii, tehnologia de producere și purificare a acesteia, care îi permite să fie utilizată în scopul propus, sau pur și simplu un exemplu de implementare a invenției. Totodată, este posibilă introducerea unui regim de secrete comerciale sau de confidențialitate la întreprindere și oficializarea ca know-how a caracteristicilor proceselor de curățare și preparare a zgurii, care determină cele mai înalte caracteristici de consumator.

Această strategie este mai potrivită pentru brevetarea aplicațiilor și a metodelor bazate pe noi principii.

Apoi brevetul reflectă esența generală, iar informațiile detaliate și cele mai importante rămân confidențiale, în timp ce angajații companiei sunt responsabili pentru a se asigura că informațiile nu cad în mâini greșite. Drept urmare, un potențial concurent căruia îi place brevetul va trebui să petreacă mult timp și resurse pentru propriile cercetări, iar până atunci creatorul ideii își poate aduce produsul la un nou nivel de calitate.

Metoda 2. Dezvăluie informații despre toate exemplele de realizare posibile și imposibile ale invenției

Indiferent cât de paradoxal ar suna, dar includerea unei cantități mari de informații în descriere poate proteja în mod fiabil împotriva utilizării ilegale a ideii. Atunci când trimiteți documente către FIPS, este posibil să efectuați o manevră interesantă - oferind numărul maxim de opțiuni pentru implementarea invenției.

De exemplu, într-o descriere a brevetului, puteți stabili cele mai bune, cele mai proaste și chiar inexistente versiuni ale dezvoltării dvs. Acest lucru vă va ajuta să obțineți cele mai multe drepturi și, în același timp, să protejați informațiile valoroase ascunzându-le într-o formulare lungă.

Imaginea de ansamblu este semnificativ neclară din cauza numeroaselor opțiuni și va fi mai dificil pentru concurenți să-și dea seama care dintre cele declarate este cea mai eficientă.

Proprietarul ideii va beneficia de utilizarea așa-numitelor hipernime, sau concepte generice. Vorbim despre cele mai largi formulări posibile ale trăsăturilor individuale ale ideii.

Exemplu. Creatorul distilatorului cu dublă distilare nu trebuie să specifice o variantă de realizare specifică a aparatului în formulă. Ideea poate fi definită după cum urmează: „Distilătorul conține două cuburi de distilare conectate în serie, dintre care unul este plasat în celălalt.” În acest caz, la descriere poate fi atașat un număr mare de desene cu diferite opțiuni pentru plasarea și conectarea cuburilor de distilare, printre care va fi cel mai bun.

Această strategie este relevantă în primul rând pentru brevetarea dispozitivelor, când este extrem de dificil să păstrați secrete caracteristicile de proiectare, deoarece acestea pot fi determinate prin reinginerirea produsului. Încețoșarea descrierii va dispersa atenția potențialilor falsificatori cel puțin până în momentul lansării pe scară largă a produselor, datorită căruia deținătorul drepturilor de autor poate fi din nou cu un pas înainte.

Metoda 3. Desemnați domeniul de aplicare și clasificați important

Când vine vorba de brevetarea substanțelor, a metodelor de producere a acestora sau a altor aspecte tehnologice, atunci, de regulă, la brevetare, în revendicări sunt incluse informații despre diferite moduri tehnologice sau compoziția chimică a substanțelor. Astfel de informații ar trebui prezentate sub formă de intervale.

Inventatorii care folosesc incorect aceasta tehnica risca sa ramana fara brevet chiar si dupa ce acesta a fost inregistrat. Faptul este că, de multe ori, atunci când se utilizează intervale, inventatorul le specifică la întâmplare sau le extinde în așa măsură încât soluția nu mai funcționează. În același timp, puțină lume cunoaște posibilitatea de a contesta un brevet pe baza criteriului „aplicabilității industriale”, atunci când un brevet este declarat nul dacă formula și descrierea acestuia nu permit obținerea rezultatului tehnic revendicat. Care este modalitatea corectă de a specifica intervalele?

Este necesar să se determine experimental limitele superioare și inferioare ale fiecărui parametru, adică să se afle la ce caracteristici maxime și minime tehnologia rămâne operațională.

Exemplu. Oamenii de știință au inventat o substanță pentru purificarea apei din ulei pe bază de microgeluri de polizaharide. Concentrația de microgeluri în apă trebuie să fie între 0,1 și 20 de grame pe litru pentru ca procesul să aibă rezultatul dorit. La o concentrație mai mică, microgelurile nu vor capta deloc uleiul, iar la o concentrație mai mare, substanța va precipita imediat.

În acest caz, în descrierea brevetului, este necesar să se dea exemple care să indice rezultatul tehnic, când concentrația de microgeluri de polizaharidă va fi în aceste limite. Trebuie adăugate unul sau mai multe exemple care indică concentrația în acest interval. De asemenea, merită să se furnizeze o justificare a motivului pentru care rezultatul tehnic nu este atins în afara intervalului specificat.

Prin această abordare, inovatorul, pe de o parte, oferă informații fiabile despre soluția tehnică și, prin urmare, elimină riscurile refuzului de a înregistra și de a contesta brevetul. Pe de altă parte, nu dezvăluie și poate clasifica drept know-how cel mai eficient mod de a-și implementa ideea. Încă o dată, inventatorul câștigă timp în timp ce concurenții sortează peste un milion de combinații de diferiți parametri în căutarea celor mai eficiente opțiuni.

Rezultat

Instrumentele luate în considerare fac posibilă creșterea eficienței brevetării, reducerea sau eliminarea unor riscuri, dar nu reprezintă o garanție a protecției. Este necesar să se adopte o abordare cuprinzătoare a proceselor de gestionare a proprietății intelectuale în fiecare caz individual, ținând cont de caracteristicile dezvoltării, deținătorul drepturilor de autor, domeniul tehnologiei, concurenții și multe altele.

Este important ca inventatorul să înțeleagă necesitatea de a fi deschis și sincer cu specialistul în brevete. Ar trebui furnizate informații cuprinzătoare, care să indice imediat locurile în care este conținut know-how și să vorbească despre toate exemplele de realizare ale invenției. Prin furnizarea de informații false, inventatorul riscă să rămână cu un brevet invalid.

Trimiteți-vă munca bună în baza de cunoștințe este simplu. Utilizați formularul de mai jos

Studenții, studenții absolvenți, tinerii oameni de știință care folosesc baza de cunoștințe în studiile și munca lor vă vor fi foarte recunoscători.

postat pe http://www.allbest.ru/

Alegerecel maiefectivopțiuneutilizareobiectproprietate imobiliara

Introducere

Analiza utilizării cât mai eficiente a proprietății presupune un studiu detaliat al situației pieței, al caracteristicilor proprietății care se evaluează, identificarea opțiunilor solicitate de către piață care sunt compatibile cu parametrii proprietății evaluate, calculul a rentabilității fiecărei opțiuni și evaluarea valorii proprietății pentru fiecare caz de utilizare. Cea mai bună și cea mai bună utilizare a unei proprietăți reprezintă utilizarea unui teren vacant sau construit, care este posibil din punct de vedere legal și proiectat corespunzător, fezabil din punct de vedere fizic, susținut de resurse financiare adecvate și care are cea mai mare valoare.

Scopul acestei lucrări este de a analiza proprietatea în ceea ce privește cea mai bună și mai eficientă utilizare ca liber condiționat, precum și cu îmbunătățiri. Teren cu numărul cadastral 78:5516A:2 și este situat în Sankt Petersburg la adresa: Prosveshcheniya, 40, litera A. Pentru aceasta, opțiunile fezabile din punct de vedere legal pentru utilizarea terenului vor fi determinate pe baza Regulilor de utilizare și dezvoltare a terenurilor din Sankt Petersburg, și s-au făcut și toate calculele necesare.

1 . Caracteristiciobiect

Această secțiune a lucrării include:

Caracteristicile cantitative și calitative ale obiectului, inclusiv informații despre drepturile de proprietate, sarcinile asociate obiectului imobiliar, asupra proprietăților fizice ale obiectului imobiliar, informațiile disponibile despre amortizare și uzură.

Caracteristicile cantitative și calitative ale elementelor care alcătuiesc obiectul imobiliar, care au trăsături specifice care afectează rezultatele proiectului.

Informații despre utilizarea curentă a obiectului imobiliar.

Alți factori și caracteristici legate de obiectul imobiliar care afectează semnificativ indicatorii tehnici și economici ai proiectului.

1.1 Descriereterensite-ul

Descrierea terenului este prezentată în tabelul de mai jos.

Tabel 1.1 - Descrierea terenului

1.2 Descrierea îmbunătățirilor

Descrierea îmbunătățirilor este prezentată în tabelul de mai jos.

Tabelul 1.2 - Descrierea îmbunătățirilor funciare

1.3 Istoricul obiectului

În 1986, în cartierul Vyborgsky din Sankt Petersburg, pe Prosveshcheniya Prospekt, a apărut o nouă clădire frumoasă, construită special pentru prima școală de artă pentru copii din oraș. Săli de clasă luminoase, bine echipate, coridoare spațioase, bufet, o expoziție și 2 săli de concert. Aceste frumoase locații găzduiau trei departamente - artistică, coregrafică și muzicală. O astfel de comunitate creativă a fost nouă și a trezit imediat cel mai viu interes nu numai în rândul locuitorilor din microdistrict, ci și în rândul întregului oraș.

Orez.

În 1999, Școala de Artă pentru Copii a fost numită după Georgy Sviridov, un remarcabil compozitor rus, a cărui viață și opera au fost asociate cu orașul nostru timp de mulți ani. O atmosferă cu adevărat creativă, un înalt nivel profesional de educație s-au dezvoltat în mare parte datorită fondatorului și primului director al școlii, Lucrătorul Onorat al Culturii din Rusia A. M. Serdyuk (1937-2001). Alexander Mihailovici a fost un profesor și muzician minunat, care a stăpânit perfect două instrumente, orga și pianul. Numele său a fost adesea găsit pe afișele filarmonicii nu numai din Sankt Petersburg, ci și în alte orașe din Rusia și din străinătate, a fost un astfel de lider care a reușit să creeze o echipă de specialiști excelenți în domeniul lor, care își iubesc profesia și se străduiesc să captivează copiii în lumea muzicii, a dansului, a picturii.

Din 2001, școala este condusă de Natalia Mikhailovna Veledeeva, lucrătoare onorată în cultură a Federației Ruse. Natalia Mikhailovna lucrează în domeniul educației muzicale din 1966, iar din 1987 ocupă o funcție administrativă. Un lider cu experiență, N.M. Veledeeva se bucură de un mare prestigiu în oraș, este membru al Consiliului director al școlilor din cadrul Comitetului pentru Cultură.

La școală învață aproximativ 2.000 de copii, lucrează peste 130 de profesori. Pentru marile realizări creative, cei mai buni profesori au fost premiați cu titluri onorifice. „Onorat muncitor în cultură al Federației Ruse”: N.M. Veledeeva, V.G. Efimov, M.V. Hwang, G.S. Leonova; „Pentru realizări în cultură”: I.S. Sokolova, V.P. Kalșcikov; „Pentru succesul în umanizarea școlii din Sankt Petersburg”: N.M. Veledeeva, V.G. Efimov, M.V. Hwang, M.F. Pugachevsky, O.I. Kuznetsova, O.F. Perevertkina, M.V. Fursova, O.V. Gerasimova, Yu.B. Slivovski. Școala este mândră de studenții săi talentați, dintre care cei mai buni câștigă titlurile de laureați și diplomați în multe competiții și festivaluri internaționale. Viitorii profesioniști primesc burse de la Comitetul pentru Cultură al Guvernului din Sankt Petersburg, Ministerul Culturii din Rusia, Societatea Filarmonică din Sankt Petersburg. Echipa școlii poartă cu mândrie numele marelui compozitor rus. La 8 decembrie 2000, în legătură cu aniversarea a 85 de ani de la G. V. Sviridov, a fost deschis în mod solemn muzeul școlar „Sviridov din Leningrad”.

Din anul 2000, școala găzduiește anual Festivalul Open St. Petersburg al artelor spectacolului pentru copii, numit după A. G.V. Sviridov. În 2005, devenind membru al Asociației Concursurilor de Muzică din Rusia, festivalul a căpătat un nou statut: Concursul Internațional pentru Artele Spectacolului pentru Tineret, numit după G.V. Sviridov. În toți acești ani, nepotul compozitorului Alexander Sergeevich Belonenko a fost președintele de onoare al competiției, iar artistul onorat al Rusiei, profesor la St. PE. Rimski-Korsakov Oleg Iurievici Malov.

Pentru mulți laureați, victoria la competiția de la Sviridov a fost un început bun în dezvoltarea lor profesională.

Pentru cei mai tineri muzicieni (până la 10 ani) Școala a inițiat festivalul orașului „Scântei”. La fiecare doi ani, tinerii soliști de orice specialitate concurează în spectacole muzicale. Festivitatea de premiere și concertul laureaților are loc în Sala Mică care poartă numele lui M.I. Glinka a Filarmonicii din Sankt Petersburg. Astăzi, școala joacă un rol important în viața de concert a orașului. Studenții departamentelor de muzică și coregrafie concertează în mod constant în locuri mari de concerte: în Palatul Sheremetev, Sălile Mari și Mici ale Sf. Rimski-Korsakov. Băieții participă la abonamentul muzical al Casei Compozitorilor, teatrul „Prin oglindă”, în Casa Kochneva, în muzeul F.I. Chaliapin, în palatele Muzeului Rus.

Una dintre cele mai bune departamente de muzică este cea de pian. Profesori precum: G.S. Leonova, D.Yu. Bystrov, M.Yu. Kuzmina, O.F. Perevertkina, O.I. Radaeva, M.V. Hwang își pregătește cu succes elevii pentru spectacole la concursuri, concerte în oraș și pentru admiterea în școlile secundare. Toate departamentele școlii angajează foști absolvenți care s-au întors în zidurile natale după absolvirea instituțiilor de învățământ superior. Școala este renumită pentru echipele sale creative, care evoluează nu numai în orașul nostru, ci și în străinătate.

O echipă exemplară a unei fanfare condusă de Onorat Muncitor de Cultură al Federației Ruse Efimov V.G. - câștigător al multor competiții și festivaluri internaționale - a vizitat Israel, Italia, Germania, Franța, Spania, Belgia, Grecia. Grupul coral „Consonance” sub conducerea M.V. Fursova este laureata si diplomata a multor festivaluri internationale: I premiu la concursul-festival dedicat aniversării a 90 de ani de la G.V. Sviridova (Moscova, 2005), Diplomă de gradul I la Adunarea Corală de Copii Open All-Russian „Pe malurile Nevei” (Sankt. Petersburg, 2006), Medalia de aur a concursului internațional coral „Mundi Cantant” (cehă) Republica, Olomouc, 2007), premiul I al concursului internațional care poartă numele G.V. Sviridova (SP-b 2007), Diploma de gradul II al X-lea festival de coruri de copii din Sankt Petersburg "Classics and Modernity" (2007), I premiul pentru 56 - Europees Musikfestival voor de Jeugd Neerpelt (Belgia 2008), Diploma de argint la al 6-lea Festival e Concorso Corale Internazionale Jesolo Lido - VENEZIA (Italia 2008). Echipa călătorește constant cu concerte în multe orașe din Rusia și din străinătate: Polonia, Ungaria, Finlanda, Franța, Italia, Cehia, Belgia. Secția de artă a școlii are 22 de profesori. Printre ei: N.E. Belykh, V.P. Golovin, O.N. Pankratova, F.F. Rasulov, Yu.B. Slivovsky, M.S. Smirnov, N.P. Starova, M.V. Trofimova sunt membri ai Uniunii Artiștilor din Federația Rusă. Lucrările studenților secției de artă au câștigat în mod repetat premii la expoziții din Sankt Petersburg, Rusia, Anglia, America, Franța, Germania, Finlanda, Polonia, Cehia și Ungaria.

Departamentul de coregrafie angajează o echipă de profesori cu experiență, care au o vastă experiență în munca scenă și pedagogică și participă la seminarii internaționale de artă coregrafică: în SUA, Franța, Finlanda. Studenții catedrei studiază conform programului universitar. I.K. lucrează la departament. Novik este directorul principal al Teatrului Muzical pentru Copii din Sankt Petersburg „Through the Looking Glass”. Sub conducerea ei, se desfășoară activități creative interesante, se desfășoară spectacole care combină activitățile departamentelor coregrafice, muzicale și artistice ale școlii. A stabilit legături creative cu Academia de Dans Rusă numită după A. Vaganova. Elevii concertează în cele mai importante locuri de concerte din oraș: Sala Mare a Filarmonicii, Capella Academică, Catedrala Smolny. Una dintre realizările lucrării catedrei este obținerea de către studenți a titlurilor de laureați și diplomați la festivaluri orașe și internaționale, printre care: „Dancing Olympus” (Berlin 2008), „Sparks” (Sankt. Petersburg 2009). Spectacolele studenților împodobesc foarte mult desfășurarea concertelor de abonament și de vacanță.

2 .Analizăde mediumedii

2.1 Analizălocatiiobiect

Orez.

Dezvoltarea teritoriului

Teritoriul cartierului în care se află obiectul studiat este limitat la:

- strada Yesenin;

- Perspectiva Iluminismului;

-str. Ivan-Fomin;

- bulevarde liliac.

Zona de studiu se remarcă printr-o abundență de parcuri.

Cele mai mari dintre ele sunt Parcul Sosnovka, cu o pădure bine îngrijită, poteci de plimbare, locuri de joacă și terenuri de volei, Parcul Academiei Silvice, situat lângă Piața Muzhestva.

Starea ecologică a cartierelor rezidențiale ale raionului este în general bună, dar gradul de poluare a solului în microdistricte variază semnificativ. Dar nivelul de poluare a aerului, în general, este mai mare decât în ​​districtul vecin Primorsky, unde aerul este ventilat activ din golf. Tot lângă obiectul investigat se află și podul Kantemirovsky, al cărui teritoriu este considerat unul dintre cele mai zgomotoase locuri din oraș.

Figura 2.1 - Localizarea locală a obiectului

Dezvoltare rezidentiala

Compoziția fondului de locuințe din districtul Vyborgsky repetă practic cronologia dezvoltării orașului. În sud - fondul vechi, în partea centrală - "Stalinka" și "Hrușciov", în nord - în cea mai mare parte case noi. Printre principalele avantaje ale districtului Vyborgsky se numără infrastructura sa dezvoltată. Districtul ocupă locul patru în clasamentul districtelor din Sankt Petersburg în ceea ce privește disponibilitatea spațiului comercial de înaltă calitate. Zona este cunoscută pentru zonele comerciale din apropierea stațiilor de metrou Udelnaya și Politekhnicheskaya, centrele comerciale Svetlanovsky și Shuvalovsky, centrele comerciale uriașe și de agrement din zona Ozerkov și stația de metrou Prospekt Prosveshcheniya, O Kay, hipermarketurile Lenta „și „Maxidom“. În zonă. există centre de afaceri" Nobel "(digul Pirogovskaya)," Aquatoria "(digul Vyborgskaya)," Bekar "(perspectivă B. Sampsonievsky). Trebuie remarcat faptul că majoritatea centrelor de afaceri existente sunt situate pe partea Vyborgsky. Districtul Vyborgsky are un numar mare de obiecte (peste 40), inchiriere spatiu de birouri.De asemenea, zona se reconstruieste cladiri vechi, proiecteaza si construiesc cladiri noi pentru centre de afaceri.parcari.

informatii generale

Districtul Vyborgsky (fondat în 1718) este unul dintre cele mai mari din Sankt Petersburg astăzi și unul dintre cele mai vechi: și-a primit numele încă din 1817. În acest moment, prin decretul lui Petru I, teritoriul de-a lungul malului drept al Bolshaya Nevka și Neva, pe unde trecea drumul antic către Vyborg, a început să fie numit partea Vyborg.

În primii ani ai existenței orașului, partea Vyborg era considerată o frontieră. În fruntea orașului, acest teritoriu a făcut parte din partea Sankt Petersburg, apoi a devenit o parte independentă finlandeză, apoi partea Vyborg.

Pe malul drept al Bolshaya Nevka, care aproape că nu a fost inundat în timpul inundațiilor, au început să fie construite depozite, hambare și spitale deja la începutul secolului al XVIII-lea. Digul din acest tronson era în continuă extindere din cauza umplerii malului și a înaintat în râu cu aproape 200 de metri. Din 1711 au apărut clădiri de locuit. Aici s-au stabilit constructori ai orașului, soldați pensionari, artizani. Așa s-au format așezările: cooperativă, companie, spital, Sinyavinskaya. Aici, zonele construite alternau în jurul fabricilor. În primul sfert al secolului al XVIII-lea, partea Vyborg era dezvoltată mai lent decât alte districte din Sankt Petersburg. În 1717, pe partea Vyborg existau doar 350 de gospodării (în aceeași perioadă erau 1.720 de gospodării pe insula Admiralteysky).

La periferie apar diverse întreprinderi industriale - zahăr, tăbăcării, berării; șantier naval, barăci, închisori. Chiar acolo, pe terasamentele Nevei, demnitari țariști - G. Teplov, A. Bezborodko, amiralul A. Sinyavin și alții construiesc căsuțe de vară.

Partea de sud a districtului, adiacentă Nevei, a devenit parte a orașului în secolul al XVIII-lea. Aici s-a format un spital. Primul spital militar din Rusia (Spitalul Amiralității) a fost înființat în 1715 prin decret al lui Petru cel Mare, alături de acesta în 1717 a fost deschis un spital militar terestru. Au fost construite pe piloți de către primul arhitect al orașului nostru D. Trezzini, apoi în piatră aceste clădiri cu două turnulețe în colțuri și lungi de aproape 300 de metri au fost refăcute de M. Zemțov. Forma pe care o vedem acum, Academia a dobândit-o în anii 60 ai secolului trecut. Mai întâi au fost refăcute acele clădiri care dau spre Neva, apoi restul. Din 1881, acest complex a devenit cunoscut sub numele de Academia Medicală Militară. În a doua jumătate a secolului al XIX-lea, de-a lungul malurilor Neva și Bolshaya Nevka s-a format o regiune industrială. Aici se află fabricile A. Baranovsky, G. Lessner, L. Erikson, L. Nobel, precum și fabricile Sampsonievskaya, Nikolskaya și Vyborgskaya.

Partea centrală a cartierului modern a fost numită anterior „Pădurea”. Este destul de dificil să determinați granițele exacte ale orașului Lesnoy într-un oraș modern. Serghei Alexandrovich Bezbakh (un istoric local remarcabil al anilor 20) a remarcat în cartea sa că „Pădurea” este numele zonei de pe partea dreaptă a autostrăzii Vyborg (Avenida Engels) între strada Lanskaya, Isakov per. (acum Manchesterskaya St.), Staro-Pargolovsky Ave. (azi Maurice Thorez Ave.), Cimitirul Teologic și Parcul Institutului Silvic. Acum, conform istoricului S. Glezerov: „Conceptul larg de „Pădure” include Malaya și Bolshaya Kushelevka, Grazhdanka și Sosnovka din apropiere.”

Terenurile din partea centrală și de nord a districtului modern Vyborgsky aparțineau nobililor regali - Shuvalov, Levashov, Kushelev. Numele lor au dat numele satelor Kushelevka, Levashovo, Shuvalovskoe. În secolul al XIX-lea, Școala Silvică s-a mutat din Tsarskoye Selo în zona Kushelevka, pe baza căreia a fost creată ulterior Academia de Inginerie Silvică. La mijlocul secolului al XIX-lea, teritoriul de lângă Școala Forestieră a început să fie construit cu dachas, dar odată cu amenajarea unei ramuri a căii ferate finlandeze în anii 70, construcția lor s-a mutat la nord, la Shuvalovo și Ozerki. În zona Pieței Muzhestva, toate autostrăzile principale din Lesnoy sunt conectate. În secolul al XVIII-lea, au condus la Conacul Spassky. Apoi a fost deținut de un nobil influent al curții regale a Ecaterinei a II-a și Paul I - Ivan Kushelev. După ce a cumpărat o parte din teren de la contele Bezborodko, și-a construit o reședință de vară. La începutul secolului, lângă casa lui Kushelev, exista o fermă engleză, a cărei istorie datează din timpul domniei lui Alexandru I, când i-a permis căpitanului englez în retragere Davidson să înființeze o fermă agricolă exemplară, pentru care teren dincolo de Partea Vyborg a fost achiziționată, inclusiv o parte a conacului Spasskaya. Ferma nu a devenit un model de urmat, ci a adus doar pierderi și în 1809 a fost restituită trezoreriei. O parte din terenul fermei a fost vândută, cu excepția a două parcele în care erau amplasate anexe. Au găzduit în 1811, Institutul Forestier, transferat de la Tsarskoe Selo, numit apoi „Institutul Forst” (din engleză „pădure” – pădure), care mai târziu a dat numele întregii zone. Institutul și-a transformat treptat o parte din terenul său într-un parc forestier: în locul vechilor drumuri strâmbe către Conacul Spassky și Murino, au fost amenajate străzi, au fost plantați pini, au fost amenajate pepiniere, o grădină botanică și o seră.

Din anii 30 ai secolului al XIX-lea, institutul, în nevoie de bani, a început să vândă o parte din terenul său unor persoane fizice pentru construirea de cabane de vară, iar zona din jurul său a devenit o suburbie aglomerată. Terenurile au fost rapid cumpărate de bogați din Petersburg, care au apreciat atractivitatea acestor locuri suburbane. Zona de dacha rezultată a început să fie numită „dachas din spatele Institutului Forestier”. Apoi, când institutul în 1837 a devenit instituție militară de învățământ, care s-a numit Corpul Silvic, iar zona a început să se numească Corpul Silvic. Numele a supraviețuit până la mijlocul secolului al XIX-lea, mai târziu cuvântul „corp” a căzut treptat din uz și numele „Pădure”, iar uneori „Pădure” a rămas.

De-a lungul timpului, până la începutul secolului al XX-lea, numele „Pădure” a acoperit un teritoriu destul de mare. Când aici a fost deschis Institutul Politehnic, importanța orașului Lesnoy a crescut în special. S-a transformat într-un fel de „Cambridge” din Sankt Petersburg. Soarta lui Lesnoy după revoluție este tipică pentru multe suburbii metropolitane. „În anii 20-30 ai secolului XX, aici locuia un simplu public din rândul muncitorilor și al colegilor, iar în anii 60 orașul a venit aici”, scrie S. Glezerov. Din vechiul Lesnoy au supraviețuit doar câteva clădiri, printre care - clădirea din lemn a daciei lui Bertling de pe strada Bolotnaya, renumită pentru trecutul său revoluționar, acum există Muzeul de Istorie al Copiilor, conacul lui Kotlov din Piața Muzhestva, casa profesorului Institutul Silvic Dmitri Nikiforovici Kaygorodov lângă iazul Serebryany, un conac lângă Piața Curaj, pe care vechii o numesc „casa lui Chaliapin.” Și astăzi parcul Academiei Silvice (fostul Institutul Forestier), ca înainte, este un favorit loc de plimbare pentru locuitorii din regiunea Vyborg. Cel mai vechi dintre împrejurimile nordice ale regiunii este satul Pargolovo. Prima mențiune despre aceasta se găsește în cartea de salarii de recensământ pentru Novgorod pentru 7008 (1500). Atunci satul se numea Parkola. Conacul Pargolovskaya, donat de Petru I fiicei sale Elizabeth Petrovna, cuprindea următoarele așezări: Suzdalskaya Sloboda (1-a Pargolovo), Malaya Vologodskaya Sloboda (2-a Pargolov) Districtul există la granițele sale din 1978, se învecinează cu Primorsky, Kalininsky , Petrogradsky, Central.La nord, districtul se învecinează cu districtele Vsevolozhsky și Kurortny.La sud, granița sa se întinde de-a lungul Neva între Podul Liteiny și Bolshaya Nevka, Vyborgsky este legat de Districtul Central prin Podul Liteiny, care aruncă peste Bolshaya Neva.

Teritoriul districtului se întindea în direcția de la terasamentul Vyborgskaya și se extindea spre nord. Suprafața teritoriului este de 11,5 mii de hectare. Populația este de aproximativ 412 mii de oameni. În ceea ce privește populația, districtul ocupă locul trei în oraș după districtele Kalininsky și Nevsky.

În ciuda faptului că districtul Vyborgsky ocupă unul dintre locurile de frunte din oraș în ceea ce privește saturația cu întreprinderi industriale, este una dintre cele mai verzi zone din Sankt Petersburg. Mai mult de o treime din district este ocupată de parcuri și piețe. De exemplu, zona parcului Sosnovka este de aproximativ 322 de hectare. Teritoriul parcului Academiei Silvice - 65 de hectare, spații verzi în Levashovo - 346 de hectare. După cantitatea de verdeață pe cap de locuitor, districtul ocupă primul loc în Sankt Petersburg.

Zona industrială de-a lungul Bolshaya Nevka încă există. Pe teritoriu există mai mult de cincisprezece întreprinderi mari, inclusiv „Motor”, „Maison”, „Uranus”, „Petersburg Textile”, „Sistem”, „Fir roșu”, „Compresor”, „Mayak roșu”, „Teplopribor” , „Svetlana”, prima fabrică de cofetărie „Azart”, etc. În perioada post-sovietică, cea mai mare parte a producției industriale de pe teritoriul părții Vyborg a fost închisă. A apărut ideea de a crea în locul lor un mare centru de afaceri. Proiecte mari de investiții sunt implementate într-un ritm rapid - se construiesc uzinele de automobile Nissan și Hyundai, prima etapă a fabricii de produse lactate Petmol (grupul de companii Unimilk), centrul de afaceri Capital-M de pe strada Matrosova, vama și vama companiei. terminalul logistic „Sterkh” din Pargolovo.

În perioada sovietică, o altă zonă industrială a apărut în nordul districtului Vyborgsky - Parnasul, unde construcția industrială continuă și astăzi. Găzduiește întreprinderi atât de mari precum Baltika Brewery OJSC, Parnas-M CJSC. Printre acestea, pe lângă cele deja menționate mai sus, se numără Uzina Pilot Parnassus pentru Structuri metalice, o centrală de asfalt-beton, LPO Vibrator, Întreprinderea Nr.2 Petrochimopttorg, Pepsi-Cola, Wimm Bill Dann. Aici se află și postul vamal de Nord, depozitele și terminalele. Există, de asemenea, un centru de afaceri cu același nume pe Parnassus. Garajele din beton ale parcării colective s-au aliniat de-a lungul căii ferate și a bulevardul Engels. Zona industrială „Parnassus” continuă să se dezvolte rapid, dezvoltând teritoriul din jurul ei, târându-se peste șoseaua de centură.

Accesibilitatea la transport a districtului Vyborgsky poate fi descrisă în general ca satisfăcătoare.

Partea sa centrală este deservită de două stații de metrou - Lesnaya și Vyborgskaya, partea de nord - de patru stații: Parnassus, Prospekt Prosveshcheniya, Ozerki, Udelnaya. Cu toate acestea, teritoriul districtului este prea mare, stațiile de metrou existente clar nu sunt suficiente. Principalele artere ale districtului, care leagă părțile sale de nord și de sud, sunt: ​​Bolshoy Sampsonievsky Prospekt, Engels Prospekt și Vyborgskoe Highway, precum și Lesnoy, Tikhoretsky Prospekts și Kultury Prospekt, care leagă părțile de nord și de sud ale districtului. Părțile de vest și de est ale districtului sunt conectate prin bulevardele Svetlanovsky, Lunacharsky, Prosveshcheniya și Suzdalsky. Proprietarii de vehicule personale, care părăsesc zona spre centrul orașului, sunt nevoiți să stea inactiv în ambuteiaje lungi. Nodurile existente la ieșirea din regiunile nordice nu pot face față încărcăturii, iar la ora de vârf, vehiculele „opresc” în Piața Muzhestva, Piața Svetlanovskaya și Piața Lenin.

împrejurimile imediate ale obiectului – în principal firme producătoare și clădiri rezidențiale

· nivelul de intensitate a fluxurilor de trafic în apropierea Obiectului de Evaluare este ridicat, iar nivelul de activitate pietonală este mediu;

· accesibilitatea transportului cu mijloacele de transport în comun și auto este caracterizată ca fiind bună satisfăcătoare.

3. Analizăpiaţăcomercialproprietate imobiliara

bun comercial imobil

Privire de ansamblu asupra bunurilor imobiliare comerciale. Imobilul comercial include în mod tradițional segmente de imobiliare de birouri, retail, industriale și de depozite și hotel. Totodată, imobilele de retail includ zonele utilizate pentru amplasarea diverselor servicii: catering, gospodărie, sport, divertisment etc.

În conformitate cu poziționarea preliminară a proprietății evaluate, acest raport oferă o imagine de ansamblu asupra imobilelor comerciale din Sankt Petersburg în următoarele sectoare:

Imobile industriale și de depozitare;

Imobiliare de birouri;

Teren.

Situație generală. Pe segmentul imobiliar comercial are loc o dezvoltare progresivă: ponderea spațiului neocupat este în scădere, ratele de închiriere cresc în paralel cu inflația. Analiștii tuturor companiilor sunt de acord cu acest lucru. Experții din diverse companii estimează oferta totală de spații de birouri de înaltă calitate la aproximativ 2 milioane de metri pătrați. m. Cele mai zgârcite estimări - în compania Knigh Frank St-Petersburg (1,65 milioane), mai generos decât alții în acest sens, specialiștii societății de management Maris/CBRE (2,2 milioane).Toți experții sunt, de asemenea, de acord că în trecut numărul spațiilor vacante din segmentul de birouri a scăzut în cursul anului (nivelul actual al posturilor vacante în companii este estimat la 11-13%). În același timp, experții Jones Lang LaSalle din Sankt Petersburg notează că piața imobiliară de birouri din Sankt Petersburg a rămas în 2011 o „piață chiriașilor”, în timp ce absorbția netă a depășit punerea în funcțiune, precum și o scădere a ponderii spațiilor libere în 2012 de la 19,7% la 13,cinci.

Cerere stabilă pentru spații de birouri, o scădere a numărului de spații vacante a dus la o creștere a tarifelor de închiriere. Potrivit analiștilor Maris, birourile de clasa B au crescut cu 3-4%. În centrele de birouri existente de clasă A, tarifele de închiriere nu s-au modificat semnificativ.

Experții estimează gradul actual de ocupare a spațiului comercial într-un mod similar - aproximativ 96% - ceea ce indică un grad ridicat de cerere pentru acest tip de imobil în oraș. În ciuda ponderii modeste a spațiilor libere, nici în acest segment nu există o creștere rapidă a ratelor. Locurile de tranzacționare în ultimul an au crescut în preț aproximativ la fel ca și birourile - cu 7-10%.

În 2012, pe piața de depozite nu a fost aproape nicio creștere (creștere la nivelul de 1% din volumul disponibil). Din această cauză, ocuparea acestor zone a crescut semnificativ, dezvoltatorii au lansat urgent proiecte înghețate. La sfârșitul anului 2012, valorile ratelor de capitalizare din Sankt Petersburg sunt: ​​pentru proprietăți de birouri de înaltă clasă - 9,5-10%, pentru proprietăți comerciale de înaltă calitate - 10-10,5%, pentru activele de calitate instituțională din depozit Segmentul imobiliar - 11-11 ,cinci%. În regiuni, ratele minime de capitalizare pentru imobilele comerciale de ultimă generație au suferit și ele o ușoară corecție descendentă.

Tabel 3-1 Rate minime de capitalizare pentru imobile comerciale de calitate în 2012

Dezvoltarea segmentelor imobiliare comerciale din Sankt Petersburg este neuniformă. Cele mai dezvoltate piețe sunt imobiliare pentru birouri și retail. Piața hotelurilor și a instalațiilor de producție și depozitare rămâne cu mult în urma lor.

Distribuția teritorială a zonelor comerciale. Distribuția teritorială a spațiului comercial este foarte dependentă de funcția acestora. Spațiile de birouri, atât în ​​centrele de afaceri, cât și încorporate, precum și facilitățile hoteliere sunt situate în principal în cartierele centrale din Sankt Petersburg - Admiralteisky, Petrogradsky, Central. Acest lucru se datorează apropierii de centre de afaceri și destinații turistice.

Complexele comerciale mari sunt situate în principal în zone rezidențiale (Primorsky, Vyborgsky, Moskovsky), ceea ce este determinat de prezența unor terenuri mari acolo și de apropierea de cea mai mare parte a consumatorilor. Spațiile de vânzare cu amănuntul încorporate sunt situate în principal în cartierele centrale (Admiralteisky, Vasileostrovsky, Petrogradsky, Centralny). Complexele de producție și depozitare de înaltă calitate gravitează spre principalele coridoare de transport ale orașului - Portul Maritim St. -10, direcția către Moscova), autostrada Murmansk (M-18) și coridorul de vest (autostrada Tallinskoe, M-11).

Potrivit GUION, unitățile de producție și depozitare închiriate sunt situate în principal în districtele Vyborgsky, Nevsky, Krasnogvardeisky, Frunzensky și Kirovsky.

Activitatea de piata. Potrivit analiștilor de la Centrul de Evaluare și Consultanță din Sankt Petersburg, există o oarecare redistribuire a forțelor în segmentul de investiții și dezvoltare pe piață - are loc o „schimbare a compoziției” din cauza crizei anterioare. Din a doua jumătate a anului 2012, s-a înregistrat o creștere notabilă și destul de accentuată a activității cumpărătorilor de pe piață din cauza persoanelor fizice și juridice interesate să achiziționeze imobile comerciale relativ mari (în primul rând clădiri) în diverse scopuri - retail, birou, agrement și divertisment. Această tendință se datorează în mare măsură faptului că Rusia și, în special, Sankt Petersburg în 2011 au depășit în sfârșit criza și au intrat pe piața imobiliară pe o rată de creștere stabilă.

Pe de altă parte, economia globală și piețele financiare continuă să fie în febră din cauza evenimentelor binecunoscute din SUA și Europa. Acest lucru oferă investitorilor o anumită lipsă de încredere în viitor și așteptări inflaționiste destul de serioase. În această situație, clienții au o motivație să achiziționeze facilități existente care au fost deja construite și umplute cu chiriași. Astfel de bunuri imobiliare servesc ca instrument de investire a fondurilor și de asigurare împotriva deprecierii banilor. Într-adevăr, conform experienței anilor 2008-2009, proprietățile de bună calitate umplute cu chiriași, deși au prezentat o ușoară scădere a indicatorilor actuali în ceea ce privește ocuparea și rentabilitatea, au continuat să genereze cash flow.

Pe lângă investitori, cumpărătorii finali au devenit mult mai activi. Acest lucru poate fi atribuit atât stabilizării economiei, cât și procesului de transfer al birourilor unui număr de companii mari la Sankt Petersburg, în primul rând în sectorul mărfurilor. De foarte multe ori, strategia unor astfel de companii nu este închirierea, ci deținerea de imobile. Aceștia sunt concentrați pe achiziționarea de clădiri moderne de înaltă clasă în cele mai bune locații ale orașului și sunt gata să plătească prețul potrivit pentru ele.În 2012, piața imobiliară a fost completată cu oferte. Consecința crizei a fost că un număr de proprietari, dintr-un motiv sau altul, și-au scos obiectele la vânzare. În plus, în 2012 au început să fie vândute obiectele colaterale ale băncilor. Structurile bancare au ajuns în acel punct critic când a fost necesar să se ia o decizie cu privire la astfel de active. Și adesea a fost în favoarea vânzării, deși uneori la o reducere semnificativă. Trebuie remarcat faptul că obiectele de înaltă calitate cu o locație bună și un nivel de construcție sunt rare în această masă gajată. Acum, cumpărătorii care monitorizează îndeaproape situația actuală au posibilitatea de a intra în negocieri cu băncile și de a cumpăra aceste active colaterale.

În general, activitatea începută în vara lui 2012 a dus deja la unele tranzacții semnificative pentru piață. De exemplu: achiziția de către Jensen Group a magazinului universal Passage ca activ colateral, vânzarea cinematografului Coliseum, negocierea vânzării centrului comercial Gallery și o serie de tranzacții finalizate sau deschise cu clădiri celebre din oraș. Această tendință a perioadei toamnă-iarnă va continua.

În momentul de față, există o oarecare redistribuire a forțelor în segmentul investițiilor și dezvoltare. Unele companii își întăresc influența, altele pierd teren sau părăsesc piața și apar și noi jucători.

Dacă nu vor exista șocuri financiare globale în viitor, atunci până la sfârșitul anului 2012 vom observa o creștere destul de încrezătoare a pieței - atât tranzacțiile de închiriere, cât și de investiții.

Tabelul 3-2.Rentabilitatea investiției în diferite segmente de imobile comerciale din Sankt Petersburg

Piața de consum. În ianuarie-noiembrie 2012, comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut, cifra de afaceri din comerțul cu amănuntul în oraș a crescut cu 8,3%, în regiune - cu 2,7%. Cifra de afaceri a alimentației publice în oraș a crescut cu 2,4%, în regiune - cu 7,9%. Cifra de afaceri en-gros în oraș a scăzut cu 10% față de aceeași perioadă a anului trecut, în regiune a crescut cu 1,7%.

Piața forței de muncă. În octombrie 2012, comparativ cu octombrie 2011, numărul locurilor de muncă substituite în organizații (excluzând întreprinderile mici) a crescut cu 1,0% în Sankt Petersburg, cu 0,1% în Regiunea Leningrad.Conform comitetelor de muncă și ocupare a populației din St. Petersburg și Regiunea Leningrad, numărul șomerilor înregistrați oficial din noiembrie 2011 până în noiembrie 2012 a scăzut în oraș cu 22%, în regiune - cu 16% și se ridica la 10,2, respectiv 4,2 mii la sfârșitul lunii noiembrie 2012. .om. Nivelul șomajului înregistrat la sfârșitul lunii noiembrie 2012 era de 0,4% în Sankt Petersburg, 0,5% din populația activă economic din regiunea Leningrad, față de 0,5%, atât în ​​oraș, cât și în regiune la sfârșitul lunii noiembrie 2011.

Constructii si investitii. În ianuarie-noiembrie 2012, volumul investițiilor în capital fix de către marile organizații din Sankt Petersburg a scăzut cu 10,0% față de ianuarie-noiembrie anul trecut și s-a ridicat la 176,2 miliarde de ruble, în Regiunea Leningrad a crescut cu 4,0% și s-a ridicat la 194,1 miliarde de ruble. De la începutul anului în curs, volumul lucrărilor la tipul de activitate „construcții” din Sankt Petersburg a scăzut și el cu 6,7% față de perioada corespunzătoare a anului trecut și s-a ridicat la 299,4 miliarde de ruble, în Regiunea Leningrad a crescut cu 10,1% și s-a ridicat la 101,4 miliarde de ruble.

Punerea în funcțiune a clădirilor rezidențiale în perioada ianuarie-noiembrie a anului curent, atât în ​​Sankt Petersburg, cât și în regiunea Leningrad, a crescut cu 2,8%, respectiv 11,3%, față de perioada corespunzătoare a anului trecut, și s-a ridicat la 1.778,3 mii metri pătrați. . m de spațiu de locuit în Sankt Petersburg și 894,0 mii de metri pătrați. m. în regiunea Leningrad. În noiembrie anul acesta. în Sankt Petersburg, clădirea de producție a SRL Ferromet-Invest, complexul de producție și depozitare al LLC Trader, centrul de producție și tehnic pentru repararea și vânzarea de mașini al LLC Phoenix-Motors, complexul de depozite cu parcare al CJSC UNISTO, un depozit de materiale de construcție al GRAN CJSC, 1 substație de transformare, 3 benzinării, o instituție de învățământ preșcolar în districtul Pușkinski, un restaurant în districtul Kurortny, un centru de afaceri în districtul Moskovsky, un complex social și de agrement în districtul Kirovsky și altele.

În regiunea Leningrad, o instalație de seră a Vector LLC, un centru de selecție și semințe al Departamentului Silvic al Regiunii Leningrad, un atelier de prelucrare a lemnului Pallet-Plus LLC, 2 case de cazane în districtele Vyborgsky și Vsevolozhsky, 1 benzinărie, au fost puse în funcțiune o instituție de învățământ preșcolar și un centru federal de formare (etapa 1) în regiunea Vsevolozhsk și altele.

4. Analizăcel mai bunȘicel maiefectivutilizareterensite-ulCumconditionatgratuit

Alegerea utilizării optime a terenului.

O analiză pentru a selecta cea mai bună și mai eficientă utilizare a terenului se efectuează de obicei în două cazuri: dacă este necesară o evaluare separată a unei bucăți de teren și, de asemenea, la selectarea obiectelor pentru analiza comparativă. Conceptul de „utilizare cea mai bună și eficientă” este definit ca utilizarea probabilă a proprietății care se evaluează cu randament maxim, iar condițiile de fezabilitate fizică, juridică și financiară a unor astfel de acțiuni sunt indispensabile. În primul rând, trebuie să enumerați funcțiile care pot fi implementate pe această bucată de teren fără nicio restricție. Cea mai eficientă utilizare este determinată de interacțiunea mai multor factori:

Fezabilitate legală: luați în considerare utilizările permise de ordonanțe de zonare, restricții de inițiativă privată, reglementări ale siturilor istorice și legile de mediu

Fezabilitate fizică: luarea în considerare a utilizărilor care sunt fezabile fizic în zona locală.

fezabilitate financiară. Luarea în considerare a posibilității fundamentale de acordare a finanțării proiectului cu implicarea capitalului împrumutat.

Eficiență maximă. Luând în considerare care dintre utilizările viabile din punct de vedere economic va genera venitul net maxim sau valoarea actuală maximă

Analiza utilizării site-ului ca fiind gratuit condiționat. fezabilitate legală. Tipurile principale, auxiliare și condiționate de utilizare a terenurilor și a instalațiilor de construcție capitală pe teritoriul acestei zone, stabilite în Anexa 3 la Legea din Sankt Petersburg „Cu privire la regulile de utilizare și dezvoltare a terenurilor din Sankt Petersburg” din 16 februarie 2009 Nr. II) sunt prezentate în următorul tabel:

Tabel 4.1 - Tipuri de utilizare permisă a obiectului de cercetare

Obiectele de tip de folosință marcate la paragraful 3 al prezentului articol cu ​​semnul (*) pot fi amplasate numai pe terenuri adiacente direct liniilor roșii ale străzilor, drumurilor, piețelor, căilor de acces, terasamentelor, bulevardelor care sunt zone publice, cu cu excepția căilor de acces intra-sferice, în lipsa unei legislații care să interzică amplasarea acestora.

Suprafața minimă de teren.

Se admite nu mai puțin de suma suprafeței ocupate de obiectul de construcție capital existent sau situat pe teritoriul acestuia, precum și suprafața zonelor verzi cerute în conformitate cu prezentele Reguli, suprafața pentru locuri de parcare, alei de acces și alte dotări auxiliare. necesare în conformitate cu prezentele Reguli și reglementări tehnice pentru întreținerea și funcționarea acestuia.

Coeficientul de utilizare al teritoriului.

Factorul de utilizare a suprafeței este definit ca raportul dintre suprafața totală maximă a apartamentelor care poate fi amplasată pe teritoriul terenului și suprafața terenului. Sunt stabilite următoarele valori maxime limită ale factorului de utilizare a suprafeței: - pentru clădirile rezidențiale mijlocii și înalte de până la 9 etaje - 1,7; - pentru parcele de clădiri rezidențiale cu mai multe etaje de 9 etaje și mai sus - 2.3.

Indentări minime ale clădirilor, structurilor, structurilor din limitele terenurilor.

Inclinații minime de la limitele terenurilor de pereți ai clădirilor, structurilor, structurilor fără ferestre: la o distanță care oferă izolație standard și iluminare la o înălțime de 6 metri sau mai mult în orice punct, de-a lungul granițelor teritoriilor adiacente și separate de comună utilizarea terenurilor sau de-a lungul granițelor teritoriilor în care nu se formează terenuri; în cazul teritoriilor învecinate (loturi de teren) situate în limitele zonelor teritoriale, ale căror reglementări de urbanism nu stabilesc tipurile de utilizare permisă pentru care este necesar să se asigure insolație și iluminare standard, o distanță minimă de 0 metri. de la limitele parcelelor care nu coincid cu liniile roșii este permisă.

Inclinații minime de la limitele terenurilor de pereți ai clădirilor, structurilor, structurilor cu ferestre: la o distanță care asigură izolație standard și iluminare la o înălțime de 6 metri sau mai mult în orice punct, de-a lungul limitelor terenurilor adiacente, de-a lungul limitele terenurilor separate prin zone comune, sau de-a lungul limitelor teritoriilor pe care nu s-au format terenuri, dar nu mai puțin de 10 metri;

În cazul teritoriilor învecinate (loturi de teren) situate în limitele zonelor teritoriale, ale căror reglementări de urbanism nu stabilesc tipurile de utilizare permisă, pentru care este necesar să se asigure insolație și iluminare standard, o distanță minimă de 3. metri de limitele parcelelor care nu coincid cu liniile roșii este permisă.

Se stabilesc liniuțele minime de la limitele terenurilor de pereți ai clădirilor, structurilor, structurilor de-a lungul limitelor terenurilor care coincid cu liniile roșii ale străzilor și căilor de acces: pentru clădirile rezidențiale cu apartamente la primul etaj și educaționale. și instituții de învățământ cu vedere la străzile principale - 6 metri; pentru clădiri rezidențiale cu apartamente la parter și instituții de învățământ și educație cu vedere la alte străzi și căi publice - 3 metri; pentru alte clădiri - 0 metri.

Proeminențe maxime dincolo de linia roșie a părților clădirilor, structurilor structurilor.

În conformitate cu articolul 7 din partea a II-a a prezentelor reguli: permis: în legătură cu balcoane, ferestre, copertine - nu mai mult de 3 metri și peste 3,5 metri de nivelul solului.

Înălțimea maximă a clădirilor, structurilor, structurilor de pe teritoriul terenurilor.

Înălțimea maximă a clădirilor, structurilor, structurilor de pe teritoriul terenului situat în intravilan nu este cu mai mult de 30% mai mare decât înălțimea medie a clădirilor existente în trimestru, și anume 30 de metri în dezvoltarea intravilanului. suprafețe - nu se stabilește), cu excepția cazului în care pe diagrama limitelor de acțiune ale reglementărilor de urbanism este indicată o valoare diferită în ceea ce privește înălțimea maximă a clădirilor, structurilor și structurilor. Totodată, dacă restricțiile aferente aceluiași teritoriu coincid, se aplică parametrii limită minimă, cu excepția cazurilor în care sunt plasate dominante locale.

Ponderea minimă a zonelor verzi.

Tabelul 4-2. Cota minimă de suprafață verde pentru site-urile cu diferite tipuri de utilizare.

La formarea terenurilor de clădiri rezidențiale cu mai multe apartamente, părți din spațiile verzi deschise adiacente cerute de prezentele Reguli (până la 30% din suprafața acestora) pot fi alocate pentru combinarea în terenuri independente de grădini publice intra-sferice (grădini)

Numărul minim de locuri de parcare.

Numărul minim de locuri de parcare pentru depozitarea vehiculelor individuale pe teritoriul terenurilor - în conformitate cu articolul 10 din partea a II-a a Reguli: loc de parcare pentru 20 de paturi, precum și 1 loc de parcare pentru 5 angajați.

Număr minim de locuri pe zonele de încărcare și descărcare

Numărul minim de locuri pe zonele de încărcare și descărcare de pe teritoriul terenurilor - în conformitate cu articolul 11 ​​din partea a II-a a regulilor: se stabilește pe baza: un loc pentru obiecte cu o suprafață totală de​ ​100 de metri pătrați până la 1500 de metri pătrați și plus un loc pentru fiecare suprafață totală suplimentară de 1500 de metri pătrați a instalațiilor - pentru unități comerciale (cod 105), unități de alimentație publică (cod 106), unități industriale (cod 121), pentru întreprinderi pentru prelucrarea primară, ambalarea produselor agricole și întreținerea producției agricole (reparații, depozitare) (cod 131.2); un loc pentru obiecte cu o suprafață totală de la 100 de metri pătrați la 1250 de metri pătrați și plus un loc pentru fiecare 1250 de metri pătrați suplimentari din suprafața totală a obiectelor - pentru obiectele din depozit (cod 122).

Spatiu minim de depozitare

1. Numărul minim de locuri pe zonele de încărcare și descărcare de pe teritoriul terenurilor se stabilește pe baza: un loc pentru obiecte cu o suprafață totală de la 100 de metri pătrați la 1500 de metri pătrați și plus unul loc pentru fiecare 1500 de metri pătrați suplimentari din suprafața totală a obiectelor - pentru obiecte comerciale (cod 105), unități de alimentație publică (cod 106), unități industriale (cod 121), pentru întreprinderi de prelucrare primară, ambalare produse agricole produse și întreținere a producției agricole (reparații, depozitare) (cod 131.2); un loc pentru obiecte cu o suprafață totală de la 100 de metri pătrați până la 1250 de metri pătrați și plus un loc pentru fiecare 1250 de metri pătrați suplimentari din suprafața totală a obiectelor pentru obiectele din depozit (cod 122).

2. Suprafața locurilor de parcare pentru depozitarea (nămolul tehnologic) a autocamioanelor se determină în cota de 95 de metri pătrați pe vehicul (inclusiv deplasare); când zonele de parcare se învecinează cu carosabilul străzilor și pasajelor și dispunerea longitudinală a mașinilor - 70 de metri pătrați pe mașină.

Înălțimea maximă a gardurilor pentru terenurile de dezvoltare rezidențială

Înălțimea maximă a gardurilor pentru terenurile de dezvoltare rezidențială - în conformitate cu articolul 13 din partea a II-a a prezentelor reguli: de-a lungul drumurilor expres - 2,5 metri; de-a lungul străzilor și căilor de acces - 1,8 metri; intre terenurile adiacente - 1,8 metri fara acord cu utilizatorii terenurilor adiacente. Mai mult de 1,8 metri - în acord cu utilizatorii terenurilor adiacente. Pentru zonele rezidențiale se poate depăși o înălțime de 1,8 metri, cu condiția ca aceasta să nu încalce caracteristicile volumetrice și spațiale ale clădirilor și peisajului din jur, standardele de izolație și lumina naturală.

Clasa maximă de pericol

Clasa maximă de pericol (conform clasificării sanitare) a obiectelor de construcție capitală situate pe teritoriul zonei este V (cu excepția stațiilor de autobuz și a facilităților de transport intraurban).Regulile de utilizare și dezvoltare a terenurilor din Sankt Petersburg disting mai multe peste 100 de tipuri de utilizare permisă a terenurilor. Cu toate acestea, profesioniștii pieței imobiliare numesc semnificativ mai puține segmente ale pieței funciare. Caracteristicile parcelelor, care provoacă cealaltă diferență a acestora, sunt recunoscute ca factori de preț care afectează prețul unui obiect dintr-un grup similar, segment.

Segmentele alocate de piață în funcție de scop funcțional includ terenuri destinate utilizării sub:

Implementarea cabanelor de vară de clasă joasă și horticultură;

Clădiri rezidențiale mici (case și cabane);

Clădiri de locuit înalte;

dezvoltare hotelieră;

Funcția de producție și depozit;

locuri de parcare;

Parcare deschisă și parcări;

Facilitati sportive;

Întrucât vorbim de segmentarea pieței, terenurile destinate dezvoltării cu obiecte cu orientare socială și dotări comunale aparțin grupului de obiecte investiționale-neatractive. În scopul analizării celei mai bune și eficiente utilizări a unei proprietăți de către un investitor tipic, segmentarea ulterioară a acestui grup este lipsită de sens.

Regulile de utilizare și dezvoltare a terenurilor din Sankt Petersburg indică, de asemenea, opțiuni pentru utilizarea terenurilor care sunt limitate în circulație sau complet retrase din circulație. Atunci când alegeți opțiunea de utilizare optimă și eficientă a unei proprietăți de către un investitor tipic, astfel de terenuri nu sunt analizate. Tipurile de utilizare funcțională a terenului studiat prezentate în regulile de utilizare și dezvoltare a terenurilor din Sankt Petersburg pot fi grupate după cum urmează:

Tabel 4-3 - Tipuri de utilizare funcțională admisă a terenului studiat

Documente similare

lucrare de termen, adăugată 05/08/2009


Calculul ajustărilor pentru negociere la evaluarea diferitelor tipuri de proprietate. Analiza pietei imobiliare. Determinarea valorii spațiilor nerezidențiale folosind o abordare comparativă, a costurilor și a veniturilor. Consolidarea indicatorilor de cost în evaluarea finală a valorii obiectului.

test, adaugat 20.04.2016


Concepte de bază ale pieței imobiliare, segmentarea acesteia. Planificarea și contabilizarea costurilor pentru funcționarea proprietății. Analiza mediului de marketing al companiei OOO „Diol”. Aplicarea practică a tehnicilor de management imobiliar, optimizarea formelor și metodelor.

lucrare de termen, adăugată 22.07.2011


Caracteristicile generale ale SRL „Centrul orașului imobiliar”, analiza principalelor activități, familiarizarea cu metodele de planificare a personalului. Metode de evaluare a eficacității sistemului de management al personalului. Luarea în considerare a elementelor structurii organizatorice.

raport de practică, adăugat la 05.09.2013


Esența, funcțiile, metodele și nivelurile de management al proprietății. Analiza pieței imobiliare comerciale din Samara. Scurtă descriere a centrului comercial și de divertisment „MegaCity”, politica sa de închiriere. Analiza sistemului de management pentru dezvoltarea imobilului comercial la întreprindere.

lucrare de termen, adăugată 18.10.2011


teză, adăugată 25.06.2012


Esența, conceptul și principalele tipuri de management al proiectelor de dezvoltare imobiliară. Conceptul de proiect de dezvoltare și principalele caracteristici ale managementului imobiliar comercial. Justificare financiară și economică a proiectului. Analiza pietei imobiliare comerciale.

lucrare de termen, adăugată 25.03.2011


Situația de pe piața imobiliară comercială din Sankt Petersburg. Crearea conceptului de complex nou, fundamentarea profilului și eficienței posibile a acestuia. Formatul și determinarea locației optime pentru cazare, precum și selecția și atragerea chiriașilor.

lucrare de control, adaugat 28.06.2011


Familiarizarea cu agenția imobiliară SRL „Victoria-SM”. Tipuri de activitate ale întreprinderii. Principii de dezvoltare a organizaţiei în condiţiile pieţei. Diviziile funcționale ale organizației. Monitorizarea districtului Kirovsky pentru costul mediu al unui apartament.

raport de practică, adăugat la 10.11.2011


Gestionarea obiectelor imobiliare comerciale pe baza de complexe multifunctionale. Realizarea unui proiect pentru un complex comercial multifunctional si a unui proiect pentru un sistem de control automatizat. Estimarea eficienței economice totale.

Cea mai bună și cea mai bună utilizare (HUE) a unei proprietăți este cea mai probabilă utilizare a proprietății care este posibil din punct de vedere fizic, permis legal, viabil din punct de vedere economic, fezabil financiar și are ca rezultat valoarea maximă a proprietății.

Imobilul este o proprietate care poate fi folosită în mai multe moduri. Deoarece fiecare mod de utilizare a proprietății corespunde unei anumite valori a valorii sale, atunci înainte de evaluare, este selectat un mod de utilizare, numit cel mai bun și mai eficient.

Opinia privind cea mai bună utilizare reflectă opinia evaluatorului cu privire la cea mai bună utilizare a proprietății pe baza analizei pieței. Termenul „utilizare cea mai mare și cea mai ridicată”, așa cum este utilizat în acest raport, înseamnă acea utilizare care, dintre toate utilizările rezonabile posibile, fezabile din punct de vedere fizic, acceptabile din punct de vedere financiar, asigurate corespunzător și permise din punct de vedere legal, are ca rezultat cea mai mare valoare actuală a terenului.

Analiza celei mai bune și mai eficiente utilizări se realizează prin verificarea dacă cazurile de utilizare luate în considerare îndeplinesc următoarele criterii:

Permisibilitate legislativă: Luați în considerare utilizările permise de ordonanțele de zonare, restricțiile privind inițiativa privată, reglementările privind zonele istorice și legile de mediu.

Fezabilitate fizică: luarea în considerare a utilizărilor care sunt fezabile fizic în zona locală.

Fezabilitate financiară: luarea în considerare a utilizării fezabile din punct de vedere fizic și permise din punct de vedere legal va genera un venit acceptabil pentru proprietarul site-ului.

Criteriul de fezabilitate financiară este o rentabilitate pozitivă a capitalului investit, adică. o rentabilitate egală sau mai mare decât costul compensației pentru costurile de întreținere, obligațiile financiare și restituirea capitalului în sine.

Eficiență maximă: Luând în considerare care dintre utilizările fezabile din punct de vedere financiar vor genera venitul net maxim sau valoarea actuală maximă.

Mediul inconjurator, topografia terenului ii permite sa fie folosit pentru constructia de cladiri de diverse orientari functionale - administrativ, depozit, agricol. Acest lucru nu necesită investiții de capital suplimentare care să compenseze caracteristicile fizice ale zonei de studiu (dimensiune și formă, caracteristici topografice și geografice, condiții inginerie-geologice și hidrogeologice, accesibilitate la transport și facilități comunale).

Nu au fost identificate condiții legale care să limiteze natura utilizării – acte legislative, municipale și cerințe de reglementare. Nu există informații despre modificările așteptate ale reglementărilor în partea relevantă, care ar afecta în mod semnificativ natura utilizării. Atitudinea populației locale este în general favorabilă.

Pentru a utiliza corect abordările de evaluare a costului, precum și pentru a răspunde la întrebarea oportunității existenței continue a îmbunătățirilor disponibile pe site, determinarea celei mai bune utilizări a îmbunătățirilor disponibile pe site se realizează în două etape:

Pentru site ca gratuit;

Pentru un site cu îmbunătățiri existente.

Această analiză presupune că terenul este neamenajat (sau poate fi eliberat prin demolarea clădirilor existente). Evaluarea unui teren în aceste condiții este necesară pentru aplicarea corectă a metodei costului.

Analiza posibilităților de utilizare a site-ului ca gratuit

Atunci când se determină utilizarea cea mai eficientă a unui teren ca liber, se iau în considerare următoarele:

Scopul și utilizarea permisă;

Metodele de utilizare a terenului predominante în imediata apropiere a terenului evaluat;

Perspective de dezvoltare a zonei în care se află terenul;

Schimbări așteptate în terenul și alte piețe imobiliare;

Utilizarea curentă a terenului.

Totuși, alegerea opțiunii pentru utilizarea cât mai eficientă a terenului se poate face dintre opțiunile care sunt posibile fizic, justificate economic, conforme cu cerințele legislației, fezabile din punct de vedere financiar și în urma cărora valoarea estimată a valoarea terenului va fi maximă (principiul celei mai eficiente utilizări).

Daca valoarea terenului viran depaseste valoarea proprietatii cu imbunatatiri, cea mai buna si mai eficienta utilizare ar fi folosirea terenului ca viran. Cu toate acestea, în acest caz situația este diferită. Cladirea in ansamblu, ca un singur imobil, depaseste cu siguranta valoarea terenului. În plus, spațiile evaluate sunt situate în interiorul unei clădiri aparținând diferiților proprietari și, prin urmare, proprietarul acestui spațiu este limitat în capacitatea sa de a folosi în mod independent cota sa din teren. În legătură cu cele de mai sus, terenul aferent obiectului de evaluare nu poate fi considerat liber. Prin urmare, evaluatorul a analizat posibila utilizare a site-ului cu îmbunătățirile existente.

Concluzie: Amplasarea terenului, precum și întreaga infrastructură a zonei, face ca utilizarea acestuia să fie rentabilă pentru dezvoltare, clădiri comerciale.

Analiza opțiunilor de utilizare a obiectului evaluat: Clădire nerezidențială

Utilizare ca facilitati de productie si depozitare

Obiectul evaluării este o clădire nerezidențială, care impune restricții asupra posibilelor opțiuni de utilizare a acesteia. De exemplu, este inacceptabilă utilizarea premiselor asociate cu organizarea producției, al căror proces tehnologic, într-un fel sau altul, este asociat cu un nivel crescut de zgomot, vibrații, emisii nocive și pericol de incendiu. Utilizarea spațiilor ca depozit este complet nejustificată din punct de vedere al eficienței financiare. Veniturile din închirierea spațiilor de depozitare sunt semnificativ mai mici decât veniturile corespunzătoare din utilizarea acestuia ca spațiu comercial sau de birou. Prin urmare, astfel de cazuri de utilizare ar trebui abandonate.

Utilizarea spatiului ca comercial

O analiză a pieței imobiliare arată că prețurile de vânzare și tarifele de închiriere pentru spațiul comercial sunt mai mari decât pentru spațiile de birouri. Prin urmare, o astfel de utilizare ar putea fi mai eficientă. În același timp, atunci când alegeți cea mai eficientă opțiune de utilizare, trebuie luat în considerare faptul că utilizarea spațiilor pentru a găzdui un magazin cu drepturi depline este asociată cu costuri ridicate din cauza necesității unei reamenajări și reparații semnificative. Infrastructura înconjurătoare a locației obiectului de evaluare este unități industriale, administrative și mari de retail. Astfel, ținând cont de faptul că proprietatea în cauză, deși situată într-un loc aglomerat, nu este prea potrivită pentru comerțul cu amănuntul mic, fezabilitatea financiară a acestei opțiuni pare îndoielnică.

Utilizarea spațiilor ca obiect comercial - o clădire de birouri.

O analiză a pieței imobiliare arată că o clădire comercială este o investiție mult mai pașnică. Cererea de spații comerciale este în creștere odată cu economia. Motivul pentru care materiile prime, structurile financiare și bancare investesc în prezent activ pe piața imobiliară comercială constă în nivelul ridicat de profitabilitate al proiectelor de birouri. Cu un potențial investițional ridicat, Kemerovo se confruntă cu o lipsă acută de spații comerciale de înaltă calitate. Având în vedere cele de mai sus, Evaluatorul consideră că o astfel de utilizare este cea mai eficientă.

Concluzie: Astfel, cea mai bună și mai eficientă utilizare a obiectului evaluat este utilizarea clădirii ca clădire de birouri.